小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
9 n2 b6 T6 P( u
感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

0 C  Y! a- y8 [5 R" b0 T3 |
4 q3 [. Q( o* s5 T我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
4 V+ _7 R1 u) v* h8 ]4 }
* _7 o3 f/ K9 g- p好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

9 Y0 E0 d0 M% b如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
  a( `9 p. W& E9 r- d1 D% V
  H2 G# T/ _) ~- s5 l! k/ k判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
3 ]! |% q! E" D今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表

" n5 z' E  {# A9 D+ o
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

6 }( h' J+ z% |9 A0 I: X
0 l* Q+ S3 [  z' E: \3 {很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
" J# \- K* ?. b
如果最近周期＝２年，
* q1 K# M# J) O# A通膨＝３％／年　　
最近周期的高峰＝５０万，
5 A4 t+ j6 i9 z/ @最近周期的低峰＝４０万，
* H7 U: ~; d! }那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．


+ j/ |7 C  W9 |# L. q! i
" G, X; Q. _& O% U

/ G1 S- y. Z8 d' w% b1 L6 r　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。

' t1 s* V- Q* c7 c* X4 o% Z8 C我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
% Y4 W! J/ i) V: L. ^$ E; I: D
炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表


很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
/ |1 m  ~$ X& k4 D! k. j
- o: Z' f! f1 ^' I; X' i新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
* ~& r; F2 s# J3 L" a
" i) Y& x; `+ \' _; B如果最近周 ...

问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
, D1 W1 {! S9 w+ x+ z- \5 g
至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表


3 |) j/ Z/ r% g
. q# M! h9 W3 B7 T我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

4 u( Q9 m; X  Z! Q5 K
5 C3 n1 [' [! |( t1 a. P+ ^您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
& g1 R" V4 J- ?7 ?. F% X那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表


问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

' i* Z, Q$ T. X  D0 \* L我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

1 x$ t" O- j/ b% B2 d% L4 T
6 m5 \+ O. J! R! L9 F' F[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
4 l) X7 C; \) Y
  \' _- U( U$ T6 I8 z% a: \* v+ h
6 t8 D, w4 g- t5 F. m. n$ v您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
  ~: v4 I: i" U1 o% ^2 t$ H# [那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
# f" u1 d, S& P$ z
% M! p7 E( Q+ @* o: R$ }  n2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

; q3 V" O( c& C  M: z  v调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。