卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
  H+ c) ?1 E7 J( r8 @如果只有一个，卖了我住哪里呀？

! m9 Z  s, r( s1 V  e

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
8 q' a# I6 `7 R如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
7 p. W  l3 Y9 U: shave u ever considered putting it on rental market?

9 J7 f% b) z5 f: ]嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
7 ?% _! l! Z% {嫌麻烦。

+ J9 n, L2 Q7 m$ W7 ?( kyeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
6 ^  u* L3 ]% l4 v2 P( l5 [# r
7 c( ^8 r; O7 j; Y* u% w" ]; s今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

) m. y5 T$ t2 X7 t# i; n4 `分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

0 P& B- Z1 }6 ~5 B" x

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
. A9 t$ y5 W' B! g, v& t房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
0 Q$ o: ]: E: \% y, Q谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

( o$ X! W- U- G* |% D2 H7 b贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
( [7 B1 z* R6 v' c+ g) I谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
0 }) K. U5 K7 p( S; v' m现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
% X9 o% y' `/ S+ O如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
- V6 l3 n0 Q9 K- ]. v贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
, l' q- e. h8 W: X, E& s正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
) d1 o2 @, D, O$ u! K+ D* J现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
- F2 r5 `- {$ `5 y0 o完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

* i( i% A% B. \- R1 e# l你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
1 G6 h+ U. M. K, m* \正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

  ~) L- D  a2 ^: v6 {, o% v' ?' \不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

8 z' v1 Q( p5 k/ {. V打个比方，好比你有25万，你可以
, A9 }" B) v) I3 U) E: J
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
! U3 }; X: N4 k/ j
2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.
/ _  z) T9 I+ \  N
N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
! s: G& M8 S* ~$ T; g  I; o' J  w+ ?打个比方，好比你有25万，你可以
1 }; D  t. i1 u+ s
3 u  K; _& p* ^- b1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

8 `0 Q' r  P9 ^% o% @; [) s( g这个算法貌似合理，其实是错误的。
+ Y: {3 L# e0 k4 @3 p' u+ p" O) W' R
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
" h" z; B+ ?2 s
/ E/ [7 X4 d& p/ c) v! @当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
" ^6 M* q3 v) x3 c) S2 E6 h# s& N0 H

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
# G" s* L! k3 Y" l8 j+ h3 d. i  |这个算法貌似合理，其实是错误的。
( K* C  I# F  x* O) Y# ?
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

8 n6 g, s' x7 y. [# G' q本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
2 u' i+ g, m( Y" T" P本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
) u. q! {5 o! v如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

6 x6 {& L! _' f+ Y那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
5 j2 U! f  H2 q: l1 ^  m本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
: J! @5 E7 @, m0 r, w8 q0 N" J* m  y如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

" k$ y; G' S6 [3 ?% T
3 ^; K! O# y) R% V" B  z几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
, c" O6 O+ o* f3 X7 G这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

! X5 B! V( Z( o- D9 V6 p, y如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
0 e. z# {4 \3 o  z- \- f7 `其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

. m, G) g8 y8 _是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。