加拿大买房新政已生效 这些购房者受惠 月供减少

片儿刀

加拿大一些想要买房的人现在可以获得30年期的抵押贷款，这是自由党政府为使购房更负担得起而采取的新措施。

* Q) r5 c8 \% y/ P# [5 H, l据Global News报道，专家表示，新政可能会让一些购房者增加借款能力，但总体上对住房负担能力的影响有限。
. q2 `0 G, l9 C; j% v, L0 \0 _
从8月1日开始，一些首次购房者的还款期限，即还清全部贷款的时间从加拿大的标准25年延长到30年。对于无法负担抵押贷款月供的人来说，延长还款期限将有助于减少每月的还款额。

% L8 B) C7 O$ o" U% D$ B2 F& x  `财政部长兼副总理方慧兰（Chrystia Freeland）在4月份公布的2024年联邦预算中宣布了这些变化。她在本周告诉记者，周四生效的这一变化是改善加拿大人住房负担能力的一系列措施之一。
5 g& {) S9 ]  z$ a) z1 W  z
1 m& a' j  d* c2 K# ^! b+ x6 g“这意味着每月的还款额会减少，因此更多的年轻加拿大人可以负担房贷。这只是我们政府为帮助年轻加拿大人储蓄首付款和购买住房所采取的几项措施之一，”她说。
: l  P6 n5 }! s) ?' k8 e1 z
# j( s4 a' V8 g* {9 o总理杜鲁多也在近日发推，表示”如果你有更长的按揭期限，可以减少月供支付，这意味着可以更早买到首套房。从8月1日开始，更多首次买房者将有这一选择。“
) U4 m7 \! ?; M, Q( V* @! M1 K
Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，将抵押贷款期限延长五年可能会使购房者的借款能力增加大约5%，使购房者有可能获得更多贷款。

BMO高级经济师Robert Kavcic表示，延长贷款期限相当于将抵押贷款利率降低75-80个基点。

2 E; D% L+ |: k1 }5 {2 y% v“对于获得这项服务的人，从每月还款的角度，这是一项非常有意义的改变，”但他警告说：“这只是对于那些能够实际获得这项服务的人。”
; Y' T- L7 |) p
( |- j  Q$ m/ N9 f( ^* Z3 qKavcic和Tran表示，需要满足一些条件才能获得30年期抵押贷款，这些条件会减少实际受益的人数。

% e% ?% l8 D/ r" Z谁有资格获得30年期抵押贷款？
% o3 O; a3 N7 M: c7 V" M, r) s
4 ?. A% ?$ w4 d+ J% l至少一名借款人符合加拿大政府对首次购房者的定义时，才能从贷方那里获得30年期抵押贷款。政府列出了认定为首次购房者的几个条件，包括：
从未购房、过去四年内没有居住在自己或配偶拥有的房屋中。
% t" x% s& X, L3 q# W. F
- t! j4 z& D: D$ O$ v( w- q5 b房屋必须是新建的，并且没有人住过。

: w" L1 c5 k  R( G" Y4 }30年期还款计划仅适用于有保险的抵押贷款。只有当购房者首付款低于房屋总价的20%，且房屋购买价格低于100万元时，抵押贷款才可以投保。

* N6 q& h& y, C9 b" S! N- \# Z6 BTran表示，获得新建房屋的有保险抵押贷款，可能是最昂贵市场买家获得30年期还款计划的障碍。

. q9 N$ O  ?8 @& T1 z* i在多伦多或温哥华，许多房产即使是入门级别也已经超过100万元，这使得像加拿大按揭和住房公司（CMHC）这样的保险公司无法为其提供抵押贷款保险。
; Q+ e# A7 y: X( f5 b) W' \
+ o0 d2 {/ G# ^) wTran补充说，许多预建房屋的建筑商要求至少20%的首付款，因为他们需要早期现金流来启动建设。这也使得新建房屋无法获得有保险的抵押贷款。
“实际上，全国并没有那么多人能够利用这个新计划，”Tran说。
$ ?2 z% R8 m1 ?( C3 t
Kavcic表示，许多当前寻求住房的加拿大有家庭的人，将无法受益于还款期限延长的新政。
  e2 _- O$ P/ e- l0 M0 |, {
他们要么是现有房主，希望增加住房面积，失去了首次购房者的资格；要么是租房者，希望购买更多卧室的房屋，可能面对大城市超百万元的房产。
$ `% P  K1 e! ]! T" x! s2 ?7 t“归根结底，这实际上只影响了非常小的一部分购房人群，”他说。

, P; a# i7 X* l% p" l3 T) U30年期抵押贷款更负担得起吗？
, j2 f$ j( `: i
30年期还款计划的批评者也质疑它是否真正改善了市场的负担能力。

  H! H1 }- H- x! t4 I# ~( aTran指出，选择延长还款期限，CMHC将在现有抵押贷款保险费基础上再增加相当于20个基点的“保险附加费”。在安省，还需要在购房时支付保险附加费的税款，增加了购房的交易成本。
; C2 K0 W1 _" l6 d
Tran以年收入10万元的首次购房者为例，计算购买价值40.5万元房屋时，按5.0%的五年期固定利率抵押贷款和最低5%首付款的情况。
  S1 D( I* B0 Q1 W
% Q, X$ v& {' s) p在25年还款期内，月还款额为2327加元。

延长到30年后，基于借款能力增加以及保险附加费和其他税费，买房价格可能会增加到大约42.8万元。这样在五年期内的月还款额为2261元，每月少了66元。
7 I) k9 [: r0 K
虽然较低的月供和增加的借款能力可能会帮助一些符合新政策的初次购房者，但Kavcic质疑延长期限对长期负担能力的影响。
6 D' L1 n1 F) T* o
. O# a" @% ~- W: T# K他表示，当还款期限延长时，价格往往会上涨，这将导致加拿大人在更长时间内支付更多的房贷。

Kavcic还指出，额外五年的利息支出也会使长期支付更多。

“你在更长时间内分摊债务，变得更晚还清债务，并在贷款期间支付更多利息，”他说。“所以加拿大人基本上是在更长时间内承担更多债务，而没有真正的负担能力改善。”

  \% S* _" [+ ]# ^3 f“归根结底，加拿大人会更好吗？可能不会。”

在新政生效之际，加拿大央行在6月和7月连续降息，借款成本已经在下降。
/ @4 l0 C- f  j" j- J: U4 j. L
" P1 s& V2 U( ATran表示，尽管两次降息，但房价仍然高企，加拿大的住房仍然难以负担。他预计今年晚些时候可能有更多次降息，将使得房市在今年秋季有所回升，但目前市场仍然停滞。
$ G9 N  k3 Y/ \
: I! g8 i, [/ Q& ^Kavcic同意，住房市场的总体负担能力将由市场力量决定，而不是自由党的还款期限变化。
, R: W# M: U8 W' z% p
他预计央行缓慢宽松周期将有助于降低借款成本，为购房者恢复一些负担能力。
1 e; J% Q  s* G6 O6 }* x. E
“这需要一些时间。但我们正在走向更好的负担能力，可能到2025年左右。”