在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别

get8686

完全拥有地权和土地租借权之分别  
新移民在加拿大买房时，有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子，最后自己并不完全拥有土地。
4 Q+ z. B+ A. B5 ^
下面从贷款的角度来看看两者的区别。  
9 _8 [) W# p& w* Q, n0 ~在加拿大，大部分的独立房屋都是Freehold，即屋主完全拥有土地权的。但是，也有一些物业是Leasehold的，即屋主只是租借了该土地，自己并不真正拥有该土地。  
土地租借权 Leasehold Land  
. i5 H  G6 m& S% b( H. j% u* [这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。也就是说，你有99年的时间租借该土地，99年后，该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子，一般来说，价格比完全拥有地权的房子要低，但是并不绝对。

- i& ^$ v' {* vLeasehold Land一般分为三大类：

(1)政府租借地(Government Leasehold Land)
# f" v( h% F& }
% K6 F6 W2 I2 q8 F政府租借地比较容易被贷款机构接受，使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说，温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。  
政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件，通常比一般多，比如，要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement)，然后看这个物业还剩多少年，再来决定贷款利率。  
(2)私人租借地(Private Land)
+ r# |. A7 i3 _  \: }, q' r
私人租借地一般不受贷款机构欢迎，只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时，也要看该物业地址是否在他们的审批之内，才有机会批准。而且贷款比例通常较低，大约在房价的65%左右。而且，该物业转让时，也比较麻烦，买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看，买家相对来说可以买到面积更大的物业。
2 k" x5 l5 S/ T/ z3 l) J. F
: Z* P+ Y, \4 m  q7 j* e(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)
. s4 j/ B/ z2 n* P6 k1 W& X7 k, X! T
这类物业的贷款很困难，一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做，利率也不会有什么优惠。
加 拿 大
" e1 \. ]) ~6 Z1 Q租借地的地税，分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。
, C( G2 e1 s0 ~$ Y6 R4 {
) f' k5 S. n5 M' x( z5 |* g完全拥有地权 (Freehold Land)  
* n  c1 C5 K. T* f. [' ]3 k1 c指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。
5 u9 Q* S5 `" s+ q6 c
完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House)，城市屋(Townhouse)，公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭，而且买方比较容易获得优惠利率。
& C+ {- @7 ^) U$ y: f( A
但是，完全拥有土地权的物业，也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement)，作为建筑公用设施用，比如，建设高速公路，地铁等等。  
加拿大购买住宅主要费用明细：  
1.首期款项
6 @2 g2 O. Q1 N( p7 V
  @$ F/ Q5 u& b一般首期款是物业成交价的25%，初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
2.法律费用
  k. u# c# q$ t  e! s) s; U
通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a
: }1 L# o5 Q+ t3.房屋按揭贷款费用  
需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出，目前商业贷款利率5%~5.2%。  
/ ~$ T# t4 g! Y& C/ A6 Y0 H; m4.物业保险
1 l; S4 d" j  e0 }, x
房屋必须购有火险才能按揭，火险已在管理费中包括。
5.交易税  
" O9 ]0 Y/ X$ _3 R' Y$ o/ [8 Q买新房屋须支付货品与服务税(GST)，为成交价的6%，对总值不超过45万加元的主要居住物业，可获得GST退税，另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。  
) B8 a7 X! @: l  o  o6.物业税  
, P8 C3 h6 R5 e4 ]3 H5 Q" p  C! y业主有必要依物业估价每年向市政府交税，每个省规定不同，多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。

( ?6 C8 V' l- V) W加拿大房屋主要类型：
8 ]/ ^) s  V* }2 s
- u* Z" D, v# y  t) x一、独立房屋(Detached)：独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋，有多种不同风格，包括平房(只有一层，即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。  
二、半独立房屋(Semi-Detached)：这种房屋有时被称为“半独”(semis)，它的一侧同另外一所相似的房屋相连，双方共用一堵墙。  
) B" Q4 p% Y4 J+ O% t3 x$ V* i6 z三、镇屋(Townhouse)：有时也称为“排屋”(Row house)，这种房屋两侧都和相似的房屋相连。  
四、共管公寓(Condo)：共管公寓可以是共同管理的镇屋，也可能是低层或高层公寓大厦的单位。