加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
8 A- f& m. ~, d2 L$ q) }3 w
但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

9 C/ v# v. y- @: x大温成交量和价格放缓

温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

5 d0 j  R% |7 b* m: y  R2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

6 u, b- X$ F) y/ T' [% i平均房价微跌约 4–5%

+ F. W2 A$ L( X* Z; w+ m公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
1 \( A$ N$ r+ \

* ~' R$ @1 q- m+ `' f8 m9 M$ x
多位大温经纪表示：
- F( q6 u4 \6 Q1 o  I7 ^1 d1 S
“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
3 P  d) S( V( R# B% E1 W# j
  X( e1 M* P& C  M# y; E& E买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
/ B. K8 C* L7 S3 m% y- r
多伦多：销量跌了11%，价格也在退
6 N! K, ~8 W: |" A! F: O
先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
2 X2 x2 e7 j4 V1 ?: k# h2 G
2025全年：

成交量：62,433套
! q  a: k: [1 X7 [
同比下降：11.2%
  v9 I( t5 H0 p) l
& Z  U& t. a, s9 r8 F: k/ W& P% K$ @平均房价：$1,067,968
9 d; A* K: B& }) H
, D/ t5 ]" y( u$ h- l同比下跌：4.7%
7 V+ Z1 Q4 x1 _- t+ R+ T$ G
9 w: C; ^' w9 D5 D到了年底更明显：2025年12月：
* _1 m/ K& L. t0 E( l# s
综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735
8 @3 ]! _2 e8 m2 N2 N  @
& B- L# a( a4 p: J) l+ z3 d  V再跌 5.1%
* {7 x) ?' j& V7 L* d* G
6 `8 q$ {( t+ c$ s8 Z也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
% X  I* x. o) _) C- T3 ]$ z
# G2 H" q4 s! m( B8 ~7 G更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

, y6 F! n# @" Q4 g* [全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

加拿大地产协会（CREA）数据显示：

* I3 h) X( V: N# L& j全国销量环比再跌 2.7%
# G$ R% |, Z* B1 F3 U
' ~( U7 d3 h) c$ J$ A7 \比2024年同期低 4.5%
1 o$ v) H6 z* ~9 \9 d% j' @# s. [/ L. m
挂牌量同比增加 7.4%
& G% h/ o) R# g0 R" {9 P& d" U
5 Q3 g7 O& T+ w& w库存约 4.5个月（接近平衡市）
' }7 x! V: u1 o; b
什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
) L/ r2 r8 ]; F( Y% N
1 O% W' C! i) N/ G最惨的是公寓

+ }! Q, z; p* |过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
( g9 x0 Z- N% ?6 F1 e
7 [! O6 l/ ]8 h: V. {8 v2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
' _  r% |% J- c1 {: E* i$ M2 g# ?
一位经纪直言：
' s  Q) \, n2 R& h5 L0 Y2 `
“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

: o% {( q+ K  H: {4 S$ D& C1 M而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
  a( d. v7 g; q  Y$ b
预售市场：更是“一地鸡毛”
) s% R3 f$ J9 o" P5 O# L  k
真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

. ~* w. L3 V) s6 t4 W( b9 W7 L经纪人的原话很扎心：
& Q4 K* h- U% Q5 ?5 _  Q) F5 i
“现在这个市场又丑又惨。”
2 W4 r) d$ W0 l3 i
买家违约

; N6 a: t; z* g* U官司变多
# V8 w0 k0 d) i
, c* M" F, f2 i- G2 v被迫亏本出手

首付打水漂
5 D! G0 S3 S0 W7 _) J8 {4 h! W  r$ S
很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
4 }2 {  w0 T4 ~) Z& O$ n
0 ~* b5 [* ]' Z. [+ G' V( j不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

0 C; P: e" @( G, w  U1 J0 a3 DBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
6 Z: C# u( Q' C* J, ~5 e
“这三年，季节性彻底消失了。”

更真实的信号是：

有人开始二按
0 x, Y+ s5 H! T+ c
3 x9 a& @3 i( p4 E有人找私人贷款

8 R& o+ g# D& U  ^& c房租也不够cover成本
1 L4 E* {+ Q  R; ]) U3 c; Y
: m  u) X8 \6 v$ y, _# X$ ~- n( A家庭财务压力正在浮出水面
- D! A- p- K, H4 g) s; k# }$ u9 m
9 N/ x. v2 M% G1 i  l- |: ]: G: a本地经纪总结一句话：

“不是急着买，而是等到有信心才买。”

这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

; M, Z5 Y3 |. e% Y3 J9 k3 W2 g但不是所有地方都跌
: f/ o; ~3 t! Y& z$ A/ s
有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
# a3 s4 x4 k! l' P( [
! J6 c9 ^/ q# ~8 O. P" A+ l- ?% N一些小省份反而逆势上涨：

萨省：+9%
6 e2 ], x& }& |& G% a
纽芬兰：接近双位数增长
4 ?" j; w; p& Y( z: H9 J+ l( H, `
% Y; @3 x) E! _/ m& s$ ]魁北克城：+17%
: s; g0 u0 F0 p! [
原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
; `/ m5 U/ D1 r( n: o+ k
真正的问题不是价格，而是心理

! M( p! @7 r8 h& u: j  ]现在的市场有个奇怪现象：
0 E  K( W1 X! c% y5 l0 W& G& |
买家：

有选择权

但不着急
- a' X: m( h8 U+ ?: `6 f, r5 B
: K2 K7 m# r3 J5 v总觉得还能再等等
, u7 K* s# I, W/ {; g  m0 Z
卖家：

* {# R/ v( m) D9 z+ p7 w" Y不想认输
. _- b0 Q& ~4 F/ y0 s& W8 w2 I
- C: S1 A$ R# B) }$ N7 c还想着高位价格
+ C5 A  `' D) v3 w6 o/ B, M$ [: w
1 D" f8 Q) y) k+ @  O, V, N8 i! D3 g挂了又撤

, t. W$ N4 d- {" S  n+ I结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
: y- c9 Z0 e, ^! O) N
3 Y; @+ C& e" W6 S! {“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
5 C# ]! ?: ], S! O; m! j. b- x' i
给华人买家的现实建议

- \3 W: @% a& c$ Z+ K2 E如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

1 D: O" S4 \) y6 Z7 b+ A# r; E3 R自住买家

议价能力最强的时期之一

可以慢慢挑

" y, T& {$ l) R9 F6 U3 F6 j别冲动
4 g$ |* {8 G* ]6 ?) d
投资/预售
% s2 q& V/ Q0 D7 m
* U/ i; Y- Q, H6 `9 y2 f* K+ H风险明显升高

现金流要算清

3 d5 h" J, L" M; D3 L* o' }) O别指望短期翻倍

高杠杆操作

现在真的危险

7 E2 I$ L+ D& |) D: G0 `) j未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

8 A# i& [. P* f. l. n6 I9 S6 W加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。