市场在燃烧 仿佛空气在颤抖—加拿大地产市场为何这么热！

八年移民

作者:徐木 来源:地产周刊

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大多市房地产局TREB的最新报告指出：2007年头5个月，大多地区的成交量达到40,437宗，特别是刚刚过去的5月份，单月就有11,146宗交易成交，不仅超过去年单月最好纪录，而且打破了TREB 40年以来最好的单月销售记录。

成交量的攀升，并没有使房屋价格有所降低，相反，在大多地区，今年5月份的平均成交价比去年5月份的平均成交价5,537上升了近4.72%，达到2,787。与此同时，根据加国皇家地产公司ROYAL LePAGE 今年首季的报告指出，大多市个别地区的房屋价格升幅更大。Beach District，今年首季比去年同期的平均售价0,000上升了27.1%，达到,222,000；Riverdale今年首季比去年同期的平均售价0,000上升了32.7%，达到不可思议的0,000。而在密市的Streetsville/Meadowvale区，高级独立屋 (Senior Executive House) 今年首季比去年同期的平均售价0,000上升了11.5%，达到5,000。

* z8 i/ V2 w4 t来自皇家地产的经纪Jackie Jiang列举了一个例子，5月份位于Mississauga较好地理位置的一个地产项目全新开盘，全部的144套房屋在公开发售的第一天内就被销售一空，很多买家在售房前的一个星期就开始排队。这样热销的场面和阵势让开发商和地产经纪们也大为吃惊，因为这个地产项目的售价并不低廉，459尺的单睡房户型，售价为150000加币。

2 Q  V& D8 c& p大量的统计数据，不管是来自房地产局、房地产公司、地产经纪，或者银行、统计局，都反映出一个情况，那就是房屋交易数量及售价一直在上升，而且部分区域的升势远远高于去年。
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2007年前半年，大多地区的房地产市场让所有人都感受到了空前的热度，其实不只是大多地区，整个加拿大的房地产市场都只能用市场在燃烧、空气在颤抖来形容。
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是什么原因使加拿大的房地产市场变的火热非凡？这样的市场表现背后隐藏的是泡沫，抑或是价值的真实体现呢？

我们先来分析一下造成市场繁荣的始作俑者，既房屋的消费群体。加拿大每年涌入的移民是其中一个不可忽视的因素，特别是近年来移民的自身物质基础发生了很大的变化。以中国人为例，早年的移民多是赤手空拳来到加拿大白手起家，需要花费数年才能实现买房梦想，而现在的移民少则带着几万加币的家底，多则带着几十万、上百万的加币来投资。起点不同，财富积累的速度和程度也不同，此类移民在加拿大只要找到稳定工作或生意契机，就可在短短的时间内买房置地。这点从主要代理Richmond Hill和Bayview一带房价较高区域的地产经纪介绍中即可得知。这位从事地产行业近20年的西人经纪说，从2000年开始，她所接触的客户中出现了越来越多的亚洲面孔，他们一改早前亚裔多选择聚居或房屋价格相对便宜区域的习惯，上来就指明希望在上两个区域寻找合适的住房，而且他们对价格并不十分在意，只是对房屋的选择比较苛刻。进入2007年，客户构成有了更明显的变化，来自中国大陆和台湾的客户趋多，其中尤以台湾客户购买力更为雄厚。此类客户多喜欢购买Townhouse，而且很多都不会只买一套。
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: N# D; v* C  {" U* c8 r/ KTownhouse的热销并不只局限于以上的两个区域，皇家地产的经纪Jackie Jiang认为正是地产开发商对Cando及Townhouse结构及价格上的调整使得市场出现了非凡的热度。因为房屋价格的不断上升，使得不少建筑商为了迎合市场的需要，改建房屋面积更小的单位，以尽可能吸引更多买家。以前看不到一个睡房、四百来尺的Condo Townhome，可如今已是事实，却也要15万。在许多新楼盘中，往往一些小户型单位特别抢手。从TRIDEL 的Grand Ovation 到DANIELS 的One Park Tower，从FERNBROOK HOMES 的Absolutes 到GREATLANDS 的Mona Lisa，以至于Daniels 的FirstHome 都是如此。缩小房屋的面积，降低房屋总价的举动，让原本徘徊在买房边缘的很多人跨入了买房族的行列，这部分人大多是刚工作不久的年轻人、资金不太富裕的新移民，或中低收入的加拿大人。消费群体的扩大势必带动房地产市场的发展，也使更多的资金流入地产行业，加速了房地产行业的良性运转。

( H  |2 I4 x3 m( S除了新移民物质基础的变化及买房群体的扩大，还有一股不容忽视的新力量，那就是国际资金。随着亚洲房地产市场的过热，特别是中国市场泡沫的浮现，美国房地产市场的持续下降和不明朗的未来，越来越多的国际资金选择了经济相对稳定的加拿大作为投资目标。大温地区、多伦多、卡尔加里，这些城市因为经济增长稳健、治安环境好而成为了国际资金的首选。包括香港地产巨头恒基等一批实力雄厚的地产发展商也开始大举进入加拿大市场，而且每次行动皆是重拳出击。现在的加拿大就象是十二到十九世纪出现圈地运动的欧洲。
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拥有了庞大的消费群体，再加上加拿大政府及各地产公司陆续推出的房地产利好政策，市场的燃烧就有了充分的动力和基础。
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4 g2 C. }, }; J( Y第一个利好是房屋首次付款（Down Payment）从25%到20%的变化。由于房屋价格的上升，为了让更多人有能力买房，按揭公司已将首次付款（Down Payment）从原来的最低25% 降到了20%，同时高风险按揭保险的费用也做了相应调整。这样，假如要购买一个35万的房屋，消费者就能省下,500的首期支出。
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( o; I5 N  i5 |2 n8 U) l9 J, B1 I- P/ }第二个利好是还款期的变化。为了让更多人在买房后有能力供房，一些按揭公司提供了30年还款期，即使在当下各银行提高抵押贷款利率的情况下，每月供款仍低于利率上升前25年期的每月供款额。而且有一些建筑商还和CMHC共同推出了35年还款期，这样每月供款额将会更低。

市场燃烧的结果就是接连出现了逢OFFER必争、逢出价必加价的情况，这让很多人认为加拿大房地产的泡沫已经来临，事实怎样呢？
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资深地产经纪欧亚平认为情况并非如此，房地产市场的畅旺是不争的事实，但其中亦有地产从业人员的操作因素。一套房子市价50万，代理经纪如果认为市场繁荣、房屋销售前景良好，可能会采取低于市价挂牌的情况，低价带来的好处就是会吸引众多的买家，这也为后期的争抢OFFER垫定了很好的基础。抢OFFER的结果一定是卖家获利，他最终拿到了高于预期的卖房款，只是这个高于房屋售价110%，甚至是120%的中间有点水分存在，那就是房屋的挂牌价本来就低于市价，所以不要因为市场上满天飞的卖价高于售价而以为房屋出现了莫须有的增值，除非遇到房地产泡沫，否则房屋价值会一直在它应有的水平线上。
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Jackie Jiang则在分析了世界主要发达国家 (地区) 的房屋价格变化后认为，             在过去的10年中，加拿大的房屋价格几乎上升了100%，可是与美国、法国、澳洲、西班牙、英国等相比，无论是在升幅，还是售价方面，加拿大在今时都远低于以上国家。拿多伦多房价为例，英国伦敦市并非市中心(Zone 1)的Zone 2 或Zone 3区，一间800平方英尺左右，1房1厅的Condo Apartment，不带泊车位，要45万—50万加元，而同等类型的房屋在多伦多市中心只要25万—30万加元，而且还带有泊车位。价格上的差距证明泡沫仍不存在，而加拿大未来仍会是国际房地产投资的热点。
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来自Real One Realty的经纪Jim Huang认为，分析是否有泡沫存在要综观加拿大39年来的地产走势后再下结论。他说，从1968至今的39年可以分为三个阶段。
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  d9 X8 U% a& o2 X( }8 _+ b第一个阶段，1968—1985。其中除了72、73、81三个年头年增长达到和超过20％以外，其余各年都在6%左右，没有下降情况出现。平均每年增幅为9％，属于稳定增长时期。

/ e% r! b* W1 H7 u- g第二阶段，1986—1996。房地产市场出现了几年的下滑趋势后再次反弹，增幅达到25％，年平均增长为7%。
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: \& \/ ?3 `6 A- p! P9 K第三阶段，1996年至今。以大多地区为例，平均房价从9,150上升到2006年的1,941。价格上扬85％，每年平均升幅为6.5％左右。比起前两阶段的9％和7％相对为低。从上升的趋势来看除了1998年的2.61％和2001年的3.39%外，年增长一直在6%—7%之间，没有任何一年超过10％，也属于房地产最为平稳的十年。而这期间银行利率较低，失业率也一直在百分之七以下，同时加拿大经济也稳步上升，在这么多有利因素的前提下，平均年增幅6.5％并不为过，因此泡沫是不存在的。

冰糖葫芦

故意的不行不行的

betterbest

如此成熟的资本主义市场，怎么好说就没有泡沫

大头熊

不仅市场在燃烧, 房屋也在燃烧.
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看来这个市场要更火了.