加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
0 J" K) f+ P6 q6 w4 R
3 D+ u$ W& X7 H1 ~* V2 u  `《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
, w) d6 [1 D/ x$ p' M/ F6 Z8 E7 c) |1 u
加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

1 G6 O) r! k& A  O% x5 [加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
$ X  P4 o& Z" x% e3 W
例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

  Z$ B( K  i9 h& K; r0 Z* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
5 N6 {6 x, O# I5 C. |
与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

% |7 ]$ y6 ^) F$ N8 I主要城市房价预测
. y8 [5 i  X- g$ O  g$ e# p  S8 ^( q
  n2 p* G/ s* g5 C3 qTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
; S$ v: J2 R# Y) ?. H  x

  ^5 X$ q1 C3 }" k

/ h3 ?2 m' {- j7 H) F, F& z, Z增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
& m. ^0 K2 U7 Z
- P% m% E0 _2 p; C& e: s# r安大略疲软的原因与公寓市场的未来
% T4 Y+ T& F0 |
推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

" N7 x3 j: C' F' E% u8 B但市场仍有积极信号：
/ G3 ~- f' E: r, ^2 @, i% _* Y
* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
2 g, E& y# ]1 a7 w
6 t" d- U5 W% `: a3 F* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
8 z7 E# H; l9 h8 Z* w- F4 N
公寓市场尚未触底
# f! K4 l' A( x+ \
7 T! V8 a+ L: ZSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

: w/ S1 e' r. c  Z根据TD今年5月的预测：
, w6 H7 W: `3 B" w" M5 Y, \: E
# v: j- P8 Z, e* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
: M6 ]4 t. H- j$ g- m* |  M3 k# s
+ U9 ^: S+ m3 Z; k+ L# J. P* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
0 v; Y- \- p8 @9 G
* 并且风险可能延续至2026年。
3 F1 g3 T3 Q( ]1 z9 X7 ~6 {6 z
新建公寓放缓，未来或存供需缺口
7 L1 i1 V$ M) i* y, |; d
2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
8 W8 m* U+ j2 f% B/ x, J# @6 |/ \
完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
6 Q  n: ]8 J( |
TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

4 m" m4 m' n1 K' @Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
' d6 ~, L; v. y2 t1 Y2 K
% W& ?8 W7 d5 i$ c到2026年：

# Y2 b# O1 [+ v$ C8 s& Z! j' f* 经济预计略有改善；
. v/ }4 U) o, W6 a# I' y
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。
' D# r8 [2 e1 h) o# Q4 z
( v  ~- d: F0 P哪些地区最具可负担性？
6 ^9 j7 P& n) v& |: G
% v$ q0 ?2 C8 P$ z! Y8 `/ w在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

: Y; ]* w- f: ^. {5 A阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
  u0 e: Y. k! y' Q# l* T
相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
1 w$ D3 M  x- n6 {& V5 e5 b
' ~0 P" {5 M9 ~$ K7 d( e5 d9 b值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
* ^: ~2 X1 v0 ]
7 T! h6 x2 \7 r3 J) p! _长期风险：房屋类型错配
# \5 O' z9 b& j5 }7 }
9 U/ x' ]. H" w; G1 V+ l4 v/ k  F1 VSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
4 x2 ]4 N  ]5 |% v1 @' N8 Q9 G- I1 O
  j* o0 U+ m$ h; _1 T" j> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
' J* x4 v, U4 w% a$ P& Y3 v
他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

9 z; b# I2 Y: R! q5 j> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
. [; m$ w: X: o, @8 Z7 K( K% p+ x% _
' Y: W  X" [" \  c此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

4 `2 f. a4 N0 t: ?2 E1 H. E/ p> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
' S6 h& }4 q2 i  O
不过，Sondhi补充说：

> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”