小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
; J! R# p+ M& @4 Q- c9 \1 U$ @( \
4 A# M; ?4 @& e8 l感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

0 W& L5 {' j  P2 @) j  r我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

& d7 d2 p5 B$ u& |: d好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

/ W# h8 y% [6 D7 f如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
* N$ g4 {7 h( R如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
5 }. a* m" }1 Z# v; h5 H) _6 R4 m
判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
1 x2 N7 w# V6 C( V+ [

/ ]7 y# `; [! F$ n* f我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
  {7 B8 T0 R* B& s9 ]( }5 O
: Z5 m+ U( R8 {3 @6 t5 |好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

3 `. i3 V1 j+ k9 C( @/ {
3 U8 |6 w1 D2 B7 C1 q5 b2 f很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
1 \: K0 g1 |. ?0 o9 Q3 M& B/ S
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
1 u' E) y0 ^- @% h, @
如果最近周期＝２年，
  K; o, b+ [5 O, ]) q7 \通膨＝３％／年　　
. ^0 r* R. Y* F* _4 u最近周期的高峰＝５０万，
- `) [4 `% H* \/ w; H8 B0 }- g最近周期的低峰＝４０万，
" D0 @, M( s+ g1 i# t$ M( F# ?那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．
2 Y3 ~6 _1 u7 e$ A7 N, T
1 T/ F4 i$ O1 Q

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牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
* D( x& h  W7 W6 L8 v( B2 K2 N$ J( @今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。
/ ]% R; a! q5 z+ N
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

, B3 `; X2 J8 E, R5 n炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
! O4 c" Q1 z/ V! q- R" d8 L$ {( j
0 X! _% Q- K6 P  R  ]
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
1 z8 w  c1 E4 Z6 H( w2 O
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
5 d! U( l- q6 W! b. V" l' l
如果最近周 ...

问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
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至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表



我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

  p! I5 O/ V* P+ p$ v! A您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
5 L4 |: r0 d) m1 H0 m! C- m那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表

3 Z0 a/ F- b4 c' ^
8 v# \8 h  }4 h+ G% w问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

2 e3 K) e0 e: p+ e+ {2 ?, q我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

: Q# G3 l* U3 U, R2 f( H; M
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
6 k& e! B/ Y, T) f* R+ }6 L8 A

- X4 @& m( g: j您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
0 P' b" A- A" D& d9 I* w# Q那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

3 [% v9 u# l1 A1 j$ I7 W3 _2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

2 z7 @: d: M* K. `( d
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。