第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:

第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
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$ Z. k% z% z2 F$ \5 |% U. I
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
" L. g9 i  b. m5 [) p& ~
& I. T6 f) x3 f' `- x如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
, y; `  F" r, }; ~9 _% y
$ T" p# \( Y, {0 m# drental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
: u- E% U. q; Z7 }# Q: `UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

+ K8 ]; Y/ J9 u, ~  p, J! h
capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

3 s  y- h" C0 ~
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

% f; G. F( @7 V; \' G- z1 E# x

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
: D$ z7 T8 I4 V: k) jUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

7 d6 }5 d- F6 v# j
第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

, Z9 j. T! b2 M9 s哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

! K' }2 ~* H# |* D( `* e% I. o
primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

0 z8 }" u9 i. A$ y% v. a9 c( w那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
/ i% I3 b7 X/ P% N2 S
+ m; Z( _) b/ `: w2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
# Y' Q0 x2 s4 }! j) y2011 买 第二套, 然后住在这里;
1 N2 \# Z3 K! H% T0 I2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.

( L5 Z2 ]+ k' p2 m" _* I" U2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
7 z/ b# u1 S3 i: a, ~
2 S0 |; B3 L4 d/ ?6 d; y这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
& [1 x, {4 s0 M* [
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
) a0 m" _. z# d7 F+ `& V
9 @3 x8 X) B  [4 z"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
) }! [6 y. V3 p: b( S% p
' H4 P- z9 D+ F) D那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
9 G  R2 c* {0 P买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

, G. Q9 _7 L$ E& j
没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
+ @# P; F+ l, b前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
& T4 p3 [  ]$ n精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
3 t4 ]1 c8 N& i, v2 Ukaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

6 D& X3 @* s' R; `% A" d) E; E+ i8 A这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
) ?: a3 k$ l$ b( l* E/ @' x
呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

8 y7 q; G; A, Q, h4 {/ GChanges in use
; V3 A' c4 G% O4 T* N0 `
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
% I1 e1 u# e' u: A2 K6 C8 X' D! zYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
0 @3 d6 r! I; o
) E& k5 L4 O" [房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
! J& ^" L7 j5 A3 ]6 k( w# m3 t7 B
% z1 b* O4 X1 z  f自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
# k9 J' D1 n4 A3 }2 l# Q3 V
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

! O" u1 b/ G1 d! u8 S; z  p4 S/ M那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
$ Y% V! `5 s( ^

当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
( D. L. p7 m% k) t- ~8 ]另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

( M% O3 [, ?1 M$ X3 d+ p

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
' c9 ]% [, j" M3 |; H8 `5 J/ T) \+ ZTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
3 a6 e5 A5 g0 p0 d" B+ B
) c" c4 Q9 l1 ?" ^* c/ n) U$ W

29# good-sunny
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4 @; Y# K/ e' A6 L# }. s3 y当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
' u  |$ C  l$ C3 w6 u) _Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
0 Q& f! y, S+ n. s

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

- s6 J; q, E( d什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK