浮动还是固定, 精算!

Rapala

" S, F& t7 ^) X# A4 q  _% y, K8 {浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
4 d4 d: s) U8 R　 3 year fix　3.20%
$ A, `3 X  ?* M4 C  l- @- P　 5 year fix　3.75%
( d1 n+ Z0 d5 u$ O: o
　5 Year Close 　P-0.20%

% M' m7 ~8 ]! h0 [( \! w30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
8 K4 ^$ B5 P; F
3 I$ x5 l' u- v0 O* M) F1 j# J5 q假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

5 ]7 P9 W+ A! U9 T1 v1 g& y１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
. x( |2 l) G) ?1 `; W
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
8 I8 H6 L3 ]" D1 P# L
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
' k& C6 s/ R: O$ B' z你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

$ @% [3 G1 ^) `( V3 `# B0 D& y' b+ F还有就是没考虑提前还款的情况。
% r" O3 f, T; e- a) I1 x
2 r; ?5 e) G+ s9 j; V% s不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
5 M+ S8 W% h( X3 }- f- x- `# |你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

' k5 N8 E4 t3 w2 b" S5 o4 r还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

; f/ k# r  a4 P& m, f如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
3 g4 n/ E- ~& [2 n: }+ }( N) r9 |) q
6 j9 @% P% S) p5 h. U2 \At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

) o: z2 E) M5 U为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
4 X! w8 Q" q3 K2 ~WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
$ k' f1 w& n8 ?0 x我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

" }' L' R% J# x老怪逻辑不行啊。
8 ?+ {% n5 n. p6 Y* ?/ b
2 f, d8 p$ i+ c! v* D) w# N好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
$ P9 G4 r$ z! |那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

0 q$ g  _- w7 L+ c! o- W) v
这个假设是非常错误的。两点：
! w% f8 ^3 W: \8 [1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
8 Y/ o% [& @( x2 E* W
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
) e6 W3 J3 \5 H1 L, P# F
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
7 u0 j1 v( z* C+ nkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
- S1 ^. }8 j2 f. ^" \3 ^/ [
* r- q3 l* c4 f6 ]1 r& v浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
; R% X! ?, a' r' l
* P0 _- ?* Y0 @我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
$ y7 X: s. J% B9 VRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
) ?; {$ r: C2 W' g0 ^! ]5 v+ _8 D
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
2 D0 {/ C$ V- x( h  u! R4 R; f0 @除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

* _$ r/ x3 J0 \+ X$ x1 x% P; P, h
; o( [6 [. V. ?$ x$ O9 i2 E: ~条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
+ b! W+ Q; v6 X- @, ~- P" N- Y% y固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
; P' X$ g! E4 ?7 e! m
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
! N  M/ s1 d/ m, b% N浮动：53,943.17

如花

0 r! z4 u) F" [' P! O2 \) T8 N; Z
8 D7 {! E6 R+ S9 E" Z; I, q附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
( A; P. K! Z, T9 j: X2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
# z" T# ?9 G3 p9 \7 k; @3 u, N' U浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
# D% E# `, Z3 f( n2 P$ n  n2 K
1 n; g6 E' E- M' d8 N6 G: n: B由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

! @% S8 Z! d, k1 r2 B+ `6 n$ r
0 \: j( W2 t5 f# b* [# L没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
  Y- a" M! H! E# ^: F
, [" w/ A/ r; Q( r“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
) S# ?5 R, _0 v) W8 m
( }1 i0 U* Y1 n7 t1 E6 a1 F+ ihttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

0 H) B5 T& ]/ Y5 e, n# C最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
) |4 H* `" f0 {, U
4 p9 s2 ^2 m% v- X“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
" k- `, k% H# c8 x8 k! B
2 T+ ~4 g1 D, A) ahttp://www.edmo ...
+ l: ?) r4 T3 I2 A; D3 ^4 L小黄 发表于 2010-1-23 10:37

  |8 n2 l  q1 y5 B* a  a2 q虱目衣带

AASTAR

转贴：

黄教授说到：
5 w" J: ]" C# d' N; j) o
您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
1 O+ N( q; \7 F3 B* y9 B, r& `
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
+ ]% b0 C& |) x: D
% x* s% c; M2 O) L2 i就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
" o/ s. ~! v7 N+ m& b2 D总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

5 N! F$ V2 G# I7 N; D我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
, e# x) [4 O- ~7 ~小黄 发表于 2010-1-23 22:02

: P* j5 q4 p7 O2 [9 d你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
" H4 ]$ [1 h3 H6 S1 y; K$ J+ lRapala 发表于 2010-1-23 22:31

) k: t9 g* M8 V: U9 d5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
% G7 A* i+ |  ~& i& Q/ I6 |& J/ u1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
, ~6 n4 K% G( m7 P3 [2）赌注是什么？
$ g7 F8 b7 l4 z! `" t) H: s小黄 发表于 2010-1-23 22:39

! k0 p/ k$ v3 f9 [$ v' \奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
# B3 z+ w8 `( a) z  y; G( BRapala 发表于 2010-1-24 20:23

0 S/ Y' B! M8 w" O6 j$ M! z. ^你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。