 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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: P" v, @, f r! E$ O１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上$ Q( r o! K$ o& J: v- k
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 z1 J% M+ e, T9 ]! Q
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
7 t, l; @8 i: D3 w右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房5 J( s' j4 W+ W: l3 h) x/ w
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
! A. F7 M1 |% d4 U a的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮& ^% D V# v7 s9 ]) X: Z) `- D
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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' ^ Z' S/ C) V& Y6 |' Y３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键" a: [7 G0 l) S; Z
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长2 z4 m* v. d3 C1 u
唯一发达国家。( G( u7 @" m C, T4 n }8 X
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
0 S2 s9 x+ a, n0 T. [事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
Z7 s, r5 b- t; j7 n' Y& d8 P吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严; u! t. `2 r8 ~% L- o
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大( \0 q: Z3 a2 T7 d" Z
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。4 q+ u9 M6 L% d4 X# Z
) N+ C, q R0 G0 a% Z4 [6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
# e9 [4 J9 Y8 L3 @房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
0 u. [; ]0 `* a/ N/ g* E1 d) u w6 V少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的+ S4 v& Z! m0 V+ P0 g4 y
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。4 Y/ s. n& D' x
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的" i4 s* J; P9 M; p1 m
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人 E" Q6 V+ `# w
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你" m6 }( B+ C2 \: b/ T( _, y8 d
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。( w3 c' r1 H4 Z/ e# X9 m
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年" W! l# H" n# h/ z) ~
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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( E. I. q3 p K, S) v. Q9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
& b# R9 F8 Y6 T1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 8 x( I- v' h1 M- U
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)& D1 q2 i& X: c# `1 p$ L( u4 J1 n$ x
2 K! P) x$ g& x1 A1 M# U8 u10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原* l4 j+ B: Q# \2 z
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
2 g0 h* @- {& |8 Q! h在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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( k' `- L! @ V# j- n3 ?12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许* M9 ^. a2 X3 v y& N$ S
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
1 w' n- V) Z: N( f) L. v! X3 q( `息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个8 I" U6 h# Z L
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例! O1 v( G8 |/ k% g0 @8 B
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
% J1 x. d5 k$ k计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
Q' W0 h9 ~. X7 W9 m/ [可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明0 J/ e: t" c# F) ?6 [7 i' l
年11月你可能会追悔莫及。( _" P4 Y' h F1 n4 N& d5 x# x
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明1 j% g# V- G/ {" Y" m4 s
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
: [# K& s) ~2 { ^* Q, r氛下，很难卖出好价钱。' T" ^" }! d) A |8 N
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
- F# m( ?7 g/ _只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长2 I! i$ {% x5 B
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
3 o. M# u9 {4 G1 m! @炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们5 }+ l; r- q6 m
便宜出货？" e# u7 m% s* y S
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
' d% r! \8 P9 }8 \) K8 d原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租4 q# S5 k8 L: G
走长线。( Z7 t2 h9 I( A8 z4 E6 P
6 _; J' u" L% z0 ~16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大# ?2 X! l: H/ Q6 R z( {
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４ O# F; G+ \3 J @9 y9 f( d$ V4 Q! f
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就- G$ w# o( W) T+ s4 d& }
降低了。: y) D- f5 T. H8 H" T
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那/ d$ b( i- H4 C/ m
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０3 {- [4 a- d+ }' v6 L8 x- @- R7 x! g" T
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某) k# C3 n: U; y. N
些统计方法误导了别人。+ l- r/ w0 h. A1 ?# n
, I6 u: M, u% V7 g( z& w5 r. w f17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再& A6 F& G5 e$ u/ Z8 W+ m
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了5 ?* c! }3 q3 ]+ `, g
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
5 f# n# u, ?% d& `抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
( F/ ~$ `$ W" ?/ v- g9 ~$ T# ^: s的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上" S% [. B- R4 O, ~
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。2 X) h7 r2 d* j$ \, M" y1 R8 z
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif* H$ c* }- {8 ~" l6 V" x
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
! T; Z9 q5 |, U& A' L就被消化了。
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补充两点：) O7 e" q) ?5 ~, p1 k
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，8 U# y$ R) i7 h7 u3 k0 y
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
( w2 i/ @. _9 N- s' [慢复苏。2 i* F; v" `8 w( u$ g3 \; f
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
3 u! I J( h* E6 u% D' i) Y1 Q2 ]卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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, K" W( E: N( n1 J: E8 a２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：( s9 C' H1 E5 I; @7 A% R
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果. a1 ~: ]& o1 a9 Y
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价; L/ p! k) N8 K3 u/ L1 f
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。) v/ h; i' U* }/ g% }9 ]
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交5 w% }: f4 j) {9 H% d( N: ?
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然% @8 T, g% n- U
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
+ P1 A. y6 c: B0 ~, z L: q家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。2 B* o! I3 R4 V5 b4 q1 c7 g
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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