 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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4 w. W+ z# D8 m1 t! @1.低空置率。加拿大的空置率为2.6%,而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定,国际上8 s* P( C8 G" n3 i5 C* S; C. V
一般为:4%至5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。
+ z: L9 a* T, F/ C }, A8 R空置率在20%以上,为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为8%左) E+ ]; u+ Z- }
右。2 w9 g( h; W* J2 Y) Q4 R. ?8 T
& _- X( @5 j4 E* X2.低利率。目前Prime rate已经为4%,预计下月将降到3.5%,明年还要接着降。如果你是房* \1 X+ O, b& S" ~0 K( P
主,你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间,想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿0 [1 t( r0 X( o3 D
的是浮动利率,而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家,明年也能拿到的浮, {) L" p# W6 O9 o( I$ z
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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* t# E Q! n: i% N. s; q3.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的,在世界性经济危机中,稳定的银行体统是最关键+ o" {) N8 e3 {$ w
的。虽然银行的赢利会减少,但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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0 R0 M& h* n( ]% j# w" n) P# S4。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家,经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长! j% B8 L9 X6 k+ B
唯一发达国家。
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" g4 H5 ?( U G2 C* x; N" `1 v/ @3 g5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想,次贷是美国的问题,大量不良信用的人买房子是美国的
! }9 F" k4 m2 C R事情,大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大,信用不良你能买到房子8 G/ F7 ]2 y) c- l5 G. U9 d3 a
吗?不能。现在加拿大是受美国影响,因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严0 N9 q& N# W. n0 b8 g7 C( V+ ?
重吗?显然不会!加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人,说加拿大" ? J1 H% E5 [% l+ |+ S' D
经济和美国一样恶化的人,无非是为了打压房价,好买到便宜的房子。
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8 f8 a# O3 e9 X, U% r. Y6.加拿大贷款制度保守,信用不良者无法买房子,大部分人首付超过25%。根据美国的统计,那些8 l$ i; R$ i2 [: K# G
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人,信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时,加拿大对于
v) d, M; L+ y6 Q8 x少于首付25%(近年改为20%)的买家,不但要有较高的家庭收入,同时,还要购买保险(房价的
* x/ q" u# ?+ I8 f1%到3.25%),而美国则没有这个保险,因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观,例如列治文的25年到30年的一房公寓,租金在$900左右。列治文5年新的
) S! x) P1 C* y8 c两房公寓,租金在$1500左右。租金高的原因,是因为房子少。如果房子多,租金自然降低了。有人, y4 b5 \6 h9 ]( a# \+ H* K& s
说,报纸上出租广告多,一个原因是年底很多人租约到期,另一个原因很多人开价过高。总之,你
2 i3 ^7 y8 u( o4 s可以关注租金的变化趋势,至少从目前来看,租金没有下降的趋势。0 K( ]6 @ V9 y% [3 z
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8.房价和年租金比合理。一般来说,旧房子的房价和年租金比率15比较合理,新房子的房价和年& G1 ^: X0 N1 V! X
租金比率20比较合理。如果大家看一看列治文的房子,大都属于合理水平。% Y. G6 s6 P6 ?
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5%(According to the 2001 census,
, l4 Z/ e' B3 s E* e9 ^1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
8 A8 t9 K3 r1 i* V& Q: Q: W0 zthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)2 |! T' r" }: S7 Y/ j# g
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10.每年有近四万新移民登陆大温,这些人不买房子就要租房子,需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低,有利于中国人或其它国家的人买房子,因为购房成本会降低。加币汇率降低的原' X6 I! Q4 p# B/ [
因是因为商品价格的降低,大家都知道,一旦经济复苏,商品价格(石油,木材等)就会上涨。现
+ l! G2 t% N# X! P- e- n4 q在是买入加币的好时机,现在是用人民币买加拿大房子的好时机。1 u$ d# e$ P M7 u" O
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子,也许# b* n, F# v1 S$ V1 i
你能买这套房子,只要月供$1100。记住,你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金,随着降/ C2 v: \3 s6 H3 }9 v5 R1 `; r
息,进入本金将更多。 m3 t" b' _/ W" q4 o1 Y/ R/ h$ M
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13.新屋开工少。一旦经济不好,没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想,近6个月,你见到几个
. Z$ L( ]+ |5 ^ }# }新开工的公寓或townhouse在列治文?明年新开工会更少。这样一来随着人口增加,房租会更高。例
# _' q, y0 l0 G如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理,空置的房子极少。一旦明年11月天车开通,根据预6 j& @& n# q" \& n! S
计,列治文人口将增加30%,3号路人口将增加75%(政府已经准备增加3号路附近小学数量),
- ]1 u/ R8 ~, [可想而知,明年11月开始,列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子,明+ d6 v0 J( x1 i; J, _3 I) {& o( t
年11月你可能会追悔莫及。9 \2 o; `, j+ P/ v! x
' r( R* Q- a9 a, U14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月,而此次已经衰退了11个月,预计到明
" @6 O; @8 {0 B) n. C2 N, X年4到6月,才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年6月之前卖房子是不明智的选择,因为在悲观气/ q, b3 i3 G5 O9 E# Y
氛下,很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到,大温的房子的listing最高达到21000多,目前
9 V/ D- c: [! _9 E& J) I* r只有18000多。listing数量在减少。为什么呢?因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长$ P7 c9 U& j. n+ L$ k; X& I
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子,因为有不错的租金收益率,也难卖出好价钱。而短线
4 ?, t5 R9 F! o0 |. r# N- V; @2 ~- u炒家在7月,8月,9月,大量出货,并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们% W. m2 x, g6 ?
便宜出货?
% n& Y, q! N! j# a( U+ P' Y原因一,他们在这轮从2001年到2008年的涨幅中已经大赚,即使便宜出货还是赚钱。
2 {9 s$ o i$ p8 ^3 W# d o原因二,降低风险。我认识的一个炒家,就把手里三分之一的货低价出手,剩下三分之二继续出租& A( ?8 H4 s8 Z+ R" Y( t
走长线。- q H; W# G0 t' {$ w/ k
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16.统计数据误导,房价并没有跌多少。大家都知道,在经济不好的时候,银行贷款都比较困难。大
8 _9 A" n. Z2 T: r% X2 s% z额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款,同样的信用,以前你能贷到60万,现在可能银行只批4
: Y% ]' Q: g1 O6 {8 Z8 t# ^0万。这样一来,贵的房子就成交的少,便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格,自然就' K0 S9 t) T$ o! Z4 z/ V- r
降低了。) ^$ L1 o \7 D- n! p
例如:昨天温西只成交了1套house,价格100万,今天温西只成交了一套公寓,价格50万。那
) E7 ]8 R" |5 e$ z' D: |. k# u9 y么昨天平均销售价格和median price就是100万,今天的平均销售价格和median price就是50
8 f: Y# Z8 c0 i. m万,报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上,报纸并没有骗人,只是用某6 w1 a1 I: Q" W( }4 I8 N
些统计方法误导了别人。; e) _5 @- D4 V& T! M3 D; m8 {
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17.急用钱的人减少。如前所述,打压房价的两股力量是短线炒家,和急用钱的人。目前的央行一再
4 L& X* f$ s( w2 p; L2 r降息的帮助下,卖家的负担已经大大减轻,卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
: |$ a1 g; [* U8 Z0 M% P/ ~他的房子,那么是不是意味着,你们的房子都贬值了,都要低价出售,大可未必。急用钱的人低价0 q: e" B& d8 Q S1 N8 r1 ^! c
抛售往往是无奈,如果你没有压力,就出租几年等经济形势好转后再出售,没必要在这个经济最差3 J. k7 B) e6 r# |1 K g1 u: V
的时刻出手。
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/ j4 l- f, d1 q2 u3 n$ D9 t$ C18.根据上海,悉尼,卡尔加里的房价走势图,他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右,上% z0 O& u7 R. {' l
海房价下调了10%左右,直到第二年春天,房价开始回头。0 g" }7 I- q, j. N) i
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif4 G T( Z! U, d
大温这些年的价格增长都属于温和增长,并没有深圳那样的暴涨,大温地产的泡沫并不多,很容易9 m0 R6 D. b2 e l4 ~. a
就被消化了。
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补充两点:0 L, [# e6 i* }2 F0 L" S
1。如果你是卖家,不要上当受骗在这个时刻卖房子,除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱,
8 Q% V4 G i- w出租几年,等经济形势好转后再卖。明年4月到6月,美国开始漫长的复苏之路,房价也会开始慢
I; B: q" x4 e; w* k0 {慢复苏。% Z- H1 ?& U5 e" C1 K/ |- m
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌,大部分人开个高价,仍然挂在那里。这样的话,不但8 X' h0 T- y" z2 K
卖不掉,反而造成买家的恐慌,致使急用钱的卖家开价更低。
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2。如果你是租客,我可以告诉你,最倒霉的就是租客,因为:
2 S* q/ q* o U# R$ a+ Z一,银行大幅降息的好处全被房主给享受了,房主月供减少,而房主还要反过来给你加房租。如果$ j: \/ O% ?" {7 ^2 X; Y5 `
你花$1500每月租房子,你完全可以自己买一套,月供更少。长线房东并没有损失,反正过几年房价
0 F$ u8 B0 [, H肯定还会涨回来。损失的只有租客,几年的房租打了水漂。+ E. R" M- L* h6 b0 u3 D2 u
二,租客在房价降的时候往往不愿意买,而愿意等,而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖,交' k8 [$ f U" k: B3 `% {# [, e1 ]
易量上升,而大量买家都注意到了的时候,就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了,卖家自然' ]% W. h4 X) k$ P( P) N
也知道了。卖家就会不急着卖,这个时候成交价往往是政府估价再加10%到15%。所以说,如果买# Z# @, `! m. X3 T+ f
家错过了目前这个砍价容易的阶段,一旦房市回暖,砍价就将十分困难了。. G% V8 Z# P0 ]! e2 W4 _2 u; V% p0 `
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本人才疏学浅,不当之处,欢迎指正。 |
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