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a. 农地的稀缺性
$ b2 z5 a" J w! x! Q9 q; \农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。* a$ E7 \2 s6 q0 `
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b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低2 Q# u9 _/ c8 o
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。5 Z9 g! v! T4 e: I7 i- o' V
+ S# c7 q y6 x3 J% X0 m' k% pc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一% h1 a, |8 }6 r, ^0 T4 v2 \& e3 D% T
1 a6 N; s) E9 S6 K# pd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给4 r c4 S" `0 w R1 T
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
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/ V/ Y$ b0 Q. a+ A# j: Ke.高的回报率和易于管理的模式3 \& ]$ O3 Z/ P/ [! V% |7 l
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
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- n/ U' Y# y& n, u9 ^（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。. S7 o. v0 q2 h" q0 ?9 q% j
8 K8 P6 }1 s1 F! ^ yf.萨省具有利于粮食生长的自然条件5 u. w6 t* n' ^! l" ]3 [, E( r7 d
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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g.萨省的农地有良好的基础设施* D9 s+ [2 C9 _' F1 ]
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。: g1 @6 } W8 w
; W* H) J9 L- i9 _ Vh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
, C2 R5 r$ n7 V! q0 t加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，
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. x% }( G" Q( ?5 C/ C6 G/ Y2 Oi.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. 6 n9 e+ D. m( M: W/ O$ I
% q/ e9 u Y/ Z$ Q, Y7 p4 w$ Qj. 遗产税6 S6 W! X1 Y4 j$ n2 h, s
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。1 N3 m" I) r; D( J
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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