第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:

7 c2 f& }+ x) f9 ^0 Q第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
) l) H) R( a; m8 S/ i" E: Y
  S* j/ [: [* ~. G9 c
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
% w' l8 m7 D; ?: J# x/ L
2 j9 ?+ q! [6 U# ?如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
1 r4 @/ \, ~- ~
: j- v3 p) b9 P% {rental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

; N8 Y. q  P+ ?8 Z
capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

6 W+ D( A6 l6 I, T5 I7 R
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

3 b  W2 n0 _) F8 ^% s

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
4 I$ |6 G1 w7 H' x" n. NUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

2 Y" {5 d: {6 a, i1 Q% y' N/ X" P
8 b% d) [: l) O1 d3 p/ I* e' Y4 V第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

8 z6 N9 M" b# I" A4 b- t/ Z" }9 t; w
  G6 U" P! K  h5 h9 ?1 T哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

# b+ b# G0 N. Hprimary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

那你看这例子算是否正确:( 谢谢)

) z& g" {  i3 R2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2 ]$ j2 ?  Z1 A3 L! T0 f2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.
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2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
/ c: Z0 b4 q. ?5 l' |8 l
2 i" w4 y. o+ }4 r- \这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

. ~& d$ o4 |. Z' v, f总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
- ?; m& U1 F4 n
, d) V7 l' o: U. N"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
( Q5 E6 {7 x3 N) Z
那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

! [+ _% ^4 j" U6 ~) f
1 y3 x1 q% V  U: {: e( X没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
7 Q% V8 W5 `1 y' v4 T9 ~前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
$ X/ r/ s2 O, Y2 r; ]+ e前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

* c/ I: T) _, ^. a% `4 U; _" {
是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
: C' }4 p* K' U' x( hkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

8 c8 X9 }# I- O9 S  E! [这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
9 J- c8 C& K# I
/ G( i0 K, \' i+ w" L; ^呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
$ U8 ?& d3 ~% r3 Phttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

7 E$ Y, [  J8 f0 z! e3 RChanges in use
! o8 D9 c9 z' P" L0 K
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

( {, r5 z  Y" `. qYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
5 T# R0 e6 V* f1 A# rYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
, y' m1 a. K1 H, X. k) T6 n
房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
% M( r) `9 y* ?5 m: [* [
自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。

: q! v8 M1 V' ?4 a- q. x希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
+ |- ~  B; f9 h+ Q) R  L# j8 j
$ p8 z' H, ~9 t' W  G$ q
当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
  D, Z2 s6 R0 n$ l* M7 g另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。
# o$ B! x  U8 z( f9 n  ~

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
& L. O0 Y2 z1 s

29# good-sunny


当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
4 _" k* t/ n, }9 @* I7 PTiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
4 Y* q% X3 n, V8 t3 ?" B$ K4 g

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
* u8 C2 J( P3 @6 d" a' k. }: Y当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

$ T" p+ Q8 H' L0 o1 H0 L2 E4 _# ^什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK