如今市场之我见

紫光

既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
8 n2 }% C& ]( k8 `" l# a% i6 F             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325                233,175         294,148         303,820
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
0 b% s6 q0 S6 C( h& U3 z: LApril                413,488                 261,044        341,083         344,137
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
5 \0 H- J3 G# ~9 L8 S. ]  f% JJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718
; Z8 j7 m; B  _' n/ n3 W6 l' m4 |August           403,757                 269,139        329,764         344,792
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
October         397,189                 262,875        367,964         347,668
. i# j% j3 y6 ^/ A+ J如果分析这些数据可以发现：
1 n3 }% u) @5 }1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
6 D/ Z- s3 k. X% d这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！
. J" S) j: }# _5 u( S5 ncondo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
+ A( b8 [" q8 x% I2 `; Psinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大？
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。
但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：
& f+ ?; Z: d% m1 K; P1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
+ e7 g6 l4 I8 v& c1 U4 y2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
Just for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。
$ O6 U2 j8 A! n! }6 O( R2 O8 `换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
. B; {) Y/ H2 B% }/ k4 TMOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。
% |! n* @) H1 a7 X! c投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
+ Q/ q( ~5 z' ?: G! A( S. D2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
6 d( _, s$ G' ~1 s! A所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。
2 h) }' p/ r) N2 z) \" J一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。
因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：
ALBERTA的经济短期内会垮吗？
  J3 ?: s( l" Y5 J$ |3 H( D  \5 J# k我会随时都有失去工作的可能吗？
1 F& s, i* D% C我的工资会越来越低吗？
8 V+ s0 q& X. U/ E9 I6 ~$ I# c会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？
$ Y+ o7 _* v' }% h; k最后一点：
1 o9 p% p' k" k% G' D去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]

Ken

现在的市场是烂房子卖不掉，好房子不好找。
0 g" j  H9 \) q- m房子烂，再便宜也没人要；好房子出来一个，卖掉一个。
& O8 T+ ?4 K; n+ h" R这个和汽车有点相似。

Ken

原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325  ...

支持
还有从纯市场角度考虑——涨的快了，就跌一点，跌的多了，就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了，而是正常的波动

2 K, S" @, v7 e- s[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]

紫光

比如这个：
1 {4 x' }, t) D; vhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
1 x8 u. O" Y: m1 G+ s9 _; n, Q最火的时候就这个价，已经卖了1年了，换了5、6个REALTOR，但因为房子外面是绿色的（洋人最反感的颜色），连看的人都少。

gvjz

呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20， 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。

April

  这 洞察力

比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

  

紫光

原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20， 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

# q2 }& v7 x) C$ V! g
0 [4 Y4 i$ o; r* h, T+ ~3 l石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
7 {& t" s! \) y# Q4 K另外，现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了，该卖的早就卖了。

YOKO

Good Job!

zh0716

在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾……

人生几何

原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
: R0 w+ @  c3 d& T3 a$ \/ L
6 @' Z; |* i, F/ w- k
$ B6 i3 H# C  G8 F7 [/ k3 |9 y# j石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
' D! h2 o# T) s但总体而言石油工 ...

: c4 L- `2 d& Z* H8 U1 R
3 [/ \7 P* p/ B2 {6 y不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

Ken

原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
/ C" p4 G+ U( d
1 W+ X  m8 z& u; C1 h6 ], z
不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

' }  z) q/ e2 u2 ~) q6 v! @/ W, a1 w, v除了石油就没有别的了？别总拿石油说事，俺是石油行业的，俺承认现在不如以前，但是石油几十年内还是主要能源，什么时候石油用光了，什么时候再说工作机会少也不迟吧
3 \: B3 J9 b& G
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]

观河

自由的像风

雁过留名　　　　

elephant

各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

gvjz

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗，不是其它人，既然承认现在不比以前，哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪？

YOKO

原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
) a  n" `6 R, a  x$ Q- ?/ u各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

$ Z: k" O0 j5 D0 j9 Q# m; d9 [: Q

) ?* w& T6 `" O/ P1 gThank you very much!

[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]

不惑之年不明白

姜昆他们来的那天，大家在一起吃饭，代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的，结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关，但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房，或者认为埃德蒙顿只需要石油工人？我真是大惑不解！！！

不惑之年不明白

石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

紫光

原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
# u! F0 Z! D: T7 G& c! A石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

. G- I# \, \4 i1 b* K0 Q如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
8 e& I6 ]8 A2 l9 b. Y& c: ]
9 S8 Q* n0 j5 b8 G9 J[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]

紫光

原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表

如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

这个计算是基于平均每年上涨4%，略高于每年平均的通货膨胀率。

Z

原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表

如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

/ w" M& N7 y6 n$ A
如果爆发三战，必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方，房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。

不过，三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
9 j& e# M  O  _+ H; M. T
至于油价持续上涨，也是没有保证的。1980年油价39美元，1998年13美元。今后的事情是说不好的，不如不说。

pchell

原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
" R5 l2 \5 T2 g$ v) N& E比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

无知者无畏
2 [- ~7 y8 f! Y2 b
理论联系实际知道不？

tianmaohua

对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾…
5 w5 N6 a* A5 f; y( T# k, V! P

原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
0 i# C) b# x5 M6 {             Single house                   condo          duplex              Avg.
) U6 _& h, G: V  N/ JJanuary          357,325  ...

AMERICAN

Good job !ZI GUANG!

贾星星

读帖留名。