房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

7 L- b/ w9 G$ X& [* Y  O' O1 C. E自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
7 o2 C6 r3 `/ c3 O9 d
2 k' T- p' v$ V

+ a- F/ }* j" u; L( o7 J% `潜在买家的负担能力获改善
9 ^6 @/ m. `' ^: w+ ?' l, G

9 I) `% F# w2 d( F2 ^; s
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。



同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
0 M* E6 l# x( n  q. m% C0 i% R

6 n0 k3 `4 a9 z; M- g* ~
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。



2 g. U6 c( d/ L. E# S! G( S
; O7 S2 h) w1 i  y2 S' }
  f9 _( P) q+ t5 s& m3 X
) Q1 z5 W. ?5 s* n% K6 d, Q
4 E7 Q1 ~! S5 N  i$ V8 j6 r例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
) u9 u) X1 ^$ \$ {! a


5 k  Q& i2 D/ ?% ], N" C, B6 k从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
0 k: E+ k9 Z/ p, J8 B0 |' G
' o( d, j1 Q' ]7 t
9 I; N; F/ x. Q) K6 I, _8 u* U
0 w7 ?' s& Z' a% k就业形势不稳定影响买家

( z; A" Y1 }2 |

5 y4 W- O; _1 I4 R9 F& k2 w在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
; j/ {7 `( P' d4 @1 w  `3 s


据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
9 I0 e' ]3 e3 H, Y, o
5 N' w- l- ~/ z7 m

皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。

  f9 S% |" }) E) t6 q4 d4 d
6 \+ B* W& t5 E/ p% r) r3 M, I# o: r
6 e: r) h3 D2 T6 H6 t' w' ^同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。


3 X# t+ r  ^- G' ?* l9 f: A5 f
# F4 z( k/ M% U8 p( m# e# J于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
7 G- Z, t0 O. @+ h
! l2 f# V' J: K6 g8 r0 T6 V% Z
7 U! x4 l( Y$ d5 A, M
3 w5 d& U9 ?. \* k房市会不会很快复苏？
2 g7 m* v- j8 T+ \
# d" _4 m) x4 u4 Q' u
) Y1 b/ b$ p/ K/ [( B
( F) _3 ?1 i( [# K就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。



地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
( q) F( n# ~- z

2 x6 p" P' i, P+ R/ f
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。


8 d: \# d( v6 w, Z  g) U
8 L& d- S  X! n, M  z" N( T" a值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。



  Q. X+ Y$ `) ~CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖