加拿大华尔街认定央行7月再加息 楼市旺季走弱

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5月加国房产销售走弱
由于受到按揭利率走高的威胁，市场一反传统旺季的销售格局，价格走平。进入5月份，加国住房市场开始冷却，许多买家从市场退出，导致一年中房产经纪人最忙的传统销售旺季变得冷冷清清。
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- M2 B  v5 z+ ?2 s" s全国超过70%的地方房屋销量都有所下降。加拿大地产协会认为,此次房屋销售量下降是受4月19号实施的新抵押政策和利率升高措施的影响所致。

* x9 @. D3 g3 _& \  @, W房地产市场是加拿大经济复苏的关键，受经济危机的影响，2008年住宅市场见底后，随着利率的降低以及受到需求压制释放的推动，众多买家开始进入市场，但由于今年下半年按揭利率的不断走高，许多计划在秋季以及冬初的购房者都选择提早购买。

/ G9 D  v0 I2 W0 x1 c5 ~" C# m加拿大地产协会表示，联盟政府在4月中旬颁布的更加强硬的房产新规也是买家选择提早采取行动的主要推动力。上万的房主看到了市场上强劲的需求，纷纷挂牌上市，以求能够高价卖出。对比今年4月份，5月份的销售量下降9.5%至40,393套，销售保持在历史的高位，但要比去年秋季的最高峰下降15%。
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5月份市场价格基本走平，全国住宅平均成交价按月升0.5%至346,881元，按年仍升8.5%。

根据加拿大地产协会公布，5月全加二手住宅成交量及成交总额均跌约一成，平均成交价升幅也放缓至0.5%，全国二手楼交投量经季节调整为37,576宗，较4月份减少9.5%，按年跌4.3%;成交总额也降一成至128亿元。

随着需求的减弱，许多经济学家以及产业协会都预期价格直到今年年底都会走低， 2010年全国平均成交房价较09年上升1.6%，要实现地产协会$325,400的目标，意味着价格将较目前的水平下降6%。

道明银行(TD Bank)经济学家戈捷(Pascal Gauthier)表示，到2011年房产价格将下滑10%，将引起整体经济的波动，这时按揭率将会更高，买家将以更大的代价偿还抵押贷款。  
他说，当价格下滑的时候，对人的心理会产生影响，同市场销售及价格竞争日益激烈，新挂牌住宅数量终将会相应减少。  
按揭贷款银行Street Capital表示，新规已缓和了买家的需求，今年下半年的市场支撑动力不足。
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Street Capital总裁Paul Grewa称，这些改变并不会完全扼杀市场，但可以带走一些泡沫，这对于6月来说是最最恰当的时候。
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9 k# P2 A1 R. a加拿大华尔街认定央行7月将再度加息  
Bay Street(加拿大华尔街)经济学家们普遍认为加拿大央行将在7月份再次加息，尽管央行行长上周三曾强调，由于欧洲积极削减预算的措施可能威胁到全球经济增长的步伐，所以对于是否再次加息并无定案。  
在夏洛特敦的一次讲话中，央行行长卡尼表示全球经济仍然存在着“相当大的不确定性”，家庭、银行和国家的偿债之旅“才刚刚开始”，这将使全球经济增长“放缓。”
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8 u+ C3 s& h, i/ j6月1日，加拿大央行基于强于预期的国内增长，将其关键利率上调25个基点。在上周三的讲话之前，经济学家和交易商们认定卡尼将于7月20日再次上调利率。
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" I, Z5 S4 k; x0 a2 r现在看来，卡尼上周三的讲话对再次加息的普遍预期是一个沉重的打击。
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“考虑到目前这些矛盾的规模和波动性”卡尼说，“我们应当看到，并没有一个现成的答案告诉我们该采取怎样的货币政策。”  
( l4 ?  \% c( O) O尽管如此，经济学家们仍然表示有足够的理由相信7月及以后将会再度加息。“当然，这个世界的一切都不是完全正常的，但是就现在而言，相对于基本情况，‘担忧’仅仅只是风险而已，”TD证券加拿大首席策略师Eric Lascelles说。  
交易商们也抱着同样的心态，上周三讲话之后，他们依然认为7月加息的可能性高达85%至90%。

4 J6 J2 K1 \8 C% Q“卡尼的言论对市场预期的影响微乎其微，”加拿大皇家银行资本市场固定收入和外汇策略负责人Mark Chandler说。与卡尼讲话的潜台词最为一致的表述是，“在今后将再次加息25个基点，而非采取其他别的方式，”加拿大帝国商业银行世界市场首席经济学家Avery Shenfeld说。

4 g/ V# O  I/ e) x! b然而，他认为一旦加拿大增长放缓，央行可能会在今年晚些时候暂停加息。而且，卡尼先生认为“由于加拿大国内增长相当强劲，预期发展前景有被夸大的成分，最近几个月的头条新闻太惊人了，”Shenfeld说。  
8 O8 ]  z3 i9 b6 g( m而且上周三有数据显示，加拿大经济的主要驱动力之一的房地产市场已经放缓。5月经季节性调整后，自2009年下半年成交量出现逾60%——令人瞠目结舌的涨幅后，加拿大现房销售下跌9.5%，已低于去年同期水平。

  {2 s6 K& a/ q+ O  b. ?但是，由于对国外、尤其是对欧洲的忧虑尚存，加拿大央行也举棋不定。据《金融时代》报道，上月，西班牙银行向欧洲中央银行举债额创历史新高。另外，有传闻——后被否认——西班牙正与美国、国际货币基金组织以及欧盟谈判通过信用额度以获得所需的额外资金。

卡尼表示，最近欧洲金融紧张“很有可能导致更高的借贷成本以及先进经济体迅速收紧财政政策……如果没有相应的补偿政策，可能会拖慢全球经济复苏步伐。”  
这些政策包括20国集团的努力——20国集团领导人峰会在多伦多召开——为解决全球贸易失衡问题，确保全球经济可持续、平衡增长;采取可靠的计划使预算赤字达到更可控水平;放宽汇率政策，特别是在亚洲新兴经济体;以及金融改革，改革要求更加强劲的银行资本标准及限制杠杆水平。  
5 U6 J! `( A* B+ r链接：  
房贷新规：从4月19日起，联邦政府将抵押贷款规则调整如下：
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9 s+ g. r7 l* e+ z& Z+ g第一项规定，无论借款人选择的是低利率还是更短期的抵押贷款，都要按照5年期固定利率抵押贷款的标准接受审核，衡量申请房贷者的还贷能力。这是为将来提高利率做准备，政府担心未来利率上升，收入不足者无力还贷而陷入财务危机。
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0 r( b, n! p- u第二项规定，重新贷款时(refinancing)，所发放的最高金额下调到房产价值的90%(目前的做法是95%)。政府目的是确保自住物业是更有效的积财方式，而不是借钱消费的快捷办法。  
第三项规定，投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业，要求能交付20%的最低首付款，而非目前5%的最低首付。政府此举主要是打击“投机类”的买房置业行为。

从7月1日起，安省和卑诗省将实施合并销售税  
! Q! a5 E7 c4 c, ?$ P8 k合并销售税(Harmonized Sales Tax简称HST)将于今年7月1日起实施，安省8%和卑诗省7%的省销售税(PST)和5%的联邦货劳税(GST)将合并为13%/12%的合并销售税，并由联邦税务局(CRA)主管。换句话说，就是将GST代替PST,同时将税率提高至13%。

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variable close 5  years 的贷款会不会跟着降

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626新政一来，移民一下子减少了，刚性需求去哪了？