房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

! g( S* l' F8 q7 P: ]自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
. o4 C9 c. z2 o8 e6 E8 ~

7 ^' l/ w. m; q1 V" F, `0 ]
潜在买家的负担能力获改善
2 ]" s3 e, T5 G+ r
3 j) J, S% e+ C: O" Q
: z8 C: G/ A7 C' d6 d" e
! {. V( ~, T; h+ @+ I6 t由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
3 V( a# _$ J6 |0 U! r
' _  X2 g( y7 }3 M- m
  |4 M7 v! ?9 n/ Q( w5 s
1 P: ~$ w( y' n1 _! j& X同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。



同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
  O2 O! q: u; e" N( B6 d3 G7 q) M
. D" e# A* Y- Z+ B2 e
3 @' e0 u% ?& t3 \/ l  j* b
5 ]+ c4 l! ~- X3 c3 |# e: `. p

4 D0 H( Z( F, E0 q# f6 L

例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
- a/ g4 A9 M& U! @. R0 P) e( o$ ^
; C  c3 B0 z$ `- h9 t. j! y0 d
, D# a% k' w9 _$ Y$ u  O! Y& e- B
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
: K4 h% m% F) V6 r& q! H/ i4 |


" G1 S8 n  b6 ?  {/ b' t7 ^9 s就业形势不稳定影响买家
( W* C/ o) s; H3 Q# j


在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
  z1 }' Y1 c; j: j


. H9 I4 v* u# c  A5 q$ E据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

; S" x' A1 \1 c0 |3 X! p
* x% ^! S2 O" f; [- J
皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
. ^& {! }+ \! R+ A* L& b# j
& D. g0 M: h1 u* J
* J. s+ w$ e; n) Y+ B& E/ O, {
1 B- t( D- ^# T, |! e) b* N- q同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

  d9 a' {; K1 D1 _  U$ e

# [# B* {) L1 \于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。



$ c( k2 F% w: S& z# E$ W/ L房市会不会很快复苏？
0 H* Q1 m' g1 B  t0 l. Z


就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。


; C  i( C- q1 J; U4 a
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。

( m  Q" _- g9 u0 I6 C, Z
) T& R3 L9 _7 }
, s/ L4 P& L0 t' D3 j然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
" G1 C- |$ o2 Q; Q6 U


# p! ^$ B9 C& _  n, u$ ~" V值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
8 E) v# w/ s8 F9 ~% q
( t2 ^5 B* T6 G$ ?. s
6 q1 |7 u& `+ O$ J
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖