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房市的利空与利好

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发表于 2008-5-9 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
4 s$ _- G' `. X. o$ Q. `; E' y
( V  R) w8 e" D$ w; i  P虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。2 X* e( |$ P- ]. k/ I) t% y
8 l' w" W2 \$ H* I* Z$ G: R& N! w4 B' C
谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:0 N1 ~4 l2 w) e3 g7 ?% ?7 h: _
1。存量不断创新高;
2 i) h6 c6 W  |" N9 M* t& l2。房价依然太高,购买力不足;1 @1 F; U! x$ D
3。来爱城人已大幅度减少;* s" p1 `  B0 w8 A# `0 Y
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
  u2 p/ r: k/ @* B5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。
; K/ y* g% D1 J3 t7 g8 z
8 D7 R# f1 ?9 y! g6 [+ Q' v2 N$ Y看多朋友则认为有很多利好因素:- \- Z8 P0 S" B! F5 K7 k- G; q
1。油价不断创新高;
$ A: i$ @7 F3 l$ {" |2。 工作多,经济好;3 O) O. p7 X1 ~9 m  X2 ^6 j  R  P
3。利率降,贷款负担减少;2 B5 n0 |6 K" o; n& H
4。美国经济可能已见底回升;
, Y& V) y9 S7 f/ ]) n: `5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。; R4 U0 z  g. d% C& O
9 n1 N! g8 F; |$ Q" ~
任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:
( a3 F/ a' ?5 t( E" T2 k
9 s0 @" x" V6 J1 m8 b1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。& z( X2 C1 x# ^, @

3 a. f% G* P  b- p2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:
' r5 J1 A7 {: b( r        1)炒家屯房;
1 X% W! f9 j% D/ ]         2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;: F' O. N1 Z6 S' p$ @5 R
         3)建筑商大量建SPEC  home.
1 @  X1 j8 \  b$ U' J表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。* X. b8 [( G! o# ~, O
5 _  F/ [3 E* y( O( ^$ u
3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:! O2 c$ L% c" O: y
        1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。9 R# D* P1 N; f' P; d4 X
         2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;
- v, e2 g! q' O! v! i' v" x8 n         3) 新换房的人多会选择先卖再买;3 @/ @  M8 r% `6 ]0 S! s
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
) g5 [6 S; g$ `8 g: `3 W  \; {
( o, A$ I6 c7 Q' X2 k, r* t4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
8 i+ t  E6 q* [2 O9 O% ~  W
( }3 x* G1 d1 g1 V0 s1 W3 s) P6 \5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。
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发表于 2008-5-9 09:34 | 显示全部楼层
沙发?
- n& c/ L# W3 a$ N; V3 T. o+ p坐下看。
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发表于 2008-5-9 09:43 | 显示全部楼层
沙发居然没有抢到!一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五,很多是我想说而不知道怎么说的!很理性,利好利空都有。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
分析得极有见地。
5 N! t$ }' B; J! {$ K特别是第2、3点。
6 s7 L- g5 n: s# [2 {+ f: S我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子,以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况,这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。) w! h9 O4 Y; `/ Y8 ]8 y! u, J4 _
可以印证LZ的第3点。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-5-9 11:16 | 显示全部楼层
太有才了!$ u  n5 x& k6 i8 S' |
( s: M  l, y6 k4 k6 g
根据楼主的分析可以得出一个结论:说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵,开个玩笑。
大型搬家
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:26 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表 # J& Y" P6 Y9 m/ q
通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
" P/ w2 _$ x6 |8 M

3 d- U( P5 o' F5 G! `: x4 R
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发表于 2008-5-9 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

+ ^% X+ x$ T; @  f* M$ N
$ ^5 K( ^  D( B7 [- ]& Q! d8 w3 ?" d9 F9 ?
By the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?
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发表于 2008-5-9 12:05 | 显示全部楼层
假象利空利好,分析的好。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
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发表于 2008-5-9 12:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表 * I7 j- n; E" y, v
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
$ [7 Q. e, Y" @& A/ V
非也,非也。商业建筑和基建投资可没有减少,看看alberta明年投资了多少?200多亿!
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:15 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 13:23 | 显示全部楼层

0 m7 ^" U" z/ Z8 @0 W4 Z$ {6 c楼主才是高手中的高手.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 16:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
先存下来,再慢慢看。
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发表于 2008-5-9 18:55 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感谢 LZ 分享观点。& `2 ]& S- _, z0 p- B
7 b$ }- B; ~/ S9 f  z
昨天不知道哪位跟我玩阴的,不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了,也该上班了。白天在单位上班,所以不能及时回你的帖子,请谅解。& V- b# i2 j+ b0 ?, ~  G

1 c" X# R& h/ ?' l- B9 eLZ 会做人阿,多空都分析到了,但是又不明确表达观点,高啊!
, O7 h; d; E6 v8 p' j
. p2 k" B" z: }: \6 h: ]个人觉得,LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理,动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系,值得我好好学习阿。& k8 R) d& O& O8 c7 s( R+ o- e
8 B4 }7 D% S0 I* a
LZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲,事物都是辩证的发展的,都是有周期的,周期的变化是由量变到质变促成的(相信这些大家比我学得好)。所以,“市场上供不应求的假象是巨大的利空,供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动:在接近高点的时候卖出,接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候,“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”,大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手,觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要,但是显然是在超过低点后出手更安全,更有把握,而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变,但是没有给出关键的“拐点”预测,而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方,看空的和看多的都觉得LZ分析的好,所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话,LZ要是去竞选,肯定获胜!
5 [1 X" u4 z: X9 u0 K) h$ E' ]% f
$ |4 t6 h% W8 @* K/ U$ {' C
3 i+ Q4 [5 q3 t& l; c8 u3 t5 P$ j* c3 b3 Z( p0 \# G
LZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息,并且向市场注资,促使加币贬值,来激活出口。但是即使有通货膨胀,房价也可能在其他的因素的作用下下跌,美国就是个例子。所以说,“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的,不是绝对的,因此不能说是实质利好。
6 G. |8 ^0 g7 I5 u- V4 I' l( j" K4 P& ]3 d3 d2 ^- ]
LZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重,他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值,他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。
* B  p% B% k0 x% ?
, Z* g0 p4 ?5 Y5 i2 l* v; u! `[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 20:04 | 显示全部楼层
如果通货膨胀导致大幅加薪,就一定对房市有大大的促进
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 21:26 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表 6 d* z" O3 i/ M+ j+ j7 S
1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
( F7 o: N6 u. J  w' l  s6 z5 u4 R

* I" j3 b7 P# H. ]# d3 ELZ 的第一条写的非常好,但是随之而来的问题是:
# n+ q! r% p. X9 [+ uLZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的,是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱,从而都不能算是“实质利好”?" u9 m2 T1 S8 z; h# k, u+ E5 k
) u& j5 C+ H1 m1 h5 [% ]& A" v

5 f6 u- ~  d$ @/ r% w* E, G. ~2 }; }. p0 b! ~0 v* V9 \3 k7 O
# t( U6 j" F! `9 H
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 22:20 | 显示全部楼层
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:37 | 显示全部楼层
原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表
5 c" F0 y5 \) y希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
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! U+ R; ?3 q* B! \+ u) ]希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战?
) E$ a  r/ q3 i+ U+ f( z! M2 V1 U. W+ X( x$ Y& z# k4 Z) O
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[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 05:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表
# p" ~) Q& M2 b' a8 C$ S! C
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  h$ I4 {6 D4 V& W. E# p8 B$ N: R' }5 K2 V9 u( G  d
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...
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& p* ]4 I0 g7 C* A3 o% _希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国? ' P( S9 _: {! `

4 U1 {3 N( {6 f8 T. K% z' d
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-10 05:42 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表
. B! ^6 d4 g1 [+ R( {* a9 M
3 r# h& f% D* M. F2 `- y
4 O! D# f5 z$ \! j希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
  k% D$ m2 H# H1 t/ ~
兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 08:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表 ; k, I# }. G, H; ~7 s

3 {) n8 Y1 K5 j9 c6 w+ Z兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
6 p; H2 s$ j0 g% D, m
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
高论!!通篇闪烁着辩证唯物主义的火花!!!!0 X% `9 b# U: R  O# z" k: v: {

$ X9 V) W* z9 r  Z! ~
' Y3 [! ?3 D' S, z% q5 l4 O8 s个人认为,本市房产市场短期已经无大利可图,即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。
7 b3 U8 l" j3 G. ?, O目前成交量激增属于正常季节性市道,不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点,目前温度适宜,工作时间长,工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 07:50 | 显示全部楼层

建房商好像永远没有我们分析的透彻

他们的政策永远都是慢一拍。
% A& H+ b% I; D& [8 p' Q总结搂主发言:目前爱城房市表面平静,实质孕育大涨。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-13 07:35 | 显示全部楼层

一句话:佩服,有深度。

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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