 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ( N# K* y* k j: \
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# c1 L& Q% e* Y7 g１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
. a2 r: _8 C8 G一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 c- ^2 D# ~7 o0 t. h- [
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左# ^& [& W3 U1 Y G3 ^$ G _
右。! s6 P' j- l6 A+ x& i+ j
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房+ e, Z! O( c6 G+ }& S9 }
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
2 M: C& k( h% C, h4 {* m" ]# \的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮# \6 x; q6 F1 R% G+ Y* M9 W* ~# d
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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+ g6 D; ?4 `$ p$ `' k+ a( p) ^３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键" V9 u1 K" G2 t0 V: H0 ^1 x2 l
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长1 h/ E4 l, L' T# A0 O
唯一发达国家。
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3 K2 t5 F8 V4 u. k5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的! \) c$ X7 E7 M( S; c2 W. `
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
7 ?8 A9 S4 \6 h+ w0 o3 ^吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
" t0 O- c# T% R7 u重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大 j5 A% C& X. z0 L* f
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。. v% ]: `6 A6 P! P( ]- P# }
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些& ?' |- J- d) w& c2 N' w
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于3 p7 k; T+ K$ H V1 p+ z
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的: u3 V! c: {+ W
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的# M. K9 S. @/ j% g1 X! w$ p
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人: Y, ?8 ^$ g4 B5 q6 A/ X( `$ T% o
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
; D1 @8 K$ B9 _) _可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。/ ^3 Y% j4 W A; |$ \8 t
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年9 x- E# p( o$ R! m+ J& s* _" G5 T
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。3 [. S6 h: x' {( U
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
' F6 f' ? _5 [7 o/ _$ l4 G1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 8 j, C9 E- F; p% u+ A. h* ?
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。1 M g, q! r1 M. Z, z
' A& ]' G% v7 `- I2 [& t4 J11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原8 W. O- B7 e4 R2 K" J
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
# ~3 P) |! L# h6 e% g6 \在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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) Z6 S' F( v# N' _7 j# \* i3 Z12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许1 @7 k( \4 y9 I5 t+ o6 E4 g
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降) C4 B u) O, q, L6 F
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个% V2 W% D0 _) p% \+ R. h# m
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
! d* F0 ]3 P+ M; F4 m1 }如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
: R& D/ d) {" e3 r Z* k+ J3 r: H" `计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
' A% d: l, \# F可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
, S2 Y$ y4 X) A/ E% b4 q0 r年11月你可能会追悔莫及。8 ^9 R2 N6 D% J9 i0 o* }, J2 _( ~" ?
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明# Y0 H |3 M L) c9 C
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
0 n9 N4 @4 k! [* Z: C氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前# t. B! _/ N6 H& H( p% X
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长5 x; T4 |2 W7 G' R
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线" k9 u! q8 Y8 n- J, h$ p" Y
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们$ d4 ^; R9 L( o8 P4 E- q
便宜出货？
3 N% A+ U; M4 G- Z* q' e原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。( Q& p' v2 e, }1 x$ l5 T( q
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租4 F4 ^* d _0 V3 w
走长线。
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( K) Z& N* Q" t/ T1 d16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大4 C2 s4 h% r4 \3 g& F
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
& D6 M- q, a3 O1 B' p8 h０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就$ u O. P4 t* h" W. P$ B
降低了。8 W& o, H# o4 y/ E, Z0 E
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
3 R8 {4 [' Z% [: h F- a么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０7 A' G2 `# N3 a4 _7 m/ Y
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
4 H/ @$ V1 k% e# D些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
( e+ A4 F+ e' K" k( P降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
8 E! K6 M% R, j* h2 z/ t- s# O他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
9 S2 ^3 H1 M- ]$ [3 o8 O# ~抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差* u1 T7 I0 ]7 W/ D
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上3 x* `3 R1 p* O3 Z( E
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。1 C- j$ b; m5 r$ y, j. R
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif5 P7 N+ U, `6 [) L- ]; `+ ^
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易" f' f. \2 o# n) E6 @
就被消化了。9 o1 l/ \6 C+ `
! I* A9 W9 c: A' i补充两点：$ B3 Z; t$ F% [
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
1 E5 a5 b |( `, b1 Y* A出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
; D) m/ R4 U2 @- i' x- z慢复苏。# l! H& O( E& E
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
: X" o( Q$ ?+ k! K4 e! S) p2 Z2 v卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。 T8 |7 A# g% v0 y3 w2 f. E
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：! ~$ n. V6 ?. I4 S, n
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
1 y" S1 ]" ~: ]' c你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
. ?9 `6 M9 h( Y, U$ _+ N肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。5 U6 a: r# i( I m1 s" Y, K
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
- q% H: h9 {+ ]# H; I易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然" `$ B, F3 m! w) I% B2 ?3 Y! N
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买& \1 o' e1 T! Z
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。' I$ w& \- B# v( N" I
/ ^8 Y: y2 _5 P1 o+ J# l本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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