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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:5 A+ S, G4 k5 v7 @
3 L8 Z7 I" ]. |1 Z& I# o4 V
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
0 V$ X6 R' G6 h/ I! {9 z( i
8 k8 D! |) N" |: H
8 F. v/ p  R  b/ I; _( i5 J" x如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. ; i3 V7 G; o$ X9 I

! [2 e' h! x" k+ z8 m9 p如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
) S( Z4 X1 F. T8 \# \( ]1 @/ {- f; ^9 \# b, ]  g
大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个
5 y7 O- h; O+ V
1 i7 M7 L' g. M( r; g) j2 ~6 e这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
; v, K$ Z! j5 b# x, A6 M/ B
2 R4 k5 |6 n) U" Srental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
7 O* o6 ^) ^- E4 @) pUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

& v' b% j) `/ _4 z1 b+ y0 w6 L. F8 W) Y( [- y, b( M! }
capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income  o; Y* W& u% \
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

2 ^. c# _4 i% w! r) a% ~8 |$ I* A: w% }' s. a$ c, X) R% l: K
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 . x1 o* @; t: g) _8 P9 g
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
8 v/ `& R% A+ j$ M( O& \UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
# d6 b% B- h6 K0 K
3 \/ W( h2 T9 \; [! U* S7 j
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑 5 h) b% b; s9 r5 z

' X: Z) D1 ?* R( X7 G哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
3 J2 s. z6 A$ o7 \9 H8 L5 _UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
- d. `8 g: E) Y2 t: C

7 F; _9 N4 ^8 v. U' ^! L% vprimary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑
3 r' Y* ^6 F7 f
9 K9 v- D4 s  i8 G( O# Y) k那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
  X0 o. c8 G: {. t
" o/ M, b  h9 n: J2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
' Z- b1 b/ ?; X" A7 e: _) R( [2011 买 第二套, 然后住在这里;
4 m1 V2 r* {; f8 j: _; L2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
. Q# Z0 C* o1 l0 b可以claim 5 万的loss credit.  w% A8 d$ p# f; F
1 b+ Q+ s+ H4 L
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
6 ~( B3 T/ s: J  L
; q% _" l; G6 y9 W" q这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
9 s* [& g1 f9 ?0 M) p. P! m
9 L* t* R, C  z, {, L5 B总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:6 h2 X0 s2 }6 C
6 v) v6 A, `" p5 w8 i) ?- U
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
+ S5 M/ a, U6 \
/ J% t3 F9 [0 K那个人的回复是扯蛋。。
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发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下7 E0 k; P. ?6 t
买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
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发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑
& i$ N6 ^" p) J; }
4 O# Q- H' ~* r+ \3 I没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
* G$ ^& {4 f: w0 u前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
" z0 w& w9 y) b; o" |) h前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
/ l# a$ m+ t+ Z2 I2 j' T8 \5 m, ]精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

! t: n4 j  Q( F+ U# A( E$ l7 ?1 ~' y, {) p8 j+ Z. Y" ]6 S7 o
是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
: a- M, E( D" A* B  U5 _; f6 h6 d1 `' v) ?: D5 p3 E# N' z
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..& l( X  n  U( b7 D3 C8 o
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

* m+ m# i  d" R& a( X+ T& A, ?6 e( a. Z  J$ P9 L% ^0 l/ O; z
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
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发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace 0 R: f; I( x! e6 f* l3 V4 F

- O, p! Q, u1 X. L7 i. Z8 M0 M呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
, V0 d; i  x; j, L3 j3 Rhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html* T; H7 L( c& y: c9 J8 t  G5 S1 J- a

+ @4 h0 `' `) b0 ]1 |" @$ p, eChanges in use * U3 Y* {5 D2 L# R

. q2 `4 [% y- y* CYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:3 f8 F+ N1 S2 D7 {' Z# G. Q9 F

9 Y/ p$ M  d2 I  {6 l7 UYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation. 3 v2 F& s$ f4 v# Z$ f
You change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。
8 o0 ]) U4 R2 a$ N. ?& y6 J' y' B% e: f) r* J9 ~2 Y: e9 P  S
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。
2 k( |  [/ Y. M1 H, G5 @) C2 I4 t; K- @, O1 a3 Z" \* t. l& K+ H* @
房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。4 g) S. T: U  z) t: m) j& q

6 Q5 B# K' A. @自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
# @6 I2 ~" P, m; x0 e( S
  ?. h# v1 l; h: {4 d: g希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。+ P, U% O  w$ C5 E- t1 m" l7 W  q) m2 r

( \% B$ C7 b3 J. }6 o  Z那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
* B& _+ z) `1 O6 A' M( N
% T( H( ]! R; t5 Q! E% w4 o" d' P, ]! O& r
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。7 W2 P) Z9 h4 U1 `
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。$ j& O3 Z$ M( A8 e+ o
" |, n" k- X" i% u' \! q
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
4 ~8 z3 P1 Q1 FTiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
8 N4 i) U& o3 d4 ]* f1 h/ n, @* }  Y2 m) B4 h
29# good-sunny / K6 F4 C3 A7 I: K8 \  m

: s4 o2 X- K# ^; U+ f" T+ T) j% H% z, p, t! P  J7 v
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。3 X, W" q0 p& Z
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
! p2 }  d# z4 i; O: X0 L( P
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
1 C7 s7 v4 `, ^7 r" A当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

  A" U+ O( ]7 c. ?; k什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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