多伦多房屋空置率统计与空置税考量

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作者：Alfred Cai
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) J0 @# O; c0 t6 I" m. J5 f怎样才能洞察一个区域乃至一座城市的楼市泡沫水平？
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最直截了当的方法，就是晚上去数灯。国内新闻曾经报道北方某城市的许多居民小区一到晚上就黑压压的一片不见灯火，人称“鬼城”。果然，这个城市的楼市泡沫水平达到了非常严重的地步，最后的结果是当地房价水平腰斩后依然乏人问津。

4 n4 X' g: f6 R" b如果把这个数灯的心得套用到多伦多Condo市场上，结果又会如何？还真有人这么做。


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本地新闻媒体最新报道称，设计师、软件开发者、创业者和城市建设的爱好者Jaco Joubert为了了解多伦多市的Condo空置率水平，专门搭设了一台摄像机，晚上开始观看15 座建筑物中超过 1000 个单位。在一周之内，平均每五分钟拍摄一次，从日落一直拍到日出，几个月后又重复这一过程。
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! `7 i$ ?! C! U) z/ o4 I' ?他的结果显示，他观看的房屋有5.6%无人居住。在West Harbour City，一座位于Bathurst 街以西的36层公寓楼里，有13.5%的单位空置着。Joubert认为，这种状况不合理。

+ ^1 W/ X) Y2 o' a8 W0 G, r根据市场研究公司Urbanation的数据，2019年第二季度，多伦多的空置率仅为1.5%。很显然，这个数据与Joubert观测到的结果差异性还是蛮大的。



; q& D( N4 a' y( Y. O; P2 _7 J新闻并称，调查发现，拥有Airbnb房源的建筑物，如两个Ice公寓，空置单位比较少，只有1.5%和1.8%。

数灯，被这位仁兄演绎成那么具有浪漫主义色彩的行为艺术，他的创意和毅力令人钦佩。不过这种采样基本上停留在自娱自乐的阶段而根本无法证明什么，不要说作为决策依据了。真正要在全市推行的话，所要花费的人力物力基本上就是天方夜谭了。

新闻至少说明了一个事实，就是空置率是非常个性化的东西，能够影响到它的因素实在太多太多。
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比如一些主流商业地段或办公区域的楼盘，它们的投资属性很强，因此投机色彩也会比较浓厚，租金价位高高在上，自然会抑制需求，空置率远高于平均水平也是可以判断出来的。空置率跟地段、周边配套等的关系是非常密切的。

8 |  V' ~4 e) v一些年份较新的楼盘，住客结构可能还不够稳定，加之租金价位较高，因此可能会表现出人员流动性强的特征。一些老楼盘历经沉淀，稳定住客的比例就比较高了，因此空置率也会比较低。

( t% S( M0 |5 ^6 W8 G高度个性化，甚至可以说在个体情况上千差万别的Condo空置率，笔者认为可能是多伦多市迟迟没有征收空置税的原因之一，因为这很容易出现政策执行上的偏差，将一些不该抑制的东西打压了。
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9 z( G+ i! @! H) g. [  F同时，总体看多伦多市Condo需求旺盛，空置率本来就不高，出台空置税政策一方面有政治风险，另一方面可能收益也不显著。这也是决策层偏于现实主义的考量。
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更现实的一点，就是主动出台此类政策将无可避免造成负面影响。现在无论是安省一级，还是多伦多市一级，都没有任何主动“打房”的政策出台，即使是多伦多市市长庄德利“诉苦”因多市楼市持续调整导致政府税收大幅降低的低迷时期。这与卑诗省和大温的情况大相径庭，
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3 W3 _; P7 j. ^# F+ b- K说明决策层对政策利空影响到楼市的稳定性还是非常顾忌的，也不想被冠以“打房”政治家的形象。


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守得云开见月明，如今大多楼市恢复元气、节节高攀，与这些决策者“有所为而有所不为”的现实主义做派也是有着密切关系的。
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