卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

, ~9 x0 M, `$ c

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

  D5 D2 I' Y! ^3 p: K8 vyeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。

今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

4 ^* `; c5 ^" ~+ m' Y

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

+ ]8 k2 ~" p. l6 B0 z: `9 S3 @
8 N8 q' k1 @9 P$ w: i谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
( T& A* v! E3 H" P2 U% Q0 ~谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
4 N+ X1 q2 B# t0 L/ S4 i现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
2 ~6 X9 r8 I, J见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
8 R3 g+ p2 k: J- i" N' C现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

0 }! f+ P( J" I7 f# _  }; t贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
! d7 ~2 |& z0 e2 x贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
3 ^7 k  q6 q8 N如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

% o3 T  o8 \- o$ [8 g现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
: B1 |- `4 P8 D1 a* P/ o正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

/ p+ C+ u7 k7 K$ v5 C是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
' [0 f/ ]' R4 T/ b5 b现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
2 P! T. M' v) N) [6 _# t' A+ ~: P正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

* g0 ?  I3 y/ }) \( T( y% ~3 P" P* |完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
5 ?/ k2 @- _, `+ \# b3 U" K完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

1 C$ V2 T5 {& Y5 w- i! x; Q, Z你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
3 _, H0 I2 v- U* P3 g现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
$ Y4 H9 n: \# \, f" O正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

0 {4 {0 l; Y7 [8 ~0 D' j' E不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
0 d$ r# l8 T5 [% I2 D6 p不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

# A' v* v$ x5 s7 \我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
2 p) y9 s" ~: v+ P我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

打个比方，好比你有25万，你可以
4 r/ u; V0 x0 B4 ?# }& c" U
8 `; O( N- |/ v! ~8 E' ?! E; i5 O1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

0 {! p  x6 v: T1 D4 k2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
  ~0 w6 U2 b+ Y0 m& m3 J- T, y

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
3 }( a; g3 j8 G, s6 \打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

; p% n. S# z# i3 n这个算法貌似合理，其实是错误的。
  s9 b7 r+ d1 q  j$ F$ L6 r5 `. v5 {
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
6 r. L0 e- C, B0 g; F
当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
: \/ ]6 H4 e% D% o! P/ |* X
6 i3 x3 s) s8 P* R  C月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

# }8 M7 r  f* j5 p' z. C本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
8 v* n' ]& l) J1 I0 y% y  k/ U" w% W如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
  ~: q& w5 b. U. p本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
. f. w# a5 b8 c6 j如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

7 h  Y: {' L5 p- v. `" N0 q

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
* T7 B, D4 [* g. N$ T/ I: q5 S本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
7 _% e' {+ x" z+ Q9 j9 R如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

. N: i2 H- D) k9 g5 f几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
( i$ S2 A) U6 K. u/ q这个算法貌似合理，其实是错误的。
- {2 Z+ p9 |6 I
  x) p/ L) U+ b* v; E月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

& z% b* i& i& P: z# w; o如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
% D! M% S. t" Y6 ?/ N' N其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

- e6 M2 ~) g% t  r+ W. s/ r) }6 A: C按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
! W& y. x1 R1 q4 N3 R按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

. m& R" j; ~' O  n+ ?. w5 ^