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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。2 i$ m% J  i7 ~% y/ \$ J
先看看数据:. Z  {4 O9 O2 A0 Q
             Single house                   condo          duplex              Avg.) u2 q: `# t+ [
January          357,325                233,175         294,148         303,820
' ~* `0 e* r, G6 sFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,3073 e% o  N' G: |
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
2 v8 L  y; m  s- E0 CApril                413,488                 261,044        341,083         344,137
) v% I# z/ x" n3 T- \May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
9 W9 d6 z9 j/ ~+ Z  NJune               417,265                 265,172        342,836         348,056
, d; ~# s$ G# q/ P  oJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718
: \5 l" }4 t4 _/ r( hAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
, ~) P4 w# I9 k; j+ @1 G* h3 ASeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
0 m3 g) a5 _% k9 OOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
; a, @  j1 |  ^% l! @3 X如果分析这些数据可以发现:
9 B1 Z0 M# ^- t% d, g3 B1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
- ]( U0 b( H$ Y; D5 A: ^1 D4 h2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?2 \* x) V1 ]! Q8 Y9 E+ Y9 ?  y
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;/ ]! v4 T: {' Y7 o" o! q
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!9 C, \3 h% M; ~" |  D
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。! }) V7 g- [7 I
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?7 ^( @: j+ N' [' G6 C8 K& z% R
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
2 r" C# ]7 M3 `* L但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:- h- Z) C, d: a- O; x
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
. o% y4 L9 P. j4 l  ]  p2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
$ O5 b4 D  x4 g+ s大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
* S0 _  Z  I& M4 `1 ?) sJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。$ |6 ^/ ]& A: T& N1 v
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。) l  m. O$ d) I, B* _! L
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
- M$ s  J% E% I6 r7 Q投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。5 b8 P- q  X8 L$ ?+ `, T
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
( k  l+ O  m" b  [; m/ e) X所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。" J. m1 M4 X% k/ l2 `
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。5 l8 s* A" R$ |/ U6 W: C
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
: ?) R6 Z+ H! c, t1 DALBERTA的经济短期内会垮吗?
/ L1 ~1 R6 L  a4 i" A+ Q我会随时都有失去工作的可能吗?$ o' m* E: l, c- y1 n
我的工资会越来越低吗?3 O" j/ l4 G! o1 T
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
5 F3 B/ L$ D" B* g- J* k最后一点:, ?" U! Z/ k# J$ v
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?1 e. f* Z# f1 O; c: o" |1 x

4 X3 v5 K+ D  l( B# t/ H4 z9 b[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。3 @7 K' K. U( }7 r
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
( k$ O) F6 Y' \8 y# y* T( R这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
) k# _, I/ _/ c既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
  `8 b. k  D  r* y* [! k先看看数据:
+ W& e3 p* h7 [0 E             Single house                   condo          duplex              Avg.
5 D! E0 T3 B- h) Z* f8 N8 H5 H% ]January          357,325  ...
- G* D5 U4 r: C9 p, i  l: \
支持0 L2 F" F; Q% V1 x1 z8 c6 p3 A- w3 l
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动, n. A) \6 R% [1 \

" o4 o& H* L0 Z" D7 o1 I) v[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

: j" a7 h1 |9 s5 n比如这个:' d& |: b) q* d
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836  m" Q+ S3 W9 ~( z, z
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
! @- O2 a) j( N2 m1 S+ e
* y& m0 f" R& h3 ]比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
8 D, \* @' d' r* l7 s7 E' ?; q" o# z' X7 ?" a! H
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
- ]. ?& k. x  {7 c呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

- O) ]& c+ d5 i" R* o* n2 o
$ B( U; ~/ d; c' ?, X6 m' ~石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
! K+ E" m$ l. f# H但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
" n# p- n/ t4 K- t0 _另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
3 X% j8 m# @' H
. {9 X0 e+ P/ L8 P
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
! x. \1 M: w& t3 e+ Z$ Z; y% [' ^! B9 q/ [& i" `- r6 }9 h

# }+ N- C& z7 R& u2 T石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。1 Q! @6 L, Z, g  {+ d
但总体而言石油工 ...

6 H) e1 o/ f* a2 y0 J- P2 F* s( D, ^6 c  Y1 C8 R! K/ ]) S+ T! m/ ^
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 - b0 M+ F' {1 J

  B. k: q! d  ]" J2 G1 @- Z
; P" m5 U6 P% s6 v( ]% c2 q( F5 Z不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
! f" e, Y, ]' Y8 H
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧( G% _9 F4 |% f

& I4 J5 Q0 n, h& K: q) U0 ~[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 7 n" {  a# `5 y9 l- D
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
. [' o6 A& a. F% q

5 I( x3 `0 q# H4 M! U2 V
4 @1 s3 O1 ^4 j2 X; oThank you very much!
, x1 T# J; W& W1 U6 e  ]
8 `$ M) O3 U) s1 n/ _: N8 g" M[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
" s+ ~, f0 x5 ]8 G4 o" |: R% H/ n石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

0 l$ S. C& K) \! a如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
: r/ O/ w4 u; B9 p, Z( Y6 L$ V" @. e
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 , Q' g( D% z* ?. M$ V9 ]: i# Y

9 \, \, Q- {; V如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

: N8 r6 |* n# w% g/ W/ {这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
4 l9 X8 C1 g; n
7 k' u, U* m) _. ^8 A2 ^* V1 a如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
  B5 q- O5 l! j, T9 i

% \; \3 L' \8 ~7 C0 F如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
% z5 N1 i0 j  q% d
" y6 c/ Y9 a. o/ O  A% {- }不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。5 }6 S5 A1 ]* l, F" u( Y) z' f

# d, _& {( M' a3 t: e, i0 Z至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 . g& V; w# }. D* t/ p* l
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

% y; t* J2 \5 h! C4 \无知者无畏
4 O* P4 D; Y; H6 o  v; Z- X& |0 Q, F1 \1 O5 J
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
1 ?& b" s; |; Y0 k0 m. `; h
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
5 r% g- K* l* b既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
7 S4 {1 |* Z+ _  l* n先看看数据:9 K7 E% ?; C8 g
             Single house                   condo          duplex              Avg.# R! {: ?- m, X! u* p: V
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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