答“第一套房损失卖出有关税的问题”

如花

1，自住房（principal residence)的损失不能抵收入。因为自住房是被视为personal use property.

3 g. y7 E$ D6 \( |) J9 S2，自住房转出租房，由转的当天视为出售（deemed disposition)。举例说，100块的自住房子，1月1号整体出租，当天的市价是101块或99块，就按当天的市价101块或99块作为出租房的购入价，以用作计算成本(acb)。

1 }/ Y7 N7 J& [- K5 ~* X但这里还有很多限制条件，诸如：在出租当天，当事人是否还是加拿大纳税居民，是否整体出租，还可以根据ITA 45(2)选择不作为转为出租房（be deemed not to have made the change in use），ITA45（2）必须是转换时申报，当然也有一些特例。如果选择了45（2），可以额外多4年的自住房的计算年，这个是用于将来计算capital gain exemption.

6 X) C: u* G0 E! k2 s由于这里的条例很多，建议你找收费的会计师为你详尽安排。

urspace

1，自住房（principal residence)的损失不能抵收入。因为自住房是被视为personal use property.
2 T6 v# U: V8 M# v4 f  r如花 发表于 2011-6-16 09:33

! b9 e+ P$ Z- b

呵呵，为什么不能作为capital loss，请解释一下呢？

如花

5 M- M; F9 T+ q) C

呵呵，为什么不能作为capital loss，请解释一下呢？
urspace 发表于 2011-6-16 09:46

* }4 K  U; r/ d/ I% dcapital loss只能是源自capital property.
/ |8 J- p$ H( P0 m' E
9 }6 ]* P, w0 T9 m! K而capital property 是不包括自住房。

capital property包括：
8 Y6 i2 f2 V' i4 }  ~证券，land and building, equipment which are used in business or rental operation.
! A6 W7 V3 g* q* e- \% g) ^
自住房属于personal use property, 根据ITA 40(2)g(iii)  loss from the disposition of a personal use property is deemed to be nil.

urspace

我查了，的确是有这一条。。。

如花

谢谢花了。

UncleSam

谢谢如花!
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看来primary residence的loss, 对今后税务, 没任何影响. 政府完全不管的. 你买了第二套, 作为primary, 第一套出租, 需按当时市场价格计算收入等.