加国地产双重代理渐受青睐买卖双方均须慎重

get8686 · 发表于 2010-8-9 06:57

最近一段时间，越来越多的华人买家选择双重代理。他们的逻辑是：双重代理可为卖家节省一部分佣金，使房子有更大减价余地。而且，前段时间抢Offer成风，直接找卖方经纪可以更有把握抢到房子。当然，价格有可能会很高。
双重代理，有叫Dual Agency的，也有叫Double End的，官方的名称为Multiple Representation。通俗的说，就是一个经纪，买卖双方都请他做代理，两份佣金都归他赚。当然，卖家不会让他这么舒服，一定会要回相当比例的。
在北美地区，地产交易一开始只有卖方经纪，买家直接去找卖方经纪，根本没有买方经纪这么回事。买方经纪是20年前才有的。买房子涉及的事情太多，很多人嫌麻烦，觉得自己搞不定，需要请专业人士来代理，于是有了买方代理市场。如果不出现买方经纪这个职业，我们今天就用不了这么多经纪了。
双重代理就更晚了，是有了买方经纪以后才产生的。当然，这个职业一出来，有识者就发现问题很多，人们垢病它的最大理由就是，一个经纪无法同时兼顾买卖双方的利益。
中国有很多这类的俗语，如一仆不能二主，一妇不能二夫等等，说的都是这个道理。地产经纪对客户有哪些义务?忠诚(Loyalty)、保密(Confidentiality)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Disclosure。买卖双方是利益的冲突体，你对一方忠诚与服从，就意味着对另一方的背叛;你为一方保密，就意味对另一方的伤害;你如何解释?你披露多少?双重代理过程中，经纪无时无刻不在受良心的拷问，要做到公平，几乎不可能。
买方很容易高买
由于经纪的佣金和卖价挂钩，所以一般来说，经纪的天平会倾向卖家;而买家，就成了最容易受伤害的人。
环球地产孙志峰曾经讲过这样一个例子。他接到一个客户电话，说他们刚刚在Open House看上一个镇屋，想请他评估一下价格。他带他们看过房子后，认为该房子的市场价格应在34万左右(上下不超过1-2千的误差)。两周后，该房以34万成交。在得知成交价后，该客户对他说了实话。原来在当天Open House时，卖方经纪发现他们没有买方经纪，于是提出以双重代理帮助他们买房，并告诉他们卖方已经收到了一个Offer，要他们给出$348,500才能保证卖给他们，并在当晚帮他们以这个价格有条件买下了此房。为了防止被骗，他们才打电话给孙志峰。在得到他的估价之后，他们没有交纳定金，并以贷款未成功为由拒绝了这个Deal。
卖方也可能低卖
我们前面说过，在双重代理过程中，买家容易受伤害。卖家听了，千万别高兴得太早。哎呀，我又能少付佣金，又没什么风险，何乐而不为?其实，卖家也是有风险的，而且风险还不小。
安省地产管理委员会(RECO)今年5月份处理了一个案子。一个经纪拿到一个listing，和卖家商定以$449,000挂出。但是，他没有及时将listing挂到MLS上，而是私下里让自己的一个客户递了一个$425,000的有条件Offer，并接受了这个Offer。随后，该经纪才将listing挂到MLS上，但并不告知这个房子已经有条件卖出。事实上，该listing挂到MLS上后，共接到了7个Offer，最高出价50万，很多都是不带条件的。最后，该房被该经纪以$425,000卖给了自己的那个客户，很多参与竞价的经纪以为自己没有抢到Offer，也就没有深究。
这个经纪和他的客户是什么关系，RECO没有告知，有可能是亲戚，也可能是朋友，反正，关系一定不一般，否则，他不会放着高佣金不要，压价卖房。还有一种可能性是，他和客户商量好，我压价帮你拿到房，省下的钱咱俩分。
最后，在选择是出席听证会还是罚款上，该经纪选择了罚款2万元。
这种处理，实在是太轻了!那个卖家，莫名其妙就少卖了7万5千，这个损失谁赔?还有那么多经纪和买家的损失呢?他们浪费了那么多的时间和精力，却什么也没得到。而这个经纪呢，可以说没损失什么，因为按照安省的规定，这种情况一般也就是罚没佣金。
最起码该吊销执照吧?没办法，加拿大是案例法，1991年第一个这类案子，处理结果就是罚没佣金。
上面这个例子，我们搞不清经纪和客户是什么关系。不过请注意，经纪也是凡人，也有七大姑八大姨，这些人也需要买房。如果你的房子交给他卖，而他的七大姑八大姨中正好有人想买你这个房子，那作为卖家，你就危险了。
安省上诉法庭曾经判过这样一个案子，Royal LePage Team Realty的夫妻档经纪 Mary and David Lindsay 卖一个房子，卖家希望以34万卖出，可是Lindsay 夫妇说，要想房子能顺利卖出，出价不能高于33万。于是，卖家同意以$329,500挂出。最终，房子以$325,000卖出。
买家是谁?一个叫Paul Williams 的男人。买方经纪是谁?一个叫Kelly Williams的女人。从名字上看出端倪没?对，他们是夫妻。而Kelly Williams又是谁呢?她是Mary and David Lindsay的同事，也是Royal LePage Team Realty的经纪。真相大白了：老公买房，老婆下Offer，同事帮忙压价。环环设套，骗卖家上当。
这种情况，也是一种变相的双重代理。
最后，涉案经纪被罚没$16,250，也就是罚了个佣金。
在处罚违规经纪上，加拿大应该向美国老大哥学习。美国阿拉斯加法庭曾经判过一个双重代理的案子。买家Joe Columbus, Jr.本来是请了经纪替他买房的，但后来被卖方经纪Bonnie Mehner说服，由她来做双重代理。最终，Joe Columbus, Jr.以$585,000的全价买下Bonnie Mehner代理的这幢房子。当然了，这个价格远远高于房子的市场价。买家怎么知道上当呢?刚开始不是还有个买方经纪吗?这个人被人家莫名其妙给搞掉了，当然心里不爽，于是明察暗访，搞清了Bonnie Mehner欺骗买家高买的事实，于是怂恿买家打官司。结果，法庭判Bonnie Mehner罚款20万，这20万给谁?全部给买家。你看上面买家少卖了7万5的那个案子，RECO就罚了涉案经纪2万元，而且这2万元不一定有买家什么事。RECO搞这么个罚款制度，其实是在庇护旗下犯案经纪。自己的经纪犯事了，RECO有权处理，可以让他们选择，是罚款啊还是举行听证会啊?如果你痛快认罚，OK，搞定。
虽然双重代理不受鼓励，但在安省，这种做法是合法的。既然合法，那就没什么好说的，一个愿打，一个愿挨，后果自付。

yuz967 · 发表于 2010-8-9 08:06

kankan

lzhmsa · 发表于 2010-8-9 18:39

在爱德蒙顿有地产双重代理吗？各位有请过的吗

lzhmsa · 发表于 2010-8-9 18:40

在爱德蒙顿有地产双重代理吗？

dhljy · 发表于 2010-8-11 10:43

当然有，我就身有感触，一年后和别人聊天时才知自己上当。

地球是圆的 · 发表于 2010-8-12 17:41

自己监督自己还是困难。XXX就是自己管自己的，结果呢，腐败成风。可见人的素质都差不多，所以要三权分离呀

BADBOY88 · 发表于 2010-8-14 20:18

这个行当猫腻还不少不少的，真长见识！

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加国地产双重代理渐受青睐 买卖双方均须慎重

加国地产双重代理渐受青睐买卖双方均须慎重