 鲜花( 0)  鸡蛋( 7)
|
在世界性的经济危机中,加拿大房价已经到达巅峰,或将失去光环。 / e; c4 l0 |7 p5 r) K; e0 B
在世界性的经济危机中,加拿大央行行行长卡尼(Carney)领导加拿大金融系统表现稳健。但加拿大房价已经到达巅峰,或将失去光环。
, v* I3 Q/ _7 e5 [ R J去年九月,世界经济论坛评定:在过去的五年里,加拿大是世界上经济最稳健的国家。加拿大的银行股从没有象美国同业那样跌幅惨重。在2011年初,标准普尔/TSX综合商业银行行业指数(STCBNK)第一次超过了2007年的高点,并于今年2月20日再创新高。这些成绩无疑给现年47岁的加行行长卡尼接任英国央行行长一职锦上添花。
" I/ l# a ~3 u8 b但据《彭博社》报导,加拿大家庭负债达到历史最高,2012年第三季度的经济增长仅0.7%,是一年中的最低值。上周五发表的数据显示,加拿大国内生产总值(GDP)环比年率为成长0.6%,造成2008-09年衰退以来的最差六个月表现,而加拿大经济在12月更萎缩0.2%。至于2012年全年,则成长1.8%,低于2011年的成长2.6%。
4 j) e0 A; s8 Z0 w) ]+ k" ^' _
; h0 B: T" }7 v
0 v7 i3 D* g' V: {为过度借贷还债 将陷长期低迷 * m' X% o2 {0 I, [
有经济学家认为,加拿大通过借贷方式度过了经济危机,现在是偿还的时候了,加拿大人将面临长时间的经济低迷。加拿大的房价至巅峰,也会像美国房地产市场一样。加拿大的新房动工率在一月份比上月下降了19%,达到2009年以来的最低值。二手房上市率比去年下降了8.8%。2012年多伦多新公寓房销售量比上一年下降了36%,二手房销售量下降了10%。这是自2008年以来的第一次下降。
1 ]6 @1 t0 _2 Y但是,除了温哥华以外,房价在加拿大大多数大城市中仍然在上涨。温哥华的房价在今年1月,已经较最高峰时的房价下降了8%。与此同时,美国的房市比上一年上涨了9.9%,成为1998年来最大的增幅。
% }/ k% x, Z8 N/ ]
4 ^1 K: Q- ?- ]房屋贷款变化 . P9 h: N1 y* u) X: R2 [6 C3 _
为了防止房市过热,加人借贷过高,财政部长费海提(Jim Flaherty)于去年6月公布了新的房屋贷款适用政策,这是在过去四年中的第四次调整。这次调整将30年最长的贷款期限改为25年。而在2008年,这一期限是40年。 5 ~8 [$ [5 E1 f/ c3 v6 Y
费海提和卡尼都曾就过高的房贷额提出警告,2011年6月卡尼曾警告说,有些地区的房市价格已经“严重超过可负担水平”。
* W" [) [3 V6 U, r9 C. }! W2 g" W& X/ {1 g% C
纳税人债务增加
. d+ r2 n0 R9 J+ P+ }& c加拿大政府对房贷的紧缩政策已经实施,但加拿大人仍然我行我素。
5 o- C+ J" r0 H; Q, K2 K. P1 o8 r在经济危机中,卡尼将基准利率下调了4%至0.25%,使得5年期房屋抵押贷款利率低于3%。这使加拿大人像其他发达国家一样,享受史上最低的借贷成本。同时,费海提给予了房主装修的退税优惠,更使得加拿大人无法拒绝房产诱惑。根据加拿大房地产协会的统计报告,在过去的10年中,加拿大的平均房价飙升了82%;单自2009年1月起就上升了30%。 加拿大 家园网
% W% c) W4 \9 i# O房屋保险局的保险额比2006年膨胀了98%,这些都转嫁为纳税人的债务。2011年,加拿大人的债务水平超过美国。根据加拿大统计局的数据,2012年第3季度,加拿大平均家庭负债率达历史新高,家庭债务和可支配收入比达165%。 : J$ W+ \3 C4 Y" P
然而,就目前国际整体经济形势仍然低迷的情况下,加拿大想通过提高贷款利率来抑止房市的做法是行不通的。在其他发达国家都采取低利率,期望早日度过经济危机的今天,加拿大如果提高利率,将导致加元升值,继而抑止出口,拖累整体经济复苏。
3 \+ y. t1 C; X8 c' B" C
% ^+ [& @: w, Z; k+ t3 n未来房市预测
8 ^9 B( R6 y; A2 ^9 c- k4 H加拿大第三季度比上一季度,出口下降了8个百分点。其中原油下降了7.8%。国内生产总值(GDP)中与房产相关的项目,如建筑和装修上升了20%。这与2005年美国房市崩溃前18%的比例相当。
5 @/ A- _/ q; D# e4 h4 ?加拿大最大的独立房地产经济Right at Home Realty Inc.的销售代表汉尼斯(Hennessey)预测,多伦多的房价会在未来两年内下降20%。 : J9 q: N# x% D) e4 _7 V
BMO最新报告认为,加拿大全国房屋平均价格比实际价值高出10%。 ) g: c# p% a7 P* U! L" i
Gluskin Sheff & Associates Inc.的首席经济学家大卫‧罗斯伯格(David Rosenberg)是首批预测美国经济危机的经济学家之一。他表示,利率不会上升,并且加拿大不存在象美国一样的次贷问题,62%的房贷都有联邦政府的保险,加拿大最大的六家银行比美国银行更稳健。但是,如果新一轮的国际性经济萧条,也许会将加拿大房市推向危险的边缘。
0 E% M+ ?. I! ]' ?. l4 R
! T. u1 a# A! ~' G9 N加拿大房价被高估20% 时间换空间料跌10% ) }' B# O4 O. o) h
全球三大国际评级机构之一, 惠誉国际(Fitch )在今天(周一)的报告中说,加拿大的房价被高估20%。 $ Z& }' b6 a6 n) G
在全国各省中,房价被高估的程度依次为,卑诗省(26%),魁北克省(26%)为,安省(21%),阿省(15%)
1 G, N- J2 I2 o惠誉国际在报告中称,由于通胀,以及加拿大房价长期涨势的影响,在实践中加拿大房价不可能立即下跌那么多。
2 b0 ~/ S" y3 ]- x; v% `惠誉国际相信加拿大楼市将软着陆,通过时间换空间,在几年内渐渐回到正常的价格水平,绝对房价最多可能会下跌10%。
% }/ m/ R* z$ ~7 v0 w: u1 T1 O$ C! V6 }惠誉还特别警告卑诗省和魁省的楼市,称两地未来的房价或面临高达15%的大调整。 |
|