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作者：牧涛, h6 v4 f" \( }. K6 t7 ^% T' r
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近日，本地经济顾问机构Capital Economics在新公布的一份报告中警告：如果联邦央行在未来的3年内收紧货币政策，本国的房屋价格将会下跌25%至35%，且众多的按揭机构也将遭受巨大损失。该报告出炉后，立刻引起了业内和民间的关注，但是联邦政府仍然对本国的房地产市场非常有信心，坚称市场内没有泡沫，而且也不会出现美式的房价“大跳水”。/ w) n. G. ?7 Y: G7 _
( a: }$ A4 z6 m o, T# [* |2 c利率上涨将导致房价下跌35％？8 [9 ?" o1 ~ t3 f, H. A
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Capital Economics的经济学家研究了本国的房屋价格，发现近几年的房价出现了前所未有的大幅增长。以两层住宅房屋以及两卧室的豪华公寓单元的平均重售价格指数计算，自1999年本国的房价以每年7%的速度上升至今天的314,000元，一共上升了125个百分点。$ a9 t2 T. N& ^" i. c4 w9 s _
# @# n" y' G. J报告还指出，今天加拿大的房价就像2006年美国的房价一样，“在瓦解前迅速上升”。更令人担心的是，本地房价和民众的平均收入，以及租住成本等传统指标脱节。7 o' \2 W1 ~" @8 h" a
; v* r4 [) V5 ^ S" n5 L; c0 {该机构警告说，本国房价经历了迅速增长之后，可能也会出现类似幅度下跌。导致大跌的诱因将是央行提高利率，这将直接导致购买及拥有房屋的成本增加，以及房主无力承担按揭。
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Capital Economics驻加拿大的首席经济学家马达尼(David Madani)指出，该机构已断定本国房地产市场内存在价格泡沫，而且在未来的几年中有破碎的风险。他还警告称，加拿大的房地产市场已经处于非常危险的状态，但是由于央行仍然实行的低利率政策，消费者仍然自信满满，完全没有意识到只要利率上升，将给整个市场带来巨大的震荡。7 c" S$ s1 g# M, L/ S4 K3 J; f, Z
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本地大部分经济学家相信，联邦央行将于今年春季末或夏季初的时候，再次收紧收紧货币政策。至今年年底，央行的隔夜拆息率将从现在的1%升至2%、甚至更高；至2012年底，央行将进一步将利率增长至3.5%，也就是正常水平。) j8 f# `) a8 J5 p9 A/ G
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马达尼表示，从其他国家和加拿大类似的经历来看，哪怕央行将利率做细微的上调，也会对房价、消费者信心、乃至整个市场经济带来巨大影响。如果联邦央行确实打算从今年开始收紧货币政策，可能将成为房价急挫的触点。
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( p) S9 y8 ?/ u2 j此外，房价下跌也将令众多的按揭机构遭受巨大损失。据计算，如果屋价下跌35%，则负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。3 m/ n) O; b! l
: u2 y# t) A5 J# N据悉，Capital Economics并不是第一个发出“房地产市场泡沫破碎论”的机构。早在2007年，本地数个经济顾问机构就曾发出类似警告，称加拿大的房地产市场将重蹈美国的覆辙。随后的几年内，“泡沫破碎”的论调也一直不绝于耳，但是到目前为止，所有的这些悲观预测都没有实现。& {8 [% i: ]" ]. E) L S- D& V1 g" s
) r3 W& \( c% G f* n政府仍对房地产市场充满信心4 E {3 U: e% R) n- {
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Capital Economics的报告出炉后，立刻引起了业内和民间的关注，但是联邦政府和几大商业银行仍然对本国的房地产市场非常有信心，坚称市场内没有泡沫，而且也不会出现美式的房价“大跳水”。; A, D/ a E1 j$ }2 Y |
; K8 \/ @9 y" E3 E. H% K# y) G" U联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)一直强调，本国的房地产市场内“没有泡沫”，不用过分担心；而且政府方面也正在采取比较温和的措施来收紧按揭贷款的法规，以防止泡沫的出现。
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从下月18日开始，新的按揭法规将正式生效。这包括：将最长房屋按揭年限从35年缩减至30年；房贷加按最高限额从屋价的90％下调至85％；以及撤出政府对房屋淨值低押贷款(HELOC)提供保险。财长相信，新政策不会对市场的发展趋势造成任何影响，而且能够有效地遏制居民债务增长。
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- s+ G8 l1 _/ s4 U央行方面和本国五大商业银行的经济学家们也相信，本国的房地产市场将出现“软着陆”，而不是“大跳水”。加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，本国的住宅价格至多高估了5％至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。
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皇银的经济学家则表示，数据显示债务增长速度已经放缓至2001年以来最低水平，这证明本国家庭债务问题已经在好转，进一步降低房地产市场的潜在风险。% C, T+ a# W* X0 @1 u( [0 H" {
; ?/ @1 O# }6 t即便是三年前坚持“房地产市场泡沫即将破碎”论调的美林加拿大公司(Merrill Lynch Canada)，现在也不同意Capital Economics的观点。该公司现任首席经济学家金女士(Sheryl King)评论：尽管加拿大房价上升的趋势，和几年前美国相似，但是两国的市场并不一样。加拿大的贷款做法较为严格，对投机行为有着更严格的规管。此外，加拿大业主也不可以放弃物业、却又不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:53
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发表于 2011-2-6 09:50
