 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=20527 I' r% V' N- U) O" j6 @0 h
美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
6 c" O0 {( s X' A& {- D& M: p4 L, Z0 g# o
加拿大版次贷危机即将爆发) v f, B6 u' Z9 c
: z# P/ v k; I, ]
加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
. L5 S! R h) k+ g" W8 o( M1 N x8 B
CMHC的历史
# }$ K4 A7 ^# w- y. _& Z
+ H; |1 x# J( ?# g+ F加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
9 z8 T$ n. R' h+ y) Y
( }+ R! f+ p3 @: }近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。' O& T6 _1 w! P4 C6 g0 J: @
: X4 N9 c* k" c2 j8 S6 R# U0 G' r* q
贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
. L( \$ r: V. f4 t# ?- }2 o V: x+ k) _, ^7 h* J4 o" x
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
- M$ I4 V8 Z O% W2 ~+ @: @8 H4 D3 U- C& N: j
市场风险开始显现8 @3 }; h1 X- C1 j
, ]) `# z2 u' a6 |* e8 vCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
8 r7 H# b6 {0 I$ d
, G) Q: C2 C/ O. m1 O& H2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。
; x }8 i1 a& b8 h# p) B/ e" V
/ D/ Q( Z9 g* |, C6 ~* j全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
0 G D, v" |9 O+ }( _9 a0 i7 n
! H4 l6 H7 A% X# _+ ?4 G" j: N' I0 b2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。
- d1 o d$ S$ U
/ S k0 g1 T: j5 X- |4 j8 k' i对房市泡沫的恐惧
+ M7 A0 V" \2 ?6 ~5 z' ~2 k) a: U: A( n
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。 x) L: |! D" t: ?1 O
5 b* E% \9 a* L8 R# W \/ z
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
7 P+ Q! h P4 J9 V- } ^% z: S: [# F% Q2 |$ d
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
- P% |. A: g/ P( U- C3 b* S
9 w5 j S/ s+ h D' \房贷保险的“沙盒”试验
. K" a' q! S: q) ~& t; K S1 @* e o: G& k' D
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
+ }/ ?5 ~$ {4 N8 h, Z4 D
/ e. P& f) T0 z% z8 q b2 O/ J正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
H* B! c5 x" }/ P5 e7 K1 `4 b$ I# X+ p) I* m: a
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
E$ c; ]3 F! A% O$ K
+ W0 M( V: x- i2 q MCMHC的未来/ m9 Z; n7 _* t5 |9 H3 t
j- n* }- F/ `. [7 {* I4 P: ?
范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。5 P) O' z' d" I; |
; O0 J' i% Z9 e1 G& k0 f S
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。
9 N3 Q& J& D" [( g) r |
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
; z. |( N3 v6 K" @
