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a. 农地的稀缺性& A* X' o- ^7 ?/ _9 }1 @) S/ I
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
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& C8 e+ m- P$ d- i& Sb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低* K' Z8 U, {/ ~: e0 b& T0 o V
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
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+ ~+ B. W6 e/ L# T) R f" Z3 t2 kc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一* _* i l7 x! Q7 x0 r
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给1 q5 I+ H' R4 ?/ ?3 v
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。" D7 r {5 D$ x O4 I: t
5 _' C5 G, P1 Oe.高的回报率和易于管理的模式
) r8 Q4 v$ _- S0 Y/ B0 s1 P萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：3 G" f3 A4 u% b2 H& P ~% X
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。+ X( h7 j6 I7 u/ m5 G
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（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。" T( O# r& e v4 r
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件$ s( |: |/ L& w
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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4 j! [5 c9 K5 s' o x9 }6 J& l/ C1 s) J9 lg.萨省的农地有良好的基础设施6 b5 `' ]. k( n$ S1 f- O# D
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力+ q0 z0 p7 J/ o* J
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，, c) D5 } t8 G& r
( s; K u# R3 T, Y, D: @. wi.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. , f) b' D, t# b2 w
$ T. G5 @7 @# H! Ij. 遗产税; ~* S! ?: B9 r
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。7 {9 W% E5 s- |1 y( m! ?
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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