浮动还是固定, 精算!

Rapala

# F7 {# t1 T2 K
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
' k  Q5 b! Z$ j: u
6 e- i+ t% P( b4 U3 P/ X最新利率：2010.01.04更新
3 V+ z/ g6 R4 x; C+ p  P　 1 year fix　2.30%
5 j7 a% N# w0 Z6 o- H　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

) u: A1 |3 p; e9 S/ f! \$ ]30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
' i/ h& X. U' B" }# i
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
% n2 @: D8 O& E2 p5 |0 y% X0 S
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

& x" o2 w" z4 u/ x4 K9 _% y) I! O２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
8 |3 f! v* d% t+ ~0 F& ?
9 j1 T2 ?" @* Z$ F. x: V３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

% \/ Z1 p6 w" f+ q总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

9 q+ P0 R. P+ D0 d3 ~3 ~有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
8 T; h# D  t  T( V4 O2 C
( ]2 \1 k. b3 l  A" l0 Q* |现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
/ K' b3 n) }  Q5 K9 |. R" f! W# V你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

- X$ Q( i1 d5 |6 i3 Q还有就是没考虑提前还款的情况。
# i; Z# A# J( i6 T2 l" t  ]
  f- B" @% x2 @# u% G  _不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
. q/ f. p! b9 B& J) V
- T! O; u% s- l' Z/ {不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

9 P/ [' B( ?+ _/ y. ?如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
. h0 J/ M4 T2 k, ~" \% T
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
4 P5 W$ P9 R2 \& E/ YRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
6 e7 `7 ^" `% z- I& ?; I% \. Z& r我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
, b, H3 g( |* q  R  q2 n1 DWST 发表于 2010-1-19 15:27

# ^- t4 z5 j- m2 t1 \这是正解。

Rapala

8# WST
, W/ G( ?: m+ ~# ?" r" _我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
3 P) Q5 ]  c/ ?0 b  SWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
) [. y2 A6 A' r+ @我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

, B; z  V9 r7 r老怪逻辑不行啊。
, _! k, @+ j# q3 E6 Y9 T$ h( }
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
9 i7 f" [" u/ c, J那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
+ }8 u# g3 ]# V, d. Z/ m3 g" KRapala 发表于 2010-1-19 11:55

& i  s" [& t7 w: F5 e: f
这个假设是非常错误的。两点：
. S# z& H% i4 P+ q1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

' L# O( A0 ?1 j0 Y# b1 j我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

* I, h  m0 }' D3 o! i% p请问拿到的利率是多少？
( k( A/ }; S2 w, i, h1 S谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
8 A! s# {$ ?& g; X+ a7 C
3 ^+ q. ~$ O+ l$ d, ^我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
, _# _+ w0 L: L  ~0 ^Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

; v5 @" \2 z1 ^! O" y比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

9 O$ D  ~$ p! n9 b2 _
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
* x  W6 l" |6 T0 t$ t3 ^) x除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

$ ?0 S& G  F) e# Q( J5 x! K
6 U! k! Y3 H5 K5 R7 K; g4 M条件：
$ w' b1 c/ b* \& x) @2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
( q9 f7 j, m1 r  R  _, {; k7 x固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
8 `6 c% |7 E. F  e浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

# {% T# l" }2 s( ~" G8 K0 o8 R由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
5 H6 L9 b2 k2 z3 g7 G7 z浮动：53,943.17

如花

4 a  V. E2 T, H. t& G
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2 W$ ]' U1 j7 r/ f* C+ f2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

3 o+ ?4 U: ^5 p1 H/ {由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
+ }9 l: S% ?  V! g如花 发表于 2010-1-22 22:40

2 @7 d: e9 I+ D1 k! E% ]
9 X' n; \! P2 }, q, E8 H3 w/ m没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
6 A5 H: S1 b. Z; W) Z7 ?5 l
+ w! A5 C' @$ O0 n“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
7 E% D1 R6 J$ d3 j
4 L  O- X9 i1 Ahttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
7 e5 S1 K, w/ P6 a( ]- c0 J
! ^" ~! N. g- {最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
6 w1 X0 u! K* m5 W' n) l+ k
4 y  L3 R5 }! P, q3 khttp://www.edmo ...
' Y) L/ p8 g' Z4 U- M! P小黄 发表于 2010-1-23 10:37

) z  }; e! X9 R) g虱目衣带

AASTAR

转贴：
. h& Z8 W5 r6 N3 i2 e9 C0 G0 @
* i6 k4 D0 A7 c% J% m4 {; s黄教授说到：

您在梦游吗？
- e9 C" o9 ?, K2 E既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
8 i- i5 V2 w) P# r
! P  o" o3 k2 k8 K3 q0 r就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
3 y/ q; r) x8 w0 Z) ^总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

$ y' |2 h/ {, e: b' V8 |

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
* D$ S+ i' J# `3 U+ Y4 `. B2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
0 U6 l' k1 t9 ]8 W5 z1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

/ u/ T7 H2 u4 v6 r奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
% V2 N3 V' g  p8 }( D+ U2 D1 DRapala 发表于 2010-1-24 20:23

5 ]- c* V0 l9 D' ~# A8 D: {你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
) w+ U) y/ A7 j
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。