加国地产经纪展开佣金战 市场无可挽回的改变了

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房产新贵展开佣金战
+ z7 @) U" s% [: ?; T0 [0 i, ?! D如果有家公司向你承诺只需1分钱就可以将你的房产信息登陆到电脑盘(Multiple Listing Service，简称MLS)，你会不会感到很奇怪?

至少有半打创新型的加拿大公司开始仿效联邦竞争局(Competition Bureau)的做法挑战房地产营销业僵硬体系。这场变革的最终赢家是消费者，一直以来一潭死水的房地产营销市场终于开始了它的觉醒，一场地产业的革命，不可避免地将要到来。

1 K% h8 A, t& A7 B  X# v房产经纪人Dawson Pereira表示，旧的体系太死板了。我喜欢竞争，因为你会因此变得有活力和富有创造力，我为此已经等了很长时间，人们终于可以有所选择了。

, I+ U: [0 V6 P2 }) f5 P一分钱挂牌服务  
上个月Pereira启动了他新的经纪招徕策略--一分钱挂牌服务。即如果这个房产在10天内卖出去，他将双倍退还费用。此前全北美最大的房地产中介公司Remax在MLS挂牌一处房产的信息要收取预付费600美元。MLS是一个大型的房产数据库，占全国物业销售的逾90%。只有地产协会会员才被允许在该系统上报盘销售物业。这个系统在市场上具有支配性地位，因此如果卖家不将求售物业放到MLS的话，物业的受注意程度便较低。

这个10天规则，不仅构思巧妙，而且在目前的这个市场上也并非不可能。在他的网站www.savetherealtorfees.com，Pereira列出了在3月到4月期间，1天内在MLS系统上已出售的售价在100万甚至更多的房屋有20套。  
; w. j' c4 O4 t' e3 R0 a) I自从联邦竞争局在今年初的对加拿大房地产协会(CREA)的垄断地位宣战以来，那些有胆识的房产经纪人已开始未雨绸缪，抢占先机。  
+ x+ b9 k$ t3 `由于联邦竞争局不满意加拿大地产协会为有条件开放MLS所做的努力，3月25日，仲裁委员会如期受理这一案件。虽然首次听证会要到今天秋天才举行，但坊间均推测，地产协会胜算不大。地产协会不是输不输的问题，而是输到什么程度的问题。或多或少，它最终都将被迫做出妥协，在更大程度上开放MLS。  
今年初，迫于竞争局的压力，地产协会已放松了对一些条例的限制，为像Pereira这样创业者提供了机会。经纪人Ajay Jain称，目前太多公司正在涌现的事实是存在条例压制需求的最好的证据。  
( P7 F! W' K* U4 y  R) V& {为经纪人和卖主提供约会服务
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Jain拥有一家自己的经纪公司，专注于投资地产。上个月他推出了ibidbroker.com网站，他是在去年一次在旅游网站上登记去巴哈马旅行的时候，脑海中出现这个想法的，通过输入他要去的地方，航空公司最终为他的这个业务出价，他最终找到了最便宜的价格。

; o; S( s, H2 r% t2 |" ~) MJain考虑是否将这个理念运作起来，这个概念基本上就是为经纪人和卖主的提供约会服务。他最后决定用他10万美元的积蓄来寻找答案。  
他认为，对于一些新的经纪人来说，进入市场的成本很高，但如果他们有魄力并愿意给卖方提供好的服务，这个系统就是为他们工作的，这个系统还有一个反馈板块，这对于那些在EBay购物的人来说是熟悉的，就是允许客户对经纪人进行评价。  
  y; H; R( q8 [% J( k' b0 Q3 @竞争局需要提供支持 否则竞争局面可能是短期的
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瑞尔森大学住房研究小组主任Murtaza Haider表示，这些新公司突然涌现出来一个很大的原因是，他们感觉到这个产业是向他们开放了。而在过去他们受到这个僵硬的体系的束缚，无力改变现状。  
* i' _3 L- Y  G6 C: y9 z由于商业竞争事务仲裁局(Competition Tribunal)的存在，地产协会将勉强放松管制，给新兴公司一些支持。  
Haider也提醒称，如果市场没有给出允许确切开放的领域，那么创新公司的增长可能会在未来受到限制。
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Haider警告称，如果商业竞争事务仲裁局在提出具体的指导方针上失败了，这种竞争的局面可能是短期的。所面临的危险是又回到起点。
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( c& y% ~8 O4 Z* d经纪人将面临更多竞争 更加辛苦
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* n* }" w1 R2 t: B1 T$ P新的折扣公司进入市场也会使部分经纪人更加辛苦，随着对MLS系统放松管制，他们也会受到来自于其他领域，例如律师的压力。  
Michael Forcier是一名律师以及propertyshop.ca.的合伙人之一，他评论说，如果你使用律师，那就没有必要用经纪人了。他正在推动一项服务，他说比使用经纪人更便宜，使用律师将确保整个交易过程的安全。

地产经纪：利用小伎俩只会吸引少数客户

2 V2 q4 h* z1 V& @# p/ s皇家地产公司CEO Phil Soper称，这对于房地产经纪产业来说是一个兴奋的时候。公众围绕变革的讨论鼓励了创业者尝试新的事情，这是很棒的。利用小伎俩只会吸引少数客户，但确会失去长期的业务关系。当你支付一笔佣金费的时候，你是为专业的时间支付费用，随着市场的降温，卖房所花的时间将会更长，这些一分钱的新奇业务将会逐渐消失。

6 j, H3 t1 m& Y  d8 r/ w! H9 ^5 I4 Q5 L市场将永远不会和以前一样了
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3 J  y8 X' `# Z) z+ @1 g& d3 e' M也许不是每个人都同意，皇后大学教授Andrew表示，市场已经无可挽回的改变了，他认为这是很好的改变。Andrew称，瓶盖已经打开了，把怪物重新收回瓶子里是很难的，这对于消费者来说是很好的事情。
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" _! f4 R3 |' s虽然仲裁委员会的裁决要到秋天才能初见分晓，但不管结果如何，有一点是可以肯定的：市场将永远不会和以前一样了。
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+ J6 E1 n9 c8 m8 `* o地产经纪减佣大战，协会限制折扣经纪用MLS服务
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  z: H4 x: G# S( s星报通讯社电/随着加拿大房地产市场格局的变迁，越来越多准备卖屋的业主嫌传统地产经纪5%的佣金过高，一批所谓的折扣地产经纪(discount realtor)也应运而生。但是，加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)最近推出措施，限制折扣经纪使用CREA的MLS服务(Multiple Listing Service，简称MLS)。  
. n4 G# g* _# O" V4 e+ D* P尼尔(Sean Neil)准备出售他在多伦多国王街西(King St. W.)的一个共管柏文单位。他用自己学MBA的头脑一算，觉得地产经纪收的佣金太高了。经过一个下午的网上搜索，他找到了一个总部在安省巴里(Barrie)的折扣地产经纪Flat Fee Realty Inc.。  
9 k$ v& z7 o5 p1 o( J- a节省逾6千元  
/ p2 L5 R5 X! p; H该公司仅收1,400元的固定费用，便将他的物业登上了MLS。该物业在23天后以31万元售出。虽然他仍然付了2.5%的佣金给买方经纪，但他掐指一算，这笔交易省下了6,350元。他说：“这可是不小的一笔钱…人们买一台(电浆)电视都要长时间盘算，你口袋已省下了3台大电视。”

一些业界人士预测，降低佣金，是地产业的必然之路，像尼尔这样的消费者只是先行一步。因为，在旅游、股票的中介费早已大打折扣的今天，地产业几乎雷打不动。虽然目前的5%佣金较十数年前的6%已经有所下降，但多年来这个数字似乎稳如泰山。  
8 n+ E2 a; A9 U4 L+ i5 R然而，在目前房屋销量和价格都连创新高的火爆市场，一些人不禁纳闷地产经纪的佣金为何仍然居高不下。温哥华的折扣地产经纪eRealty.ca的行政总裁马庭(Ian Martin)表示，只要上街随便问一下，肯定十有七、八的人认为地产佣金太高。  
* ~3 W7 r6 H: x7 Y今年，多伦多的平均房价已从1996年的19万8,000元飞涨至36万5,000元。这样的涨幅下，一个百分点的佣金，就意味着数千元的差别。

竞争局介入调查  
) p& r4 S0 ], F7 Z同时，加拿大竞争局(Canadian Competition Bureau)正在就CREA的做法展开调查。CREA表示，他们只想保护自己的招牌。加国的住宅地产交易中，90%使用到MLS的电子盘。  
尼尔决定用折扣经纪的动机之一，是他知道他的柏文抢手，加之市场火爆，在这样的情况下，再花大笔佣金去请人卖楼，有点不合常理。
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尽管如此，加国所出现的折扣经纪数量，比起美国还远届弗如 — 在美国，他们估计占市场比例高达15%，而加国虽然没有具体统计，但估计远不到5%。

' U5 y0 Y2 b6 S2 b4 H1 I卑诗大学(University of British Columbia)绍德商学院(Sauder School of Business)教授萨默威(Tsur Somerville)指出，在当今的卖方市场，折扣经纪将大行其道，但长期而言则无法保证。

  i$ _9 f5 k  p& f马庭在受到竞争局调访时表示，CREA的限制措施问题多多，因为它限制一些折扣经纪(包括他的公司)的电脑盘显示卖方联络信息，这意味着潜在买家无法联系到他们。另一家折扣经纪公司Realtysellers Ltd.去年倒闭，他们也责怪CREA的限制使得他们生意难做。
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) g5 A9 `5 _: i4 \5 y" @+ @& B虽然Flat Fee及其他一些折扣经纪并未受CREA限制条款的影响，但总体来说，折扣经纪不是各地地产协会的宠儿 — 因为保护其成员的佣金，才符合协会的利益。  
业内人解剖佣金结构 全盘服务 点菜式收费 业主自售服务

5 Z" s5 i, B$ c, d# T% h7 m星报通讯社/要了解折扣地产经纪如何运作，首先要弄清佣金结构的基本情况。在安省，卖屋佣金通常为5%，其中2.5%的佣金一般为卖方经纪所得，另外2.5%落入买方经纪手中。

一些折扣经纪提供点菜式收费，另外一些报出较低的佣金比率，或两者兼有。此外，还有“业主自售”的服务 — 当然，它所提供的服务极少，或干脆没有。  
3 V% G( H9 X4 [" X* }8 B( }5 b' X总部在巴里的Flat Fee Realty收取一个固定费用，只提供基本服务，包括将你的物业在MLS上登2个月。但你仍须付买方经纪的2.5%佣金，除非你谈成别的条件。
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你亦可选用全盘服务项目，费用为3.75%的佣金，其中1.25%给卖方经纪，2.5%给买方经纪。

另外， 在烈治文山及密西沙加均有办事处的竞争对手Home@Ease称，他们提供全盘服务最高只收3.5%的佣金，其中卖方经纪只拿1%。Home@Ease的经纪塞伦扎(Jerry Celenza)坚称，虽然他收的佣金较少，消费者仍将得到“一流服务”，绝不比其他全盘服务经纪做的少。  
9 V% [( v+ S2 j8 s8 t温哥华折扣更大

2 F. {5 E1 p9 L7 v1 A! r4 Z8 Q2 S5 V在温哥华，折扣的幅度更为可观。Erealty.ca只收0.5%的佣金作为费用，即可把卖家的物业登上MLS。但是，卖家通常要多费点神，与潜在买家直接打交道。

在这场折扣大战中，卖主似乎还不是唯一的赢家。以Flat Fee为例，使用其经纪的买家可获得买方经纪佣金的15%回扣。举例说明，如果一个买家买了40万元的房子，买方经纪得2.5%的佣金，买家便可获得1,500元。

& a0 L; B4 m5 A# [2 b' d' oHome@Ease也不甘示弱，推出一个做法 — 把在买方没有经纪的情况下，向其回赠房价的2%。但这须获得卖家的同意。

另一种类的折扣经纪为“业主自售”网站。一些业主愿意将其物业登在这里，以期节省2.5%的卖方经纪佣金。但该做法的不足是，他们的物业可能无法登上MLS — 这是大部分交易都使用的网站。  
& k) k/ O/ X! d. r& Q* P9 N还有，货比三家总是好的。一些大经纪行迫于压力，也会削减一、两个百分点的佣金，以吸引顾客及与折扣经纪持平。  
华人经纪极少收5%佣金  
( B1 M' }# L$ w/ D3 O/ |对于折扣地产经纪被地产协会限制使用MLS服报，有华裔地产经纪表示欢迎，表示目前华裔卖家和买家甚少使用此类经纪，其实华裔顾客更多乐见地产经纪减低佣金，华裔经纪甚至打出“买房免佣金”的口号，长此以往，会造成整个地产行业服务水准下降。
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+ E; v$ \- Y3 e1 @) X8 r21世纪领先地产公司经纪刘兵表示，削价竞争在华人地产经纪中早已不是新闻。佣金下降，对于消费者、特别是卖家有好处。但一味降价的结果可能导致整个行业整体服务质素的下降。作为聪明的消费者，亦不能只以佣金便宜作为选择经纪的标准，更应看经纪能够提供什么样的服务。

目前本地房屋买卖的回佣制，大致是由卖家支付成交价的5%作为佣金，由代表卖家和买家的经纪各赚取2.5%。不过刘兵表示，在华人地产界，目前仍能坚持向卖家收取5%佣金的经纪可以说非常少，卖方经纪大多抽取3.5% 到3.75%的佣金，其中2.25%或2.5%支付买方经纪，自己留约1% 到1.5%。还有削价更厉害的经纪，打出“买房免佣金”等旗号，意即一个经纪同时代表客户卖旧房、买新房时，免费提供卖房服务，只在买房时向对方收取佣金。
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佣金非选经纪唯一标准  
7 G$ [$ q# U; E+ Y% a. n/ z$ F( s0 w他表示，地产经纪削价竞争，客户买卖房屋的成本减少， 看似好事。但切忌将佣金作为选择地产经纪的唯一标准，还应该看这个经纪的信誉、口碑、名气、经验、责任心等多方面质素。否则可能节约了一点佣金，在房屋买卖中损失更多，得不偿失。  
+ w* k) |) t* F- Y% b5 d至于说目前地产经纪收取5%的回佣是否太高，刘兵表示，还是要看经纪为客户提供了什么样的服务。若客户缴足了5%的佣金，却没有得到相应的服务，钱当然花得冤枉。但如果经纪以自己的专业知识和责任心帮助客户达成满意的交易，就会感觉物有所值。

# ^( [" Z/ B6 E5 b' E4 `  G) W7 m所以他认为，聪明的消费者在选择经纪时，如同买其他货品或服务一样，不能光考虑“便宜”，应该是“又便宜又好”。至少看一看经纪过往一段时间的交易情况，对交易房屋涉及的区域是否熟悉，以前服务过的客户对他评价如何等。

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改革是必須的，目前系統對消費者極為不利.

yun2009