加息了

feat · 发表于 2016-11-1 20:29

浮动利率的好日子过了。

qiaohe · 发表于 2016-11-1 21:02

还没有吧

yuz967 · 发表于 2016-11-1 21:25

qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
5 Q& i4 A' k+ ]1 ~0 L- M还没有吧

TD 加了

裁缝Shi · 发表于 2016-11-1 22:40

TD 加了

加了多少？

nutella · 发表于 2016-11-2 00:21

裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:400 O3 X5 T2 s4 o9 ~( u
加了多少？

Prime 2.85%

架鸡棚 · 发表于 2016-11-2 05:05

没事儿，过不了几天还得降。

小眼睛精灵 · 发表于 2016-11-2 07:20

yuz967 发表于 2016-11-1 21:25& g: G: `4 [* | o
TD 加了

0.15%

ballard · 发表于 2016-11-2 07:33

我就是浮动利率，呵呵明年一月结束，

但是到明年还是会选浮动利率。各位怎么看，问问元芳。

lopenwing · 发表于 2016-11-2 09:02

即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

lopenwing · 发表于 2016-11-2 09:03

固定利率，中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。

NL-nait · 发表于 2016-11-2 10:10

lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02) T. B8 [- s5 _2 q
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

未必，比较一下历史数据就明白了

小黄 · 发表于 2016-11-2 10:33

NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10! Q& Y% \7 _' ^& Z7 Q9 L$ E
未必，比较一下历史数据就明白了

从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

ballard · 发表于 2016-11-2 15:27

小黄发表于 2016-11-2 10:33
/ X z6 ?5 z4 K, X0 @从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

固定利率相当于额外买保险。

固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。

如果我收入随市场波动那就浮动吧！

钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。

固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。

ballard · 发表于 2016-11-2 15:27

小黄发表于 2016-11-2 10:33
7 c/ Q5 ]' g# b, H c( S3 c5 o! r从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

固定利率相当于额外买保险。

固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。

如果我收入随市场波动那就浮动吧！

钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。

固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。

小黄 · 发表于 2016-11-2 18:20

ballard 发表于 2016-11-2 15:27
! y2 {$ G! [9 G! X) A固定利率相当于额外买保险。

没错，固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低，以极高价格，对于极小概率，极小赔付。

架鸡棚 · 发表于 2016-11-2 18:38

小黄发表于 2016-11-2 10:33
7 F2 o5 m8 o3 S& {从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

同意！明白人！

小黄 · 发表于 2016-11-2 20:44

架鸡棚发表于 2016-11-2 18:38
( ?: H( A: I0 k4 x4 k) H( ?同意！明白人！

据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。

根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确实某些时候比浮动好，这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动，都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定，无论起始点是哪一年，合计5年结果，永远都是5年浮动好。

ballard · 发表于 2016-11-2 21:52

本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑

小黄发表于 2016-11-2 20:44. c: j* [: Q3 \
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
/ I! N, m7 W" @/ I1 W- x: B7 \2 h6 n8 _ ^# s
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。

我想理论上银行给你固定房贷利率

而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。

银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。

银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。

银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域

你研究技术，我研究银行家人性。

你有根有据，我就靠胡说。

架鸡棚 · 发表于 2016-11-2 22:29

小黄发表于 2016-11-2 20:44) _, o1 J* d0 c( F6 H: F
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。5 l! v# R; ?; b: }4 h ]( M& G
% p* H" `8 Q' o: ~
根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.

Windermere · 发表于 2016-11-3 05:00

看历史，利率4.5应该是合理数据，现在2.7超低。

就像石油140多，有人说合理价格应该70.

xuxuelin · 发表于 2016-11-3 05:39

本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑

小黄发表于 2016-11-2 20:44; y& Y \ f! \1 T# |/ u
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。8 a/ C. U# V. n. x6 ^) t! D: k

5 u! a+ ? e- Z- L* R. U根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特别是自14年来，没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款，两年后16年继续RENEW，就很难说了。
我也在银行工作，从超过五年更长远的历史数据来说，也没有人能说浮动一直好于固定（注意一直两个字）。无论用任何计算方法，这种情况只有某些时段存在，一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的，BMO说的10%的情况我没见过这份报告，但和TD的计算结论相差不远，这种说法是保守但是客观的。
你说的你的计算模型是什么，取样点在哪里，可否分享一下？

xuxuelin · 发表于 2016-11-3 05:45

本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑

架鸡棚发表于 2016-11-2 22:29
% r9 ~1 R: v$ y8 n我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

你可以自己去查数据，各个银行都有，无论哪个银行，没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好，无论你从哪个时间点来算，都有巨大偏差，样本空间越大，偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险，如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷，那么你会发现浮动利率偏差极大。
这里没有考虑非系统性风险，但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在：一直，永远，或任何时候浮动好或固定好的说法

xuxuelin · 发表于 2016-11-3 06:06

我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断，不能盲动。

Ray-wang · 发表于 2016-11-3 06:20

xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06$ _9 @2 F: n1 e! F
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。6 e4 m w) {6 k' y% m' \0 [
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

明白人。

sasha318 · 发表于 2016-11-3 08:02

有没有人最近拿到5年浮动的是多少？

小黄 · 发表于 2016-11-3 08:46

本帖最后由小黄于 2016-11-3 09:32 编辑

xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39
5 s) O* S: J. U V, Q以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特 ...

我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的，也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
就以过去的5年，5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。

watercress · 发表于 2016-11-3 08:56

经验是短期，最多两年固定比较好，一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠，另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。

ballard · 发表于 2016-11-3 09:09

你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家

zabra · 发表于 2016-11-3 09:34

小黄发表于 2016-11-2 20:44# i7 @/ A2 g' K- F* O5 b: D4 V* I
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
7 R- f# O6 f0 z1 N8 B, { k
' c+ g; B4 n. y- t8 b3 {根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

xiaofeng85 · 发表于 2016-11-3 12:41

xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06! Y5 L7 j4 p g4 W6 r
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
% O J4 u! i1 i V3 t但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

有见地，浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期，但长期来说非常难判断，组合的办法是个好主意

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