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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。1 ~( J; ~( \4 Q* c% ]6 c
先看看数据:3 K, g# Z% ]  }' d0 d
             Single house                   condo          duplex              Avg.
3 u8 g! e4 q  B$ MJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820
( B8 g! q8 I+ }. I( U9 z( qFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
( c' j# _" P  p( S8 I7 U% j8 kMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339
9 u2 G9 L/ ]7 Y% d2 y/ K$ ZApril                413,488                 261,044        341,083         344,137) w" U( D; P7 ~5 }5 i9 m
May                 426,028                 266,100        347,257         354,4100 _" T& ]0 }! m/ \- G+ {) L
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
7 U& ~& R. Q. Q1 A2 u! j& L- Q! D7 [July                 417,150                 271,908        339,417         354,718. H- S1 |# Q7 j9 B/ W- p( d
August           403,757                 269,139        329,764         344,792
) ^* Z* x! u9 ~5 x" a' f, q8 e  e% qSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
+ {0 c$ F2 y. t6 Y) g1 e- SOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
: s0 p6 m! q' \8 q如果分析这些数据可以发现:
) H! C) e$ p4 [8 R* h1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
+ {. g+ s# S" f/ G2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
8 B$ T+ G7 k( {3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;- S8 X  |/ j# B6 H
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
4 x1 F1 `8 \. w1 @& j/ K6 Acondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
& N; T( l; r; n8 }singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
. n( a/ L" K* ?我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。: S% b- g1 G6 X+ ^6 r2 P% V$ Q
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:( Y$ h( }. t% O4 f
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。& D$ K, h! q* ~0 L4 S, p9 G5 s
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
  e1 M4 c$ C: l( z* W8 R' E大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun; ]- C  b/ [) Y7 N; x% \
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。+ G6 G7 V, I/ v! J0 N/ p- S: P5 a
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。' C5 F4 s$ t+ I, {( {/ \- a
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。5 a: [/ |) H& W: T1 x8 P: ^
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
& ?: {* Q/ o: C8 G0 S2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
+ t. q" j; ^7 p所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。6 H6 i0 R. @2 O$ u
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。6 U' t+ m; c4 {2 G! J
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:/ n9 @; o- \( D$ w: h
ALBERTA的经济短期内会垮吗?; E2 w2 g3 I, f0 Z9 p
我会随时都有失去工作的可能吗?
4 H4 J: m: W7 D& X我的工资会越来越低吗?" K, d1 x- M* o- f0 o0 Y0 R
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?2 K5 c3 E" A9 y3 `# P" a
最后一点:2 A8 D- \1 M4 ^: F0 B" R# [' m
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?+ w# F, B! F$ @; E4 l

. u( A1 \  C7 s[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。6 i: ]3 x* P! r7 O
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。/ j- K, ?- X5 |" m6 S
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 - [# v( D6 E, v* y" F
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。9 e8 e7 r- s2 t: f; a! k, b
先看看数据:
, D3 r1 m, B8 n4 |3 M! c9 z5 n             Single house                   condo          duplex              Avg.1 o9 d; t3 Q; n, O1 A- o
January          357,325  ...

- C/ b$ U" {& J2 K支持
3 K' t4 J) c: ?0 Z$ r5 S" L还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
" f& Q8 t6 U7 w% {4 }& v* C9 |
9 _- B1 {( k  \: ^9 m. O[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

/ a6 G6 Z2 X, q8 G% c: Q+ w比如这个:0 H9 g4 o# r9 s
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836! O+ O( C2 G0 N; r: k
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
& J; j; @3 W" N% ~% p( f7 }2 x4 P' S- G
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
9 ^7 t0 L0 |4 w; y4 C* L6 M7 T
4 P4 V& R8 H& {; t9 e, E  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
% o5 A! ]  J+ i( K呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
0 K+ R! a3 {5 C

* p  V. `6 `$ z" x% Y石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。5 ~; h3 d9 ?7 V! g1 ]8 _. U% E/ E: ?
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。7 Z5 C- c3 W; U6 J6 d* ~$ C+ z
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
" X2 I% y: y, ?& k) a/ A# I0 H% }" t; r
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
  d+ m3 j. b. ?. Z6 N6 E( H$ L, Q; C$ I& S4 i
* m$ [; g' m+ D7 o  t
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。" o, s' G) G( ~4 _  c
但总体而言石油工 ...
; D8 ?  ?9 c1 x$ j1 J

( n4 l  m5 |3 D+ L/ V2 i9 a) X不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 ( n' S' l! W  e1 p

' {7 I3 Q0 V3 I6 L2 L. v5 ~+ w* P+ w9 `) g: ~
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

  V/ ^% H3 l8 W! [& j3 F除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
  h. `8 F+ U2 E9 o& B4 H7 b+ W6 Z" y  k. L# ?9 W
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
5 S. ]7 g9 ?$ W- G# j各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
: C* G' A- A# u7 [

7 n7 v# A% j& V# G  G8 X
+ s3 |1 H4 c: S3 G8 G8 gThank you very much!' `4 Z9 T% l% A6 X% Q

- I$ L& D$ S7 H3 y7 ^' |[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
大型搬家
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
8 F! }0 F+ x7 }+ V- z石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
$ |8 b/ U4 [' ?' j
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
5 P$ N$ e; \$ K' V, ?- \/ Y- @- W# e3 T4 Z! h% I' }
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
: d! E& D4 g  D8 U1 Y0 ~: ^- V6 g8 d
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

4 y. X. {7 n! R4 S2 Y5 U9 H这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
. Q$ C# ^/ [; e3 q) R% b3 y2 z# |. R  h
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

6 U2 ^( ?, s- g' h3 w6 K
1 w4 G+ T( a, I8 K( y, b如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
1 K9 T6 k3 G: Y" `
5 \7 z' G6 z  h4 n不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
6 S, V- V. Y; B: n8 U) u- l: a6 @1 L9 s; a0 n/ ^' y
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
( `! N) W8 u* ]7 U比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

" E0 u1 w( Y2 Q3 t; g) O+ _1 F7 w/ _无知者无畏
9 [9 M. ~. c4 ?3 N# ^1 u0 t& ~2 P
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
/ ^& C) J" x3 I; m) D5 B
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 + Z+ J3 P( e3 q, S
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。0 X2 M* D$ a) c
先看看数据:
' a2 @1 p. [, P3 I! y9 L             Single house                   condo          duplex              Avg.
$ C& N  o, [4 N) u' {! C7 qJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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