浮动还是固定, 精算!

Rapala

! z! b; e& X  g9 R* |4 S浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
7 l7 h& v6 j& u( q% {　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
  U7 e/ I4 F6 z8 b! b　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%
% \, B. _# d6 e# Q, h6 U, k: z
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
3 X1 P; D( @6 ]  V( r$ J$ D. W5 _; L( d
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
% e6 V" t- b0 z6 y# c2 d
4 G1 i% }$ s9 ^: n- z0 ~' v１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
: M7 \3 {1 v  x
$ S' g( y+ A: ]+ u3 `总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
9 g' v% m- f7 ~
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
4 B  h4 `5 z1 ]4 P8 K5 @+ b
+ ^% o+ O9 z! Z+ w2 z现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

' u8 N) U& G) R* c还有就是没考虑提前还款的情况。
+ h- e0 B! H) u. {/ a% |5 W  M
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
- ~5 ~& C, N1 _6 e& H: r
$ w$ T* T9 \" q: `- [' P0 U: N还有就是没考虑提前还款的情况。
& k; e# X9 [8 }
: I! I1 N# A7 n& t不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

/ F1 A* \( N, F如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
) k: z+ ~8 u5 J
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
; Z- i2 f& K3 \* W( q+ b. ^* A, V我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

/ @& p0 c: B+ B9 R% U3 r这是正解。

Rapala

8# WST
& r& x0 v- }6 V2 n+ g4 \7 P我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
2 t: `+ W: `  s* S# q/ H我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
- j. b* K$ Y+ `3 a3 `' WWST 发表于 2010-1-19 15:27

& O9 o4 J8 c; e+ c6 A* f

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
+ a! E$ h2 P- ]' J$ q, RRapala 发表于 2010-1-19 16:07

1 P  _, G+ a+ \& ?老怪逻辑不行啊。
/ l/ F( E3 W# p: |# }
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

! J* c) F% p( M- C这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
# O. R6 g& |. Q$ G7 v8 c
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
& M9 E$ C  ~. c9 g- S# W/ J, J
5 J  M% P8 I& S# p' x  W. i浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

2 v1 y4 f$ b- L, e" u我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
) ~) e) M: l2 s0 s, Y2 L6 [0 a9 ~谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

' w0 f( X2 K" K
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

/ c$ `: O! b1 J4 [7 v3 B2 p
; |- n: H+ }! i6 Y条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
& y& i% A) Z6 ?' H: x浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
6 B) G8 E. ~3 V+ E5 s& f
) r" p4 _: ~$ y) t. i4 X/ A由软件计算的结果，5年总共付利息：
  r3 H" X' c1 c* r  w固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

- _4 V8 `/ j. c附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
( n# k* S) r$ A  |" b% T4 l2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
! p+ ]1 h% _% @) B5 N! H固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
7 ?* P  p# Z& B5 T7 S$ Q
' h7 ~+ Y! g! c7 y1 a5 V, ?由软件计算的结果，5年总共付利息：
% e) I5 p' I- P2 K! }2 {固定： ...
4 u9 X1 Y' i# {% y如花 发表于 2010-1-22 22:40

* o; _  d+ G) K7 x( N5 x& m! s
+ `6 n2 Z: R. B2 B5 }. z7 F" o没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

. S# T& J1 y7 {% R, x  R“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
( p8 D4 u+ X& S
2 m5 o. o& a0 }* w2 a最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
5 O  O, W4 g9 L$ N  c
4 `1 c1 q! }' s$ c: e“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
- C1 R) b& X% u% K0 I5 x4 W
http://www.edmo ...
/ E$ D9 E  `' u; t3 L小黄 发表于 2010-1-23 10:37

% _" S5 }+ n" L) l4 y) D  ]虱目衣带

AASTAR

) O* i# i% d; V, h
转贴：

, v( Z1 n) _' d/ Q$ D2 `黄教授说到：
9 ^6 l7 i7 u# I+ f1 I
7 H9 p% i+ g% x% k: B您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
' D' N+ n, t  a+ |
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
5 s* f# \; s4 j8 ]* u3 ~) p" Y
) {: s# [+ L2 S, _& F就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
" Z3 Y! T: k" H7 J) l
* q: H! z3 U" L5 P

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

  e$ O8 O- W1 M4 F6 ]4 u7 {你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
  s; [, ?& p; q1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
* f+ [) b# w4 E6 [5 F+ `6 i) ?2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
7 a; q2 K0 q; V" Z1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
1 h% H7 H0 L4 s; l) t- }小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
- {9 O9 _; ?' f* A3 M8 J$ \! _
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。