房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
- ~$ n, l' V3 |* `; {& [) l4 n

* ~4 I& @5 m5 H* u- f+ F记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
$ S6 n! ]" X. `# m4 t" G
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

, ^. D6 ]2 M; O) Y8 t6 A: ?; F$ x但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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- E5 Z) G. P. S前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
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: o8 T0 I$ n" f( p' w4 |: p2 [最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
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8 t7 G# ]2 _+ E# x+ b0 {, i其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
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如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
1 c$ f+ a. Y" L5 u7 B: a8 c
: U. E) L& t  D, S! z. R身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

7 s, ?# S  u* S算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
: }9 |: I6 f9 o" O) x: S
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
! }. L2 d; J. r/ g- @8 o) I6 m9 `一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

7 v5 |/ j6 L" _0 ^+ u
$ t( T5 p0 s% Y& Z: @40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
  b  z  w, i. i$ T: eTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

+ W. e$ D" q, p' c% a+ ]/ M. S1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
4 p* b8 P1 {! Y+ |1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
- B- e8 r, D# x9 d1957 15732 4.60%
9 K, s- b; ~# F' d  u. g( L* ^/ r1958 16085 2.20%
$ n1 y9 z+ T6 w+ c2 e* M* J+ P1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
4 w4 K/ R$ i* j; B: c) p. o1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
, d/ T7 G0 P  I: O1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
5 h2 f3 W- h  j/ U1 L- [1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
, Q  \& c# Y4 {1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
  c- E& l3 e$ G4 v1976 61389 6.60%
) Q/ L+ @" G% K* v! c1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
; h* r  t  j, Q: h" o3 g- B1980 75694 6.90%
6 @- Y4 V6 ?" A$ [" N$ [% V+ ~5 n# n1981 90203 19.02%
* S- A8 G. a7 B% B) J8 M- e! t1982 95496 5.90%
) y& D1 k7 l2 [- @1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
; L% s3 V, s# u2 m& a1 G7 G1986 138925 27.30%
, b- K6 D6 r! R1987 189105 36.10%
% K* F% s: e; p1 ^4 i1988 229635 21.40%
, w1 D( ^! t& _3 A4 q. c7 h7 X1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
/ Q% c" q1 _) U* V: O: |7 w% p% `1991 234313 -8.10%
+ T9 o1 {2 ~" x" K  Z& \- @1992 214971 -8.30%
/ v1 a1 E& D$ B' J1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
2 G2 i5 A, R: N1 h" g1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
1 _+ `+ K7 g( f6 c2001 251508 3.40%
# w1 W3 ?! y8 V" L2002 275231 9.40%
- d, ^0 W5 @) T  U2003 293067 6.50%
9 v% _) C1 k, I0 t! _  I) ?. \2004 315231 7.60%

高桥

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* K$ q$ y9 P3 Z4 j+ W好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
- d  p+ x7 F4 ~! S, j8 J. {' RYear Average Price %
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1953 14424 0.00%
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1955 14952 2.01%
/ m2 _/ d* b' F: C- o  N1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
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* y/ Z$ O) r0 h1989 273698 19.20%
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1996 198150 -2.40%
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1998 216815 2.60%
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2002 275231 9.40%
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2004 315231 7.60%

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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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4 Q; q- o3 J% Y( M" R$ U好奇的看看下表就可以估计出来了
9 L3 A6 ?5 u% j0 L  O- y0 i) OTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
6 o1 H% x; d* S1 o1 rYear Average Price %
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1953 14424 0.00%
: Z7 r$ E0 Z% S9 i+ v3 F5 N6 f ...

* m! V7 _* G4 ^! F. q4 i
: p8 A+ R, t0 I4 E我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
* Z1 ^2 V; e* M6 R1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

( z+ U5 y! R" n: N结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

! w6 ]1 V2 ]$ Q) c* E; j
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

- [% U6 d& l/ C/ ^1 D老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
( w8 t$ D) I- L, T
) X3 b( @$ ^& l1 h
- @5 Q# X4 E- q# n5 `. @( B# C, r40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
; L& \; ?0 i0 e# O, R, ^( J40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
. X, h$ g% K. N( P& k
* a" u: x2 s" A大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

6 z4 k' Q5 q' U, D; N3 |那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

& c% ~4 ], T5 ]8 ~) N* ?( `三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

1 O& F  W0 b4 }: v" T  |
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

: ]) {3 ~, @- b4 \% d% j银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

& C# Z* ]  C% H+ O/ ~1 F8 C1 n我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
1 y3 s1 t0 s% F) Q* E
; r& n$ G1 n4 W& h) X* Q0 b总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌