必读：如何将中断按揭的罚款降到最低

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作者：牧涛
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莫瓦赫德的遭遇被媒体报道后，很多人为之鸣不平（相关新闻：闲话中断按揭：为何付得越多 罚款越高）。然而，只要本国的商业银行不改变现行的法规，这种“离按揭结束日越近，罚款额越多”的荒谬事永远不可避免。
虽然本国银行在“中断按揭”罚款的规定上非常“霸道”，但是顾客还是可以采用一些技巧，尽量降低罚款额。近日，本地英文媒体《多伦多星报》的专栏作家就此问题给出了三条建议，以供买房者参考。
& Q' e" U* V* N% o2 P% j' Y' y: f+ u一、在采用固定率按揭时三思而行
银行在计算中断固定率按揭罚款的时候有两种方法：一是罚3个月的利息；二是罚利息差。例如顾客采用的五年期5.19%的固定率按揭，罚款额便是5.19%减掉违约时所剩时间对应的贷款利率(例如，贷款还有4年到期，即对应的是4年期利率)，乘以所剩时间，再乘以贷款余额。
作为贷款人，银行方面自然不会让顾客选择采用哪种计算罚款的方法，而是直接罚款额大的那种。大多数中断按揭的罚款是一万元左右，昨天新闻里提到的老莫是运气比较背的，要支付3.38万的罚款（好在丰行最终出于“善意”帮他减了5500元）。
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! ~  E% x: }) ?在浮动率的按揭下，罚款额就不会像固定率按揭那么“夸张”。比如在5年浮动利率的贷款期里，当您因为卖房中断贷款合同、房产融资套现、房产升值更新大房的时候，按揭贷款银行最高罚款大多是3个月的利息。
此外，采用浮动率按揭的好处还在于，如果那天银行利率忽然升高，你随时都可以锁定利率。
- M  T# z" {' _0 F2 _, t9 y$ r如果一定要采用固定率按揭，可考虑三年期的哪种。银行方面向顾客大力推荐五年期的按揭，是因为这可以让他们获利更多。可是，他们其实清楚地知道，大多数按揭只会维持三年之久（the average mortgage is held only three years）。人生充满了不确定，何必把自己绑定在5年的期约上，而且还必须签署提前中断按揭就需要任银行欺负的“不公平条款”？今年是2011年，谁知道2016年自己会做什么？
# T/ x4 V# W$ b二、不要被“优惠率”所蒙蔽
银行等贷款机构常常会推出“优惠率”（discounted rate）来吸引顾客使用他们的按揭。然而，顾客必须知道在贷款的事情上银行永远不可能是你的朋友，他们推出的“折扣率”也是羊毛出在羊身上，在你不留意的时候便可能咬上一口。
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( Z1 ]0 t- r5 ?# ~2 d! ^使用“优惠率”（discounted rate）的顾客一定要仔细查看按揭协议。有的协议上会写明如果提前中断，则优惠取消、要按照原来的利率计算罚金，这个时候就要格外小心、三思而后行了。此外，顾客也有必要让贷款方在纸上写下计算罚金的明确公式。如果你不提，银行十有八九不会把它写在按揭文件上的。
作为按揭人，还要清楚地了解中断按揭的罚金是不断变化的。罚金额今天是一个数目，明天可能比前者高出很多，计算罚款的日期是房产卖出日。
$ W& [8 d2 v; w. y) x( B$ }三、Prepayment很重要
在签署按揭协议前，问清楚贷款方是否允许你在中断按揭前支付Prepayment。大多数按揭协议允许顾客每年支付余额10％至25％的Prepayment，这项付款直接冲抵本金、减少利息。如果银行允许顾客在中断按揭前支付当年的Prepayment，则可以减少罚款额。然而，除非顾客自己提出，否则银行不会建议顾客这么做的。
; {7 x+ ~0 S- _7 S& o( i最重要的，找一个可靠的按揭经纪人，让他推荐最适合自己的按揭计划，同时将中断按揭的罚金降至最低。好的按揭经纪人知道如何和银行沟通，帮助顾客争取权益。

richardzhng

很好的资料, 以后注意这些细节.

wenqingjie

good one
thanks