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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
# J  B$ D# r1 X! Z5 t% \9 c
/ Q* n+ b& l  j. r4 B( a. I+ w1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;& u3 m' `1 q4 w) n& ?
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.% ^1 q7 {( i4 q0 `) s# G3 \
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%9 I* K5 v% D; Z  }+ q

: e: N$ L- X- I% Z/ W) }另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。. v- l/ c* O2 r; z+ [# B. U
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
: R# P! R' \$ ?' e; A+ G9 m+ M7 Z4 G; M  E1 H  I3 Y2 T6 H
cibc的人好像是这么给我推算的:
" z- c! w4 H$ \3 a) C( i8 A/ g1 ^/ a2 g9 h3 G  b5 ^: M! L4 P* W! l
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
4 R8 A# R* @) t, f$ B2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
, s& m2 M5 Y( n, [+ z: @2 H/ P4 }5 q/ P: W/ D& S5 ~/ N
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。' Z3 s- g0 o: p- q1 ?; e6 a

% i, S5 B- s' F- J) ]9 ?- {+ @我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
. L5 |4 ^2 j# M; K1 @7 V1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
7 c6 s+ p* |# Z8 {2 \9 B2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
: |9 W! t- B" Z7 i6 k9 {3 V* A& V8 K. q  R7 o3 v
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
  `1 {  z5 R7 ]8 E+ HIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.% r$ ?$ b, b$ e% Z

: p( U) N0 @  IOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
7 {( t4 f1 z% x, o6 S, U$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
, G1 V* D2 Q& `9 t4 y! o% H: ^$ s; [" zIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
, z: m3 h" \* ~$ S' i& g
: c$ w  a9 g; o/ Q& c: vBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
( p5 G0 P5 f! w5 M( Q. H6 E* |If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC 7 V! j# E5 n+ E# _- M, U
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
( s3 P+ t1 R+ M+ XThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言
& I+ [  v2 F( R2 i0 _5 Q) g- X  N, Q7 _# `% l3 k( q' F- m
There is no fee/cost to transfer your mortgage
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 8 |8 f/ \' [2 T4 W

( h- l1 y# P: AThere is no fee/cost to transfer your mortgage
% }. ]! [6 p2 G8 T( B; @Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
+ p- h% V) ?* w# H- X
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
4 h- S6 F( I6 F! s6 g; o$ r* M6 g' Y
) N, Y0 ]+ o" khttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
  ^& [* W0 B1 {3 R) B# U# E: \2 X5 C$ o0 B: r( a6 V( a. o
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”! {" t$ l$ {4 @! x
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”5 A8 \& R* @) T6 g# j6 C3 W7 i
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
! j  \4 {6 {" i) N# j诺言 发表于 2010-3-11 11:41
( i% M  L5 s& W6 H5 x6 k/ ~
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
" F% U$ t: B; Z2 L0 E- @caifan 发表于 2010-3-11 11:59
* e) F9 @* y3 K! h* ~5 P! W( v+ U
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ) b& v; I& {! L* S

. K5 d  n5 R+ w, Q; h5 i
6 _7 M* W- g7 X5 A当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
: d  f5 ]4 D/ D9 R1 i* E3 B( r4 W2 L4 p6 a
6 \" f0 n9 k4 E" \" r
是free money,直接打到您的银行帐号。
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