 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 " N2 G0 Y! |, `) b5 r
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
$ l' X( d% c. {: T* W7 u- T, B一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。! e/ r) T" a& J4 t- A, S1 r! F
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左4 R' j" A+ Q: ~. i7 h; N' Q2 f6 p
右。
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9 s: w% t% w' F5 [２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
?8 Q ?0 t/ J主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿: G; R9 z' M# w- E: M/ e$ m. T
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮4 Q$ o& A5 A7 ~5 ?, |3 m
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。# e4 t7 a1 e: L- [1 F0 U- o r4 F% G
) N- k2 G8 c/ f３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
8 M5 ^6 E) B( L" I' R U的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。' P0 F# S G1 a4 R V9 y
* Z# ?6 z. P6 m1 e４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
0 `3 K- t7 R% T# h! f5 U3 _唯一发达国家。 h; D; [5 E7 h5 _4 }& E
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
h. m* c: u u事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子& a' _0 O( Y6 }" y5 Y
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严. z0 I# l8 `& P4 S6 S& Y
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大! y" }1 G! A; {
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些2 I0 Y" ?9 F% F0 `
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
) e9 l! S5 I7 G. s/ f/ P少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
% V5 e' o0 P% O9 B5 m/ q! @3 G4 l/ O H1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。# k% e H3 Z& B
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的$ E2 Q# F: l! a3 i' r$ _4 O! y ?
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人1 |! e# k! H1 p# e& F4 ^
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
- v5 u5 o/ Y h7 K# s4 d( r可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。4 E( b! ~! J( s' Y5 Y7 b
+ @; L' t/ ?2 }+ L% O" d8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
" v( H* u6 V& I7 k d% }7 Q租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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* b8 b7 b% `6 n9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
4 e0 {3 d' L$ @) T) L! Q! k1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
3 V$ w# H s8 othe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。% l! d- o- F A% v
0 N0 Y" B# I' u11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原. Z+ `8 s% K$ \
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现! ]: Z' J( G7 b' h2 A& h) L# j
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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. `0 K7 d- Y3 Y* m4 i5 s- `- n12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许4 `% [% f+ I ` ^+ ~
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
% j: `5 {1 @ {9 G3 C6 n息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
& j/ l g4 w; u8 v& G2 s2 E2 g新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例6 _3 j X! Z4 ~' P' {: P
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
' f) {9 m1 Y! a5 I计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
1 M8 x" Z$ [. M3 |+ i" k7 X+ |1 N( `可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
2 ]% ^3 j6 F0 J" L1 J年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
* C5 e8 Z# t, J. `3 f年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气; X1 a+ `( m3 u) S7 g! w
氛下，很难卖出好价钱。! d' ^2 y0 ~. z: S; \: a
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
! p. }+ B% Y9 C2 U只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
7 Q/ g$ @4 X) t3 o% M线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线9 ^- c" J7 a/ r! C: C# C
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们3 n* x% r% z1 y7 Y
便宜出货？
6 K( @! C* `+ s3 ?( M @原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
1 n* E, z0 v" O, T原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
7 s4 w% c( X) |走长线。; F. b5 I& E% Z2 n; D3 J1 U7 A! c
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大8 ~: J* Q+ q/ k
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
! ^2 [- ?, E. z# f3 P０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
+ W9 z. I V5 a2 I' \降低了。
8 \9 B0 r4 I2 M% s! ^例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那& q. D, a4 ?" x$ h$ [6 {5 J# n6 j
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
9 O' ?' L+ X2 `' x" @万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某0 L+ r$ Y* ^. I! T+ {
些统计方法误导了别人。" ^5 m; M3 x; n- k5 f" N j3 O4 o
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
( H$ o( e% a7 b. \& _! @7 b降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
- i) e: d. b: Y z他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价, S& _0 d+ f8 `6 A. b$ s4 E
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差) C3 B% D D. ?3 M6 t% p6 c. o9 a
的时刻出手。
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9 N% k" e) X9 O18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
V4 a- p7 c/ g' Q, z4 P海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。) z* f- Y! }2 P- v' I) L) w
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif. Z* v+ v8 V, ?; o
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
# K0 A% F! D2 F. G, M+ z2 E1 B就被消化了。
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" M7 r0 Y9 L6 d! L/ Y( w8 R补充两点：6 T/ V' R9 M/ q) z2 X7 U7 S- M0 l/ x% V
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
, d! Q3 \" Y" {- f! ~7 q! u出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢$ m) o- r" w: A% M9 a- w" B; c
慢复苏。
$ I. o, E2 Y; h" I我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但+ m9 D+ Y8 o/ K5 ?* T3 C
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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0 w5 r/ a! h* n( V; [２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：# O' R q4 y+ S0 K
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果+ C {6 x* W6 ?7 C/ s2 v
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价8 [4 L$ h8 T( l- _% [3 k4 }
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。3 [' q0 E6 x' ?1 ]
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
1 |8 j* n! n, F& ?易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然: M8 G3 U( I/ }8 m1 ] h
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
7 h* h4 s0 y& a, h家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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