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资本经济(Capital Economics)的最新报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地產市场会崩溃﹐屋价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%﹐10%按揭无力偿还﹐按揭公司损失100亿元。
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& D: Y6 J/ R: u3 J- f4 i& n 绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。& F7 T1 s4 [# r+ v
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预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回復至正常水平的3.5%左右。" }' H2 d1 r5 E( F3 b
4 R! }) ~9 K$ l) a3 A 资本经济的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示﹐那将对房价与经济带来深远衝击。8 v! ]. {3 Z! Z. V4 |- f2 O
; p8 n: Y, L' l0 | 马达尼周四说﹕「在其他国家的类似情况下﹐就算官方利率轻微上升﹐也会大大影响业主信心。假如加拿大央行今年恢復紧缩货币政策﹐这很容易引发屋价崩溃。」8 C u9 r) A; d
" U. z9 c7 V6 L( t5 b7 Y 10%按揭无力还 损失百亿
; O# m/ t$ ?: K0 }
) C* }2 \! W9 R6 Z: [ 马达尼补充说﹐业主看见一生最大投资跌价﹐会產生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。, l+ D; L- ~7 B: w% o. N
/ u3 F% L! [; a+ A7 P8 ^7 {( G5 o1 R 假如屋价剧跌35%﹐替高风险按揭作保的加拿大按揭与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将损失100亿元﹐因為大约10%按揭无力偿还。& s, e: v" G4 j8 `5 f8 ^; P8 d
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资本经济不是唯一或最先的私营公司﹐警告加拿大炽热的房地產市场。虽然加国仍处于衰退时﹐房地產却强劲反弹﹐原因在于利息超低。但迄今所有悲观预测均未言中。2 O' w8 T7 O! Z5 e
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相反加拿大央行与绝大多数私人机构﹐希望房屋市场「软陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。从重售﹑屋价与新屋建筑许可证的数字看﹐放缓已开始呈现。( N) N3 ?) @1 A! F1 w0 U
0 q* U! r4 z" |% w 例如﹐加拿大帝国商业银行(CIBC)估计﹐屋价上涨5%到最多10%﹐相信多数屋主有能力负担小幅加息。
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此外﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)强调﹐他不相信加拿大存在楼市泡沫﹐政府有採取温和措施﹐收紧按房屋揭借贷﹐预防这类情况出现。) A8 o# Y5 m3 o3 h: Q3 h
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未来3年跌25%-35% ; \- M! r8 z2 c! ]5 k
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「资本经济学」(Capital Economics)计算，在未来的3年，一旦加拿大中央银行开始收紧货币政策，加拿大的住宅价格可能会下挫约25%，甚至乎会多至35%。
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大部分的经济师预期，中央银行将于春季末或夏季初开始收紧货币政策，以致在年底时具指导性的利息将会由现行1%增加至超过2%。
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目前预期，加拿大中央银行明年将会维持加息的政策，直至于2012年底时息口返回约3.5%的正常水平。
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" E, | h# g8 A$ r/ Z 「资本经济学」的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示，这会对住宅价值及经济有巨大的牵连。
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. S4 ~( r) W5 v2 K' y 马达尼周四说，在其他国家的类似情况下，甚至乎是官方利息的细小上升已显示对住宅业主的信心有大影响。0 e& Z4 D4 U( Y& [) l" D; e
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他说，如果加拿大中央银行确实在今年恢復收紧银根，这可能是屋价急挫的引发点。- Y' f4 r- }" {& v3 I3 D1 F
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他补充称，住宅业主看见本身最大的资产受影响，可能会导消费者信心及开支突降，损害及经济。
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按揭公司可能亏损100亿元: a& A g& O: R1 o, U( E1 t! E
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如果屋价下跌35%，负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。. _1 T; ?. K& h; M E# q
0 h; e! `: m2 U7 `* Y 在私营环节方面，「资本经济学」并非唯一，或者首个组织就加拿大的炽热地产市场作出警告。3 _/ c9 Q8 j; ^
5 x: q& N* Z4 w2 N' k4 p 然而，所有悲观的预测未有实现。
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' V' [1 H( a0 w( G5 _ 加拿大中央银行及大部分私人环节的预测人员反而认为楼市会出现「软着陆」，而屋价会大致保持不变，或至多下跌数个百分点。目前在二手楼的市道，价格及新屋动工批则方面已开始放缓。. L* w- ~" K0 i+ _- W; S6 g
* X6 e/ C1 y4 Y4 A/ W1 R! s9 A 加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，住宅的价格至多过高了5至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。
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. {# C. y3 J! X" ~- Q 此外，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)已经强调，他不相信加拿大楼市有泡沫，同时也採取温和的措施来收紧按揭贷款的规例，以防止泡沫的出现。
1 t8 o9 I3 j; J1 X7 N7 U$ @' \. T; k
& M5 E6 P U# U/ y0 C3 K 不过，马达尼认为这些信心不当。他表示，不仅是加拿大的屋价已如美国的楼价般在瓦解前迅速上升，而且也与诸如入息及租住成本的传统指标脱节。5 K" V) K$ ]3 t9 N; f7 t& Q
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他说，不少的讨论以例如目前的负担能力为焦点，而未有着眼于较长远的负担能力。1 c4 ` s- z) r6 x Y4 O9 |1 [
) }' N6 z c) x/ N! _- w5 t& w* v 他说：「我们断定楼价已成泡沫，而且在未来数年有显着下跌的风险。」$ @# U3 s* _1 P
$ W$ C+ V; r% w' \$ N/ B 以2层高住宅及2睡房的共管柏文的平均重售价格指数计算，自从1999年，加拿大的屋价已每年上升7%，升至约314,000元，亦即上升了125%。. Y1 @* s8 r! B0 c, K
5 y4 ], g7 r+ R( ? 加拿大美林(Merrill Lynch Canada)于3年前便曾发出警告。" \; _% ]7 k: c' |5 \7 I
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不过，美林的现任首席经济师金格(Sheryl King)则不同意她的前任人及「资本经济学」的分析。
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她表示，虽然屋价升势类似，加拿大没有与美国相同的根本问题。加拿大的贷款做法较为严格，打击了投机，而且业主不可以放弃物业，而不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:34
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