 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ( W3 } h" i; |; F" n; K$ E
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# n: }# }* i( L7 P# m) Z１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上% d: W4 o8 s7 I6 V ~& F4 G
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
1 l4 i9 X# N" F2 \) k( s空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左4 T6 }3 X% e+ U/ Z' j. r( r
右。8 z- W( c* ~+ G) h. K) U
* B8 i9 u) v' E+ [0 K3 A２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房/ K# @/ _' L: C* O, Q6 M* }) Y
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿- f% X# h' s) u- u+ a
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮) R6 O! g/ b! Y F- ]; }5 E7 b% c
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。% A7 Q( e& k. u1 w& l+ L: i
( [, Q M' W+ m) `5 M+ k３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
" M& e4 V# F" x) _5 Z* Q的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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+ ~+ n+ Q9 v9 C0 L8 l; q$ C5 S, O４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
+ z" }# T8 _6 }# f8 C( z; h5 X唯一发达国家。) j8 Z3 C1 y2 A& ^8 M- K4 e0 \
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
4 H% z9 q* N. N2 s& R9 H7 V事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
8 o% A# \! T- F! |' G; E吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
8 o5 q" r; _9 Q! l: K* L( j5 l重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大9 T7 B$ G1 v3 \" n/ p; o6 ~
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些' m+ h- J# S* x! P/ I
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于' @! @6 G; }7 N
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的4 U9 N9 c! }+ o) @3 t/ ^
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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% a. m+ U, `2 f9 g7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的' y; c- [/ P3 ~5 T" n2 N q
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
, s M) O# [, v t8 z+ O说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
: R; z* c) M1 m5 [可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年3 s: x) s/ s) G G
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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) [4 R# p6 i# M# e* [7 E) ?9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 2 k" i2 i5 C9 x* M z' `
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed / T g! x& Q+ {5 ^1 }! s
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)6 p) j! C8 j+ \9 R" [0 W3 R
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。) h! ^1 |) V6 k7 `1 K1 W
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
3 V% G) @0 L- |% c0 T) U0 J6 d因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现/ h' g9 r- X8 O" ?( z$ \
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。& |# h9 M1 | u& |# s
, O% V, I m7 s7 Q! E: q12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
& j7 q. L# T J" o你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
@" h2 h4 S N# j" p$ L/ Y息，进入本金将更多。. d. @' y6 X& F: C4 V
6 b* j. D$ t! Y+ L13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个# Y! r: P7 u3 k& W2 D1 H) ?
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例1 i: Z- a: D* B4 f `, @
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预+ _. \9 q ?" O. ?! y! O, G
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
1 W9 U7 U# g6 N( D0 g+ N1 P可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明0 [* t3 R5 F6 N' m( X% p) Y" [
年11月你可能会追悔莫及。
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p1 `: N9 x5 Y0 Q( o$ c14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明/ R: ]0 o8 ~; @' F
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
% D# |+ }" S2 Z1 s' n B5 i l氛下，很难卖出好价钱。! r t2 v' v7 G" x
, O. q- t2 P9 H4 R7 k1 [15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
' h% y" \$ O& J, j7 J. [" I7 m# [; E只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长& i( @5 a' i* |5 E& P% S
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
! r; F" O- {. Z/ r" S, M! E炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
x9 `" S, u1 |3 b* a1 K便宜出货？( v- o% O, G' f! t. O `* n
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
0 f( J+ }& `) U0 [, `) d原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租) Q( ` K$ M! U: J& ?
走长线。$ \. A; n0 V0 F) L* M
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
' N* J* U- T* k# I# w! h5 W额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
9 T! D4 V0 R( N4 w4 w０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
3 K# A" V4 @) C/ B# C8 P) O降低了。! S. r+ [. ]1 R( B& m
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
7 y6 |1 G0 ` I9 p, U0 [) @么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
" g0 j* h5 Q: b5 I. a o6 U5 C万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某( g) @' X1 {/ w* y% P
些统计方法误导了别人。; I# X4 G7 N- ]1 D, W* `$ D
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
# g& U- O* J+ q: m降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了; }' N$ W& O" b- D: i
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
; Y3 W% O3 x+ S( }1 y2 g抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差7 H1 f- M" }. N& T) b$ s- [' q
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上* u. ], {2 Q1 M7 ~# M( x
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。+ B4 a ], k& R" |# G( ~
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif; l2 p* U: M1 O- ]/ p
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易9 i \1 b$ q, s: K" J3 y
就被消化了。+ z! f1 y8 Q X
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补充两点：1 D# [2 e; f3 ^/ \- e
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，. f V! c! `$ K; `
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
5 f7 ]2 Z( r- K% E慢复苏。
" j& Q4 Y* P5 o6 |0 `4 h我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
: J, g& ?2 P# V& H2 _; T6 a: {* n卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：# l4 G( R% n5 X* C- L
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
& e, w8 @1 C. Q6 I1 Z2 l你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价9 C [3 `3 x/ b& E4 }1 x; P
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
; H5 A. D" b5 L二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交+ X6 |- t; u* ^3 Q$ E
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
, s$ |8 @3 y7 g也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
2 n$ {0 b8 }% |! ?5 F3 M' r家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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% m3 y& a u) Q6 O( `1 w本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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变色卡
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