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房市的利空与利好

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。5 n* M" n1 s. p$ b

# \' Z3 u/ X, a6 J9 n  ~虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。0 e3 y# \6 C! c/ e/ j  {  p! W- M
4 z' O$ t  g0 d6 R  K
谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:6 ~' n/ l$ M/ W, T2 v9 e1 A6 W
1。存量不断创新高;
6 l) ?" G+ @  z- l/ \2。房价依然太高,购买力不足;) V! U. t3 L! A6 }1 i
3。来爱城人已大幅度减少;! I) v  w& O9 C" K2 ?. R
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
; G0 G1 s8 p3 S- \+ P5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。
- `. G; l2 [0 \1 T9 k' M( q
- c1 ~; W& c% S, P$ z8 h看多朋友则认为有很多利好因素:
, P* S( e, J0 Z/ g1。油价不断创新高;
# }: G2 b% |' v* Q2。 工作多,经济好;
1 F, k& r3 i$ R7 \; l4 R3。利率降,贷款负担减少;
& H$ P) G: \, n4。美国经济可能已见底回升;
2 _; u  n. X& R' a5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。- {- J% q! K$ W  f  [) w
- V" V) K$ N7 M) x0 d
任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:- _$ W: q6 N1 o5 B7 C

1 l. q# x$ i: S) ]1 S% {4 ?1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。( |( Z8 N# s$ V" W+ o5 ~

, @5 U. v9 ^( B; Q' X2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:
- `  a) B0 }! [- J5 c( {        1)炒家屯房;
5 D; h* D9 W5 b2 o3 {7 a  |         2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;
) e2 p: V" O4 f9 ?* S) {) P         3)建筑商大量建SPEC  home.
" \1 J' v+ ?: ^, s* J5 \+ M# O表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。4 F5 K( l+ j* i+ r& a# {) ?
4 Z  ]7 k2 e" B3 ^2 T2 L
3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:7 I) C9 f& Y- O
        1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
, o9 j$ U! @5 r; Z' h         2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;
! ?& |7 u& j$ p         3) 新换房的人多会选择先卖再买;6 [- B% c; h2 X
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
& {0 e' |5 B2 P3 T/ v
7 J; n) l. ~) ^& g4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
' t, A+ l3 c7 L# o6 b
$ v" C& W1 L# v: I* J5 D3 `5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。
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发表于 2008-5-9 09:34 | 显示全部楼层
沙发?
3 x: K2 {2 ^/ M9 H# O坐下看。
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发表于 2008-5-9 09:43 | 显示全部楼层
沙发居然没有抢到!一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五,很多是我想说而不知道怎么说的!很理性,利好利空都有。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
分析得极有见地。
& r8 ?+ p& Z# |& Z% A4 o/ A2 F5 _特别是第2、3点。! G2 ~; L+ ?2 B# S9 v
我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子,以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况,这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。
/ B) \4 Z' K! w1 K$ w- W8 t" t可以印证LZ的第3点。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-5-9 11:16 | 显示全部楼层
太有才了!9 i/ g: A6 J  H  u+ U
2 |6 A4 {0 V% a5 F7 j
根据楼主的分析可以得出一个结论:说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵,开个玩笑。
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:26 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
) M3 u- ~  ~8 ?$ s& n1 J& B, v通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。

: e4 y* d# m" R" f2 m3 x: d! @: O  r; P
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发表于 2008-5-9 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
/ Q5 ?" B/ [4 t/ b+ Z$ b6 b

8 e  f/ _1 h/ I& f+ q* p1 t
9 E) J; m2 ]) d6 nBy the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:05 | 显示全部楼层
假象利空利好,分析的好。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
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发表于 2008-5-9 12:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表 2 @  p9 H# n; x/ p& p1 u
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.

6 i1 J1 k7 I+ b- }非也,非也。商业建筑和基建投资可没有减少,看看alberta明年投资了多少?200多亿!
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:15 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 13:23 | 显示全部楼层
% G8 J4 }3 T, H( X( C9 E: _/ H
楼主才是高手中的高手.
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发表于 2008-5-9 16:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
先存下来,再慢慢看。
理袁律师事务所
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发表于 2008-5-9 18:55 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感谢 LZ 分享观点。1 ?9 t6 `4 S& v8 x* u

  d: B$ Q( a. Z2 [3 r( I$ p昨天不知道哪位跟我玩阴的,不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了,也该上班了。白天在单位上班,所以不能及时回你的帖子,请谅解。2 Z# W9 d, n, i+ d, J+ e( k: y) X
. c* e5 s5 E* V4 q' p! D
LZ 会做人阿,多空都分析到了,但是又不明确表达观点,高啊!5 `) T  ^; O1 F9 r* ]3 Q
& V$ I6 \# p9 b6 F
个人觉得,LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理,动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系,值得我好好学习阿。2 Y# d  T% [. m. i; H
3 ~" u  I% B7 X! U5 S' ?
LZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲,事物都是辩证的发展的,都是有周期的,周期的变化是由量变到质变促成的(相信这些大家比我学得好)。所以,“市场上供不应求的假象是巨大的利空,供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动:在接近高点的时候卖出,接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候,“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”,大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手,觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要,但是显然是在超过低点后出手更安全,更有把握,而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变,但是没有给出关键的“拐点”预测,而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方,看空的和看多的都觉得LZ分析的好,所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话,LZ要是去竞选,肯定获胜!. P9 Q4 E4 |9 M' v. n

  F, x: A$ r$ _& m8 k, ]9 o7 I
' J8 e, x4 \) J0 u: O" n8 A, }4 g4 h+ u5 N' e1 g7 Y2 m2 T) @
LZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息,并且向市场注资,促使加币贬值,来激活出口。但是即使有通货膨胀,房价也可能在其他的因素的作用下下跌,美国就是个例子。所以说,“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的,不是绝对的,因此不能说是实质利好。8 U9 j, U; l. T
  S/ z. M$ D' n9 i: |& [! A
LZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重,他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值,他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。( T  A( s5 p6 `" ~; V

" `4 r  v. r/ V7 s. N5 c- y& z4 _[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 20:04 | 显示全部楼层
如果通货膨胀导致大幅加薪,就一定对房市有大大的促进
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 21:26 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表 9 H; W6 L, X; M# [' T% _9 j" i
1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
+ Y" x, d' P2 Z( t2 N
6 P1 v/ {+ v) `% F8 ]) |+ `
LZ 的第一条写的非常好,但是随之而来的问题是:
6 L/ V4 q9 O7 K+ O( }# n* vLZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的,是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱,从而都不能算是“实质利好”?+ B, y( }  @5 _4 \6 ?

5 |6 p, G3 G6 e8 v+ {# E9 Y+ N8 `4 S: x9 d; x  g) Z
+ S% X9 S6 W) t2 y) Y# J- ?$ r' x
; Y. C$ i; N# K6 b* @+ |. x
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 22:20 | 显示全部楼层
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:37 | 显示全部楼层
原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表
+ E! ]8 d; ?3 x+ |, V( P希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

: c1 N/ Y- c; z; N
. g1 ?1 E! ~& L# G( c, J
# e7 g; ?! l) z/ `5 r! M希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战? $ Z3 E" j9 i  e8 n; R5 H! h( z

/ p  v8 Y) |9 n6 R- O8 q2 P
7 P% g: L! Y2 Q  M7 G! T
2 X- _! c( C+ ^8 H[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 05:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表
! L# j+ X: f- c6 }7 X4 |5 m
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0 F( y& K: i9 ~0 B# p0 R; m4 C+ `5 V# ^3 ^
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...
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8 p6 s1 Z8 n$ Y$ Q
1 I, _- }! p6 `) G
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国? , C: o" t& }  h8 l- L! x) z8 W" ]  Q

3 q! O4 ]3 i$ g$ K2 Q9 b" s; {
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-10 05:42 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表 , D9 U8 U9 p9 D3 N8 I

0 Y% h% E# v0 h6 P3 X4 k. h
! Z4 r% l7 ^. g0 o希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
( S9 W, w; G& _  V9 |
兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 08:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表
( R& R; O6 E9 D( s9 j# X5 F
8 o! v0 D! ]! w. C兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊

: P5 \& w+ x; X6 W& E2 i
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
高论!!通篇闪烁着辩证唯物主义的火花!!!!
6 q# H1 K- X/ s1 C. t' r
0 g6 b8 ~% I8 D7 s3 Y# N+ n8 `
& a5 s/ E& \' o1 w7 o1 G个人认为,本市房产市场短期已经无大利可图,即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。
, c/ l% s4 i5 c; z目前成交量激增属于正常季节性市道,不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点,目前温度适宜,工作时间长,工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 07:50 | 显示全部楼层

建房商好像永远没有我们分析的透彻

他们的政策永远都是慢一拍。3 f+ e* _1 R/ i( \
总结搂主发言:目前爱城房市表面平静,实质孕育大涨。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-13 07:35 | 显示全部楼层

一句话:佩服,有深度。

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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