加拿大卖屋今年要报税 无论自住 出租

新闻从业员

卖屋今年要报税 无论是自住或出租
1 z) {' S/ C1 V) [
$ b" x1 O( s# }2 P/ S全自住免税 曾出租计增值
) j( v: t7 ?2 `; a  J6 u
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。

0 C' q9 m8 i9 W* Y根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。

. {' F1 p. }/ V" B" G" \多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。

& E* Y) Q. d2 z$ k/ J+ V% i9 g& b1 P
  
& u4 n) r2 l( Z4 _0 @

7 t7 k2 [: y5 M9 |( ]
, C6 o4 Y; C/ Q- A4 D6 j: B$ T所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
" J; O4 m9 Y& ^" b) z' ~
) G# [5 z7 _1 _- i: C# H# u2 S2 S; q而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。

他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
: U. z8 X+ c" t( N8 s1 ?/ |
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。

纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。

5 s5 }) ~$ T2 g3 w1 q* q如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
! u' I( F) r5 v, |/ H
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
# z+ K* o; g  M3 K; k
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
/ b9 A2 q3 m, u9 ?9 A# s
他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
: f+ ^6 o; m2 V) @
& l& H0 H! F$ l自住改出租属「假定出售」
4 X8 u, R# |# Z7 D# a
只作分租仍视「完全自住」
, J- `7 d7 }* V: x4 O% p
$ c1 p; M! i' [  T0 T' V如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
8 i. I/ o& ?; a4 P0 k6 F! ~4 m
购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。

& j1 y& E, ^) ?/ z. O4 a5 f胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。

但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。

他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
* ~7 b6 D! T( e% ?' |7 e* F
3 X3 W* p6 L! w那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
& j# w& X% R8 L: M7 _: s
& \( m; y, q9 j( Z胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
9 {* z0 A8 W1 U! H% x/ Q
1 M4 I/ n. h6 j4 Q! c: _他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
, k0 w; @( P- P7 \5 b

不紧张

呵呵

不紧张

除了呵呵也就剩无语了

健康营养站

sasha318

谢谢分享 学习了

草原英雄

政府穷疯了，开始盯上capital gain了， 加国股市、房市将会如何发展？