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美国著名经济学家贝克(Dean Baker),曾最早预言美国房地产市场的崩溃;他在17日警告说,加拿大的房市很快就会出现美国式的调整,如果利率上升2个百分点,房价可能跌去30%,导致房市的巨大震荡,甚至出现像前几年美国那样的崩盘。
+ @/ d! Y$ g' c2 j! ]% ]8 x9 j9 s! Y 由于英国「经济学家」杂志最近也指出,加拿大的房屋价值被高估24%,所以贝克的言论引起很多人的关注。4 V: e+ `( G# m
不过卡尔顿大学(Carleton University)斯波特商学院教授、前满地可银行房贷经理李伊恩(Ian Lee)却不这样认为,他说加拿大的房市会停滞不前,当不会崩盘。他列出了下面的理由:4 J8 N1 m B- ]
管理制度不同+ B* H2 q5 p5 r
美国的的房市崩盘是政府政策有问题,美国的金融机构把钱借给不付首付的房主,通常也不检查借款人的信用纪录。/ \1 ]$ d+ x. ]' W$ r# Y+ x
但在加拿大零首付是非法的,按照加拿大房贷暨住房公司的规定,每月在房屋上的开支不能超过家庭税前收入的32%,每月的还款额不能超过40%。这样就保证收入极低者无法获得房贷。
- ?% n( i# q" [& N' j% x& F3 A5 m 供给和需求, P4 S0 E- i/ l$ g& _
美国人一旦失去工作或者月供上升太多,就开始违约、不再支付房贷,让银行把房子收回,造成市场上供给大大超过需求,推动价格跌到几十年来都没有到过的深渊。
8 G8 p6 H9 I2 t; ]4 @% k 而加拿大需求仍然旺盛,每年有35万新移民,形成持续稳定的住房需求。虽然一些小城市人口下降,但像多伦多这样的大城市,人口只增不减。 R, A. p$ [+ Y! U
加人负担得起
7 f0 {8 L- l1 d# P' X5 j 虽然根据加拿大人的债务水平,住房价格可能被高估了,但仍在可控范围内。皇家银行在9月的一份报告中,也指出加国住房的可负担性没有显示出任何异常。现在典型平房的可负担性为41.1%,远远低于1990年的54.2%。; a& A, }1 G, [8 {, c1 J$ F( j
会先偿还房贷+ E6 e5 A+ y' B. v! k* ^+ j
许多加拿大人如果没有足够现金,会延迟偿还信用卡债款或汽车贷款,但不会延误偿还房贷。虽然加国房价在一直上升,但房贷违约率在近20年来一直没有变过。按照加拿大金融机构协会的数据,在8月只有不到1%的住房房贷出现拖欠。& G2 N( C; i3 Q: x) M* C; F4 ^
利率影响不大
% E9 A, S1 \9 V. C% ^" F/ e 至于利率上升可能对住房市场造成的影响,1981年,美国的利率上升到两位数,但房市没有崩盘;加拿大利率上升时,房市会出现调整,但幅度不大,房价可能会持平。最坏的情况,也不过是下跌5%。
) f( {: L0 V" w' R 皇家银行的上述报告也指出,如果利率上升大约两个百分点,可负担性会上升到46%左右,但仍远低于1990年的水平。 |
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