 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上" \7 C! H G: \- @
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。3 {7 y( ~( D3 u( k0 r* s5 G
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左 v0 _1 N' z6 Y* m7 l
右。
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% Z8 B3 n3 K9 t8 H! X２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房2 b2 j* v4 B. W1 V' D2 J5 A: q5 a
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿! D* W8 h: w+ O$ m4 K
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
3 [( h6 r9 o; `1 A3 k( Q动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。: F4 l0 [# {7 w! t+ C. A
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
" |4 k1 B y) d% V/ G的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。2 i& _& u) N% c9 Q3 S
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长 M6 U0 j9 h+ A/ O( @# j
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
. Z1 J: o( d+ j) M事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子 Z# }8 Q8 T! j' y/ Y
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严+ d p3 r4 V7 Q0 _6 l `8 ^5 Y
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大7 a) e) `9 w! h. N: Q
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。; [' s+ `+ |. u/ b+ t" ?- ?7 K+ E
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
6 K3 A3 S3 A& S3 U: j1 H房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于& u. x3 m- J4 }6 F
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的7 L! S" k& J2 r+ Y9 T; T
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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; @/ Z7 r0 K; R! g7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的* ?. d; I/ {, v& h# A
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人% b S: C/ X) q+ c) k8 D
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
7 Q* b; A% B, n9 n/ K' S. y1 e0 {可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
. o% M' h1 \9 L# P6 d5 Q$ n租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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3 V( P4 e L! o& P9 V9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, I6 n9 Y2 @) }5 C' v% F+ N# U
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed $ U* w/ W2 p( H' J; N8 A
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。' C6 H A4 M$ O, P; H# }
3 z8 ^: z0 U( Q: |% z9 a4 ]11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原) e( ?( l' B# z6 ~3 M
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
8 J: |7 L0 P/ W3 h+ C在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许2 _% A( u4 G/ @: B1 a9 k
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
3 y9 N I# c# z% ]* t息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
8 R: T1 W: ^2 x" Z/ T新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例5 O* x4 b. j' h/ p/ m; f* B) ? ?
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预8 N* O3 h) w, X/ U7 l6 M
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），" |4 g$ J. a1 P, z: L e# o0 g: H
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明! t' z/ P* F9 }+ N
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
k2 g& _/ p# p3 p" M8 P2 F年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
5 R' I5 J3 N6 n# o氛下，很难卖出好价钱。' U/ [3 T1 m P7 s
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
6 ^; a _* v8 o; m) S. `6 {只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
$ H5 Y- S& o$ k% y线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
8 d; h7 z t3 O- Q& s炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们) z: u" q5 b/ M _6 b u
便宜出货？8 D h5 Y8 @2 T% h- ]0 j" a' q
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。4 g; `9 _& U5 T
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租8 y0 A& s4 D5 j
走长线。0 B1 Q6 j0 C% ^9 L# g9 U
+ z' c! d& D- O' H16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
( S4 b3 G* x# |6 j/ f额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４7 ~( q5 B- c. `' C# i& r1 _
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
+ h; e5 G, _" y* S, {降低了。
# c# ] r9 F; B' I5 b例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
2 v U$ r# ^4 [2 l么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０$ C4 q/ B2 u9 ]* V
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某5 p1 g( T9 \) P5 {1 Q+ Q* m' A& Z$ C
些统计方法误导了别人。
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0 q% z J: }) n% s: e17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再, o* J3 @: N5 [0 R
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
9 {' o+ R! o4 b) Y3 R他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价& X: b: u: ?( N* d4 X0 _
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差/ Q* ]* i0 J$ g( c p
的时刻出手。
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5 {3 |/ p% C+ g& j( u/ d18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上' w( y/ V5 t* Q. J* G5 G( X0 A$ X
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。8 @0 S1 K& U# R: n- ?5 i2 u; R
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif1 f( Z- J. N* Y- }/ l0 v/ Y2 J
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
4 o8 _) r/ t; L就被消化了。. ^# w5 n* g8 i1 y2 P& {0 G$ \
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补充两点：
1 q. N5 S9 ~, V3 D( }, M( O１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，8 b1 A4 ?) G8 f8 y8 y! T+ J# t
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢; J7 @8 v& B6 M' A' _
慢复苏。
# w B- p4 _2 N/ A2 X我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但& E+ ~) [: v6 ~8 t* [( Q
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：3 Y) j) ^) \, f7 S
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
" ^9 j/ q3 i, }& |你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价. W) l5 k8 Q, x3 {; N. C! P
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
g) r# U. C% ~二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交3 t# x# F' ]: a7 O
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
' `) U9 H1 K0 R( B* O) u也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买" l1 l/ p" C) l$ _
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。* v8 }1 ^4 G3 f% V% i {$ E
, n2 K2 g- i; l8 p3 Y本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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