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卖屋今年要报税 无论是自住或出租
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全自住免税 曾出租计增值) v( N) X+ @$ R% ^/ v2 X
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今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
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根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
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+ m& `: J. o" z/ Y多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
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所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。0 ?8 V* P- {* C$ p% R/ W. e
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而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。% Y: |3 U$ F1 t+ ]2 y
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他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」 l" S& G. D- _" u# t4 _
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
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纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
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如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。( {4 y9 o8 B3 D7 A
' ^# e1 Z# f0 X& ^ K* r. C- ?胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。6 u+ }; g& S! a. m
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此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。9 G4 T2 V( J6 x+ b# [' C: j+ q& r
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他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」! c) f( B1 p9 ]4 O
1 C9 n* X# k8 T q自住改出租属「假定出售」# o% k! `8 E2 P9 X! y" r* T
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只作分租仍视「完全自住」- J8 z N# w- J, P: }0 K" r
2 o* d: K2 k2 p) L; C: ~/ G如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。) {2 k3 v, t ~' D5 v8 l
8 \2 t, P) A3 s. M购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。$ T- s; [5 d$ j1 {. J) c
3 _1 b( y i$ p: P/ c* p胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
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; T3 b7 A- S& w4 h6 L E但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。9 ]) H4 S7 X9 R+ y
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他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」) O* W1 I) ]5 V8 v, E+ j( V0 x
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那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
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% Z* K& {: a3 J! M* F( I/ X% w; P胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。7 y3 E/ W7 z+ N3 c Z
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
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狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
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发表于 2017-2-12 14:12
