房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
$ v2 w. |% e* V: y6 j5 N# p) W7 ^$ b8 o
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。



潜在买家的负担能力获改善
. ?. l  \! R4 g2 S$ d* O
; P, {: Y9 B0 H+ b' K3 I

  W; w# N# ~* e; v4 {由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
& }; u; m9 }# q) `& l- D
# N1 @9 b2 z" D3 O  F3 ?

同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
; a* P/ V. ]* J: B# O4 v5 z! `7 ?7 m


同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。


) b& P2 e" S7 t6 Z$ W- e
% @6 [' `) D9 x; v6 t

4 \8 u8 J2 v, v% H5 I8 H& N8 ?

例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
+ L3 `, D+ B) y
. S- c4 ]9 v: D% A6 V. A

从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。



: G6 _4 p& w4 j" z4 P" _" O9 c0 a9 [8 X就业形势不稳定影响买家
2 {3 g  W$ O# l  k" a5 e
4 g. o% w9 {. Y% v4 i  ?4 K( ]
3 p3 t4 f* u' p
在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。



# o  j+ s. l* C, j据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
  W6 g" M7 g, ~% C9 p/ q
* E/ V  B, ?) O4 L

皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
0 n+ }/ y/ ^$ Q" j: n4 l
6 O) S, L# t. n* y9 }" W5 J6 k% e

同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。


! f( z8 v8 S- X% V& A! Q% Y: P
- D) Z& V" q" c1 \# k/ [/ b" ^* Z, p于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。



房市会不会很快复苏？
5 E3 {' Q, f3 M
: i9 t* n8 F  Z4 Z% s
3 \* J. p2 z! X
7 f& E5 ?+ a! K* b$ R' y7 i2 V就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。


6 O7 _9 x! s' p# K& f9 M( i6 c
. G- G# m+ h& R! D0 e7 Q地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。


/ W) X$ t  S5 F4 p; z
1 R! Y8 R3 L  i$ }' {0 i( n然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
, g5 Y0 C3 s8 I

, G3 ~" r1 N6 z. O. S, p- \
6 M# `$ q3 {7 y/ g值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
  |4 M; @6 N0 E$ S
7 l! g5 ~  b& x' k  {! f4 {

CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖