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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
6 `; q8 ^1 D: G4 o. p6 r先看看数据:* H" p7 S3 e5 R$ b$ i+ s$ m% I
             Single house                   condo          duplex              Avg.% i! K+ C" o& Z" P/ A5 I$ f
January          357,325                233,175         294,148         303,820
9 Y4 I; w: f! m7 m+ ^5 G5 PFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307. d" K: Z+ O" N/ M& ?" H& U! X
March             398,476                 246,719        323,322         325,3397 t: l$ w/ ?& Q! o% ]5 w5 K- j
April                413,488                 261,044        341,083         344,1370 m, T; i3 Z& |) u% G6 B
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410: j+ j, k0 E- J8 a0 I2 j
June               417,265                 265,172        342,836         348,056" {4 d- h: q# w
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
  u: h" L+ L4 N" [' }9 `August           403,757                 269,139        329,764         344,7922 ~% l% c3 t8 O& V; A9 h' E1 y4 ?
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
' j( S1 J3 r1 Y' \October         397,189                 262,875        367,964         347,668" C6 u( y9 J" C% `% P6 }
如果分析这些数据可以发现:8 q: {( ^! E+ u- ~2 T* p9 m
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
: _% J& y/ \8 q2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?, k0 b+ q7 `! x& }
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
) g& F, e& ~5 t+ v* ?这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!/ V. A1 E. k; J: h, e
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。2 O' V5 ^6 v" ^1 ~9 T8 K: y# {) B
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?" O5 M; d4 K; K, a% i0 Z6 P! I9 S
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
) W8 x7 ]8 a; a- r$ K" W' {8 |, I0 {但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
( ]& \- t% Q7 b) o1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。- u' g  |9 h( x/ v# z
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
& ]1 A4 l  n2 }" A, f0 _大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun0 Z! V3 S9 \% q7 z% m6 R: I# x
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
0 r1 Z0 i; ^% u5 V( s换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。, s) E. K0 G4 }+ ?8 ^0 Q7 A9 V
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
1 e* s- {6 ^& R) \投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。' s. O4 V" V; v- A$ G
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
" I* v* T/ }( V3 @所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。" h6 z! A2 \- |! Q
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。2 p% r; U+ L, Y3 j: z0 ?
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:; I7 ^1 R1 o6 W; z# w, ?; S
ALBERTA的经济短期内会垮吗?
( {6 L" J) M( H8 H5 e我会随时都有失去工作的可能吗?
8 C$ z8 Y* {, O0 G, f我的工资会越来越低吗?
7 W9 u  x$ M5 B会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?1 Y* n# ?8 ^# l7 v+ E  e
最后一点:
$ V7 w' x+ f" J2 c- I5 _去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?- g2 e7 t7 \5 F6 W( ~7 w
; v( W- j0 Z% o6 N
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。  j- \$ `9 w5 H# G7 S$ I2 f
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
) D8 {; \5 a% E9 H, M这个和汽车有点相似。
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 ; [4 ^2 D! a9 Z
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
) V  c. X8 R1 K* ]7 p. X8 B/ O先看看数据:
+ \+ R# I+ `; L+ b6 E$ u             Single house                   condo          duplex              Avg.
; ^# R3 y* q3 \January          357,325  ...

1 e* Y: {. R. b7 p5 p& ?支持
% `4 Z1 G2 N1 l  J还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动8 R! z) l3 O: z, G  Y& O

) S, ?% ^. m. o  M; c[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

% t' u1 ?' ~5 r! K5 s比如这个:
/ F5 F# @" ^5 l" f7 `0 v1 p; _http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958360 t4 N, A0 o( w4 d
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力% @% C; G& \" M! y

4 R, B* c  K% {比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了+ j9 X" ?1 ?0 H, d2 T1 ^2 T
/ {# d3 |1 e1 H4 j. t$ Q
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
$ h# x( Z$ D2 u2 R呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
, C( _3 u4 I# ^! r5 e2 R! g

7 h* r+ I8 a! ^+ ?! [, |石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。2 P5 P& x6 ^0 i& F
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
* d5 c! [% T8 \- L1 R另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!9 c( F) g  X  m2 ~

2 O4 O5 \3 F; g$ d
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 / u- M2 y. d* w5 i6 Y! W9 k

0 m; B. z# G8 a# {& X4 J: _
& V' I8 y& V7 Y" {; D8 k; H$ h石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。% G1 G7 E; q: D+ Y2 E6 u8 @
但总体而言石油工 ...

7 |+ _2 A7 ^: z# c8 P* l3 o) A& E" K7 E$ t9 p& M
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
& S- I1 U0 f+ i! F  i3 I$ R1 g5 |- b
( r9 J7 c9 t! E/ @9 ~. p. z4 Q
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
) @% l1 `3 O9 I& g  ?9 h4 g
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧- }1 w$ ?) R0 S; z7 m% P2 j" L; l7 r

; Z* n( r0 N; o+ A6 [[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 ! x4 i: `5 a$ Z6 s# j5 j
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

, K' F" `" C! C. F3 A
9 A9 n! u& N9 v! J3 s3 ~0 ?- d4 {3 U' w' c& e; r9 v
Thank you very much!
6 n5 C4 g  R( |1 [& h
* V) ~- I. ]# L5 D[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
  ?: {6 v( [  R/ V7 a/ {9 i8 x! N石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
1 c$ H  B2 z7 D/ K7 x
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。) C2 V5 u, K& f- `3 W$ [: B# Y# d

) G- ]( K5 A- T[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 8 c, R# `& {" ^/ }* d3 q# t4 s, ?

  f6 x# l" V) C# L0 y% V如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
* s; w2 k  k1 Y$ N
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
% q* {' V3 \2 @2 ^
6 v5 }  `9 b# V. _$ n如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

% I- w3 I- e& k1 I% p' ^7 [1 k& }. T: ~1 N: E
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。8 Z0 m% ^% k8 ?! _. A% P4 ]

. q$ D! R1 y" d( j! _  _* T不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
; a, ?$ [( x2 u) Q" }* w. ]* K; X" q. ~3 ?8 [7 d# G" g( X9 ]
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
% h7 j7 L$ j* x- j5 W; J* g比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

. f* J: B% i7 U6 }9 _  K  P无知者无畏
! J) g; E0 L" W% l( U$ l. T* C, ]  \. K/ V
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…6 H! g  u9 V- t  [5 C8 y2 D
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 - a2 |3 d+ P  Z; b8 f
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
- X& \1 O6 \1 }/ f( Q% p先看看数据:
: r( P* ^8 R: g2 l. L; \             Single house                   condo          duplex              Avg.
; G; g" }( ?3 U7 rJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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