12月成屋销量大涨 下半年房市或降温

get8686

作者：牧涛

据加拿大地产协会(CREA) 昨日（周五）出台的最新报告，12月份本国的房地产市场维持了前两个月的火爆，成屋（existing homes）销量较去年同期上大幅上涨，这也令2009年的房地产市场划上了一个圆满的句号。业内指出，销量大幅上升是供不应求造成的；今年的房地产市场可能会降温，但是不至于出现泡沫。

& d5 S4 M( @" l0 f, L, I" L9 T) c12月份房地产报告概要

/ n4 h) R" f  j  qCREA的报告显示，去年12月全国成屋成交量为27,744所，较2008年同期增长72%，
0 J7 Q7 b. ~) m" R( W季节调整后更达46,805所。不过，去年年底正值金融风暴席卷全球、成屋销量跌至10年最低水平，所以如此高的涨幅并没有让业内太吃惊。
8 V6 c$ O9 O. p
就整个去年第四季度来看，成屋成交量比08年同期上涨了59%，季节调整后达137,957所，比2007首季创下的前一个纪录还高出2.6%；而纵观2009年全年，全国成屋交易量比2008年上涨了7.7%，为CREA有记录以来的第四高纪录，但仍比2007年的最高峰少10.7个百分点。

4 y) T$ H8 w# r% J* J
2 j' U- T5 I0 E  @( C3 S4 ?去年12月，全国成屋的平均成交价为337,410元，较2008年12月上升19％，略低于2009全年平均价的348,840元。CREA指出，12月房屋成交价攀升，反映出2008年同期高价房屋的交易十分冷淡。

! V4 ]1 N' s; v# q同时，大多伦多地区的市场也保持着火爆的势头。数据显示，12月份该地区成屋销量年涨17%，而平均住房价格则上涨4%至395,460元。
; X9 e+ ^7 b! O% R- t
% \9 S6 }- x! N' C满银（BMO）经济学家波特（Douglas Porter）指出，多伦多房地产市场已经在去年的基础上出现了“难以置信的回弹”。不过，有一些经济学家则认为，从人口统计（demographics）和历史的角度来看，多伦多地区的房价已被高估（overvalued）了6%左右。

/ e5 v0 c$ k/ j' X' j( O市场迅速复苏的主要因素

9 J" s& }, |* |% H3 \2 x8 Z1 Y7 r- `去年10月金融危机爆发后，房屋交易几乎陷入停顿；但是短短的几个月过去，整个房地产市场便迅速回暖，甚至超过了衰退前的水平。分析人士指出，低利率和供不应求的市场形势，是市场复苏的主要动力。
6 m$ L4 u& k) s& t- R8 _1 t" A
以上周为例，5年期定息按揭利率为5.49%，在5月时更低至5.25%；据联邦央行的统计，这是1951年以来最低水平。
* O, R, Q( V5 X
下周二，央行将再次召开议息会议。业内普遍预期，现有0.25%的历史最低利率息将保持不变；而行长坎尼曾多次表明，现有利率将维持至6月份。
3 R- d& {: u1 |5 v' M, L. S# P
4 t/ B+ b, I4 \' O除低利率外，低供应量和潜在的需求也是令市场复苏和楼价攀升的主要因素之一。
/ B$ k+ A* Q7 m
以12月份为例，尽管房屋销量、价格大幅上升，但是通过“多重电子交易盘”(Multiple Listing Service，简称MLS)的报盘总数比去年同期减少了22%，全年则比08年减少了12.6%。12月，通过MLS售出房屋的时间估计为5.6个月，不到08年同期12.3个月的一半，这说明市场对房屋的需求量依然很大。
3 X  @. q& N4 \& H* E0 O: l7 n
( v2 N# }. m- s5 {2 h6 l+ z业内坚持市场没有泡沫
. e- O5 S3 l: B) ]' A% `( X. H8 e
CREA首席经济学家克伦普（Gregory Klump）在报告发布后称，12月的数据很可能引起新一轮的房地产市场泡沫危机论。从10月开始，随着房价和销量的节节攀升，不少业内专家担心房市将越来越泡沫化。

不过，政府和大多数业内人士都对“泡沫危机论”持反对意见。昨日（周五），联邦财长费拉逖再次站出来大派定心丸。财长表示，自己不认为房地产市场内有泡沫；但是作为消费者，应该时刻提防利率可能上升，以免让自己陷入债务危机。财长并重申，财政部将继续密切注意市场。

! z+ T3 M- ~# Y/ ?8 D3 \* g6 u央行(Bank of Canada)也在上周曾表示，现时谈房地产泡沫还为时过早，并称最近的价格增长符合供求原则。
# g- @( p0 A  s9 w# k6 T2 l
满银经济学家波特也断言，现在房地产市场还没有泡沫。他在“还”（yet）字上特别着重。波特随即解释，虽然严重供不应求造成的价格飙高，可能给脆弱的经济复苏构成威胁，他仍不会贸然下楼市泡沫的结论。
. ^/ j7 w1 V) [$ ^
- Z) r7 o4 Z4 H  e下半年房地产市场或降温

) W+ ^1 ^7 e2 |. v8 ]/ ^5 i7 B尽管大多数业内专家都否认泡沫的存在，但是他们也都承认，最近房市的强劲回升是一些临时因素作用的结果，而这些因素将在夏季时消失。

CREA总裁利普林格（Dale Ripplinger）表示，未来数月内超低利率可能还会令全国物业成交量继续保持现有水平；而安省及卑诗省即将推出合并税，人们提早购买房产以避税的做法也会对市场有短暂刺激作用。不过，等这些刺激因素都过去之后，房地产市场可能就面临降温。
! @. h( D7 h9 `! h( p$ \
" Z0 J# j- u- v0 q3 ~CREA首席经济学家克伦普也指出，刺激近期楼市上升的都是临时因素，今年夏季可能逐渐减退。

+ [, s0 {  g: g$ e加拿大帝国商业银行(CIBC)本周四的一个相关预测也指出，2010年上半年，火爆的楼市将继续带动经济增长，但到下半年利率预期调高时将嘎然而止。

yutian929

yutian929