买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

Cavin

大家好，楼主三月底买了一套房子，买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000，对方勉强把permit办下来了， 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了，可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。
: k0 i5 {& e7 _  v- O2 W, E
* {. i9 i6 L. `后院是一大块水泥地，按照市政府Lot Grading的规定，水泥或草坪应该向车库方向倾斜，以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家，但卖家毫无回应，我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。

% k( ?# a; M- U) Y, T. g请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任？此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法？多谢大家。

ballard

这的人干活就是一个稀里糊涂的

买那些有两手买卖的房子会比较省心。

$ b6 G& s7 Y% `, ]比如十年的房子，这样社区成熟，以前的毛病过十年没解决不可能吧？
' E( i& H7 x& M+ R1 p
! f+ Z5 g4 _* W% g$ X6 Z5 y8 n. b6 M要不你就自己干吧，再铺一层斜过来是不是就行了？

" k4 W: \. N8 O4 d有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了？

我担心请了律师又白花钱。

这里律师银行嚣张到什么成都呢， 一个白鬼子特老实的类型，
' h2 v; p/ r6 O9 q3 d: c
已经破产的劲头了，老母亲去世剩下的房产债券，两年半了就不能分割继承，
9 h! C3 M  s0 j4 C; E4 Q9 |% y
因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。
4 j' h' H* M$ x* \0 O1 b3 \) B5 [
6 M4 J0 t8 D8 P" ?律师费也拿了，银行的债券投资也挣钱了。

! E6 H. j5 b" m0 I. `但是想分家，子女继承 慢慢熬。。。

ballard

我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。

甚至修冰箱的，都是中国人。
( R( ~& Z, |( `
白人呢？  嗯   就是开会吵架他们去， 最后打官司关键辩论， 那也得中国人上。

+ o3 y  b! z0 g" l# s$ j他们就白左 唱高调。

* s0 m- n4 W0 F6 q你就看这些白鬼子胖成那个样， 当然大部分胖子脾气好倒是真的，他们做客服对客服

) j- C. C5 @9 \6 N( @接电话， 登记预约
! {/ f3 Z, d4 b6 G- w, y0 h1 l2 A
5 h" v" b, r' g3 k, I剩下别的都是中国人干，中国人勤快，脑瓜体力耐心，都够用。

% A, W( X! C+ U* c7 A+ I他们就是那种账目都搞不清， 你中国人说总数是多少 那就是多少。

他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗？
+ e! ^/ Z( b2 z
如果没有人贪污挪用，给谁多少是中国人说了算，他们呢 搞不清

自由的像风

这个问题不算大，入住之后三个月到半年，新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

ballard

自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
( \: g$ I. b6 q1 l6 `) L这个问题不算大，入住之后三个月到半年，新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

. Z# `; W+ z; l9 q$ z4 v这种事 原来的经纪会负责么，或者卖家不管吧？
4 y0 d+ y3 ~" i9 m2 u# A5 b8 U
4 [% ^7 x2 ~* w8 _% }3 C5 H! g我估计没有中国律师卖力气给他争取权利，
# |8 f3 x  ^/ I7 s2 U' C$ b/ I0 ^+ @  X
就别打官司了，不如干点活。

别花钱请律师，最后还是受气，不如直接花钱请人干活了。

验房师

真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
$ Q; l4 ^& \* m1 h
5 z- G2 D# @/ T4 j. |) u6 Y楼主这种情况，我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间，屋主为了获得一些活动空间，对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份，有一对年轻人也关心这类问题，拿着RPR问我，我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图，说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅，我很喜欢他们。
! I3 w7 h- t4 W( o7 H+ ~
, T+ s' q. M8 T1 ?; i: k这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的，做成水平的地面，是正确的。后院不同于driveway，没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角，那样很傻的，而且下雨，冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样，我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒，也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分， 水能不能顺利从房屋两边溜走，就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房，应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员，协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定，甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子，可能会稍麻烦些，因为错过了有效申诉期。这里，我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。

  {$ U! W! _) P7 l这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏，没有向city申报水泥地面硬化项目，惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧，国人顺民意识很深，对city的无理决定逆来顺受，自怨自哀，没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人，做事标准并不是为了维护物业安全，而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦（所以第一个inspector的意见很重要，因为没人愿意去否定他，哪怕知道他是错的）比如有人请我帮忙做下地下室检查，因为地下室做时没申请permit，怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢？我告诉他不用费劲，我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题，但你申请的时候通常会遇到两个问题，先把project图画好送交审查，再回去把墙全拆了，电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗？对的，你申请，city官员没任何好处，不申请，今后肯定没人会有麻烦，万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。

5 o' |4 m8 {8 C. |: s4 D楼主描述不是很清楚， 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言， 如果是新房，检查时final grade 没完成，那他应该没错。 final grade完成了，但grade drainage没任何问题，他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着，我会讲解一下，但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提，验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我，毕竟人们得对自己的行为有所担当。
$ H0 a6 W4 l6 ]& g$ B: }. N+ |
( x- ^. G  B3 T, F' Q& K% q5 Y


3 U" Q1 H* ]5 C; B% i; l/ B

8 V  h# x7 \( S/ ^% q+ m

mich2015

验房师 发表于 2017-7-12 01:53
9 F+ K# U5 Y% H! U  k真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。

6 l$ i$ W' H8 G) F9 n楼主这种情况，我会 ...

4 R2 |! o  b( V) J什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求？一年新? 5年新 。。。？
倘若一个新房子通过了Grading。若干年后，地基下沉而低于yard。此时买卖该房子，市政府会有 Grading的要求吗？

小黄

mich2015 发表于 2017-7-12 17:25
, Z2 O6 Q% T' u3 T6 ]5 s; p7 Y什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求？一年新? 5年新 。。。？
倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...

9 E* s; e" \. n  E# m  Q* [7 xGrading 要求永远存在。如果你不符合要求，不仅仅可能自己房子遭受损失，也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。

marilyn

验房还是找王斌

ballard

小黄 发表于 2017-7-12 19:13
- E0 L4 k/ Y  K) O, r* k& JGrading 要求永远存在。如果你不符合要求，不仅仅可能自己房子遭受损失，也可能会影响邻居以及公共土地。 ...

我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水
: I8 G- V# v( Y, G; h1 D# @1 d岂不是该埋土了
" z+ `9 p+ d0 X. g5 H6 W# P我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用
$ @! w6 w: R& A6 X: t" N
中东人很懒 把蒲公英当花种
. l  U- K5 t4 d( V前院我总替他剪草

Cavin

验房师 发表于 2017-7-12 01:53
9 ~) D6 `8 }  B* |9 l% V7 t7 ]5 y9 W真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。

/ t8 E! J' A3 x- a0 T6 D6 k) s楼主这种情况，我会 ...

你好，多谢你的见解与建议。房子是2010年的，七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥，铺的时候可能就没有铺好，去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够，至少需要0.75%，而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来，从车库到房子根基是一个微微的斜坡，下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走，" 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题，不知这种情况算不算drainage明显缺陷？验房师有没有责任？谢谢。

验房师

Cavin 发表于 2017-7-13 14:08
; d' u: I7 X3 c* S# o/ j你好，多谢你的见解与建议。房子是2010年的，七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥，铺的时候 ...

验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平，至于slope往哪边稍有倾斜，取决于你后院整体的地形，后院高向外往外倾斜，反而会导致积水的。你2010年的房子，验房时地基后墙和地面湿度怎么样，如果6年了，地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作，而且涉及人为的因素太多。

. C( A0 V" j- \" C3 W以我对这个行业的了解，涉及车库，deck，basement违规问题，city 一般会给新屋主的只是note，尽到告知义务，告诉你有些地方是违规，下次改建时你得改过来，比如车库占公共地了，再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪，不改就罚款的说法很新鲜，前六年他们干什么去了？你有买tile insurance 吗？这是这类保险最典型的cover 示例啊。

你的事例有很多不合常理的地方，可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事，最能给你帮助的是你的验房师，毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作，对他对你自己都是极不尊重的。
4 X, N, S: I4 E( S) |% l/ g. e