 鲜花( 4348)  鸡蛋( 18)
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既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。" N& D! Y3 q5 W; O8 A. H
先看看数据：& S4 K6 V# ], k P i- d( M8 c2 n
Single house condo duplex Avg.; c/ Q2 C _9 a
January 357,325 233,175 294,148 303,820
' b6 J/ A6 _% D% M3 }1 ~February 375,412 247,266 319,513 321,3073 I/ D& l/ F7 Y* W. l: ^
March 398,476 246,719 323,322 325,339
, c; a5 [( g* ^1 E. H7 W0 WApril 413,488 261,044 341,083 344,137! d5 N9 I5 i, l# y) K
May 426,028 266,100 347,257 354,410
( d% p6 l! v' qJune 417,265 265,172 342,836 348,056# H7 T. \9 Y" m6 w) D f6 V! d
July 417,150 271,908 339,417 354,7180 N+ w3 g9 G* {9 X9 C
August 403,757 269,139 329,764 344,792* T3 O% d2 u5 W( P: i/ w
September 399,555 270,745 310,110 344,286 * M+ {3 o$ ^! e( H) q
October 397,189 262,875 367,964 347,668, X2 O3 a* \* {4 K
如果分析这些数据可以发现：
2 y( I2 [7 F$ D1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；
& X- D" Q U) L' i. m' w& ]5 W6 }2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?# A! h9 A9 g' }3 b) v! k$ a1 P
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
1 J5 _; E8 }' D/ J这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！0 r# H; F: P! u2 \* D. J+ u
condo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
3 H5 e5 C$ `7 l$ Bsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大？
* `! L1 U# ^$ A6 Z我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。) C4 x2 M* g* x3 c9 q' w9 L
但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：
) H2 \! E$ {0 x1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
[+ e; O& W" j& m# A2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。3 Q; O' q1 p" B7 w/ [& k
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
6 _+ o- F/ `4 M, b1 B4 nJust for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。8 ~2 S. n. ^+ X' D% O- a/ Q
换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。! F8 ~) r! F7 T! k5 |; s4 e1 s1 v
MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。
6 m: _9 ~5 t3 Q# |$ w: g投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。0 H7 X) a5 I& L4 T7 k2 a$ F
2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。* [/ c+ A+ R1 q: z5 U1 v
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。% s6 A, o/ {% Q2 L2 m: x
一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。2 w1 c8 `0 O3 w1 P- U' n2 O
因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：" t2 ^9 d: r3 t7 T! V( A( J
ALBERTA的经济短期内会垮吗？
6 o5 V& h* @; }3 F8 {0 A: x我会随时都有失去工作的可能吗？
" \' H* s6 U" a" ^2 I4 |7 @' T8 N- I5 o我的工资会越来越低吗？
, S1 z) z4 e1 @& k+ {+ o会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？
, T6 A/ q; v: b' Z1 R% d8 h最后一点：" |: J4 s D- L1 @1 y
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？& n) e2 t3 p, x' _; v5 C
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[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ] |
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狗仔卡
发表于 2007-11-12 22:09
提升卡
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发表于 2007-11-12 22:15
楼主
这 洞察力2 O/ {3 E5 ]" x+ s( B2 [! { Z
