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自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。5 a3 m- h1 }/ W
5 j# |% h- E8 t6 c C0 o2 G虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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9 z3 w5 H3 _' O4 a谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:' P* o$ b, O/ m* ~7 t/ }1 K
1。存量不断创新高;
9 b& G- |7 K$ r F8 `0 |% V' l+ j2。房价依然太高,购买力不足;
8 c% m+ H4 j6 e: X, s$ t3。来爱城人已大幅度减少;, `, ]7 s: m# _" Q& c2 z
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
& _& x- M1 G J N7 \. b3 g% @2 x5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。( Y8 D! n7 G# B
' [2 e" G6 k! P看多朋友则认为有很多利好因素:# r$ i2 D. w3 P$ l: f0 e: D7 j
1。油价不断创新高;( V" J, r- o8 \! v
2。 工作多,经济好;
, z$ ^ J7 b9 g& D: B* z1 F" Y3。利率降,贷款负担减少;, u( ` ?% g6 u' L1 B
4。美国经济可能已见底回升;1 |: M4 u7 K7 Z- Z( C2 f
5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。$ x5 ]7 k1 A4 V1 {3 n
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任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:3 P& G0 l( d6 C! A& r: U
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1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。- Z6 l5 v' ~" y( Z. e9 f
$ w8 p( V( u5 L$ s O" S; p2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时: D: V) z4 |/ r4 w4 A3 w d2 ^
1)炒家屯房;1 b3 L I0 h' m9 n5 z+ S( i x
2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;; r* H, r6 y& g R: r
3)建筑商大量建SPEC home.7 q h$ K/ O8 x1 A" F/ ^3 Q0 m9 s) t
表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。/ K! n2 F+ I: Q
# g# t) m/ e9 U6 |8 }" ]3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:8 ]( Z' W1 y4 a; [2 B( |
1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
9 |, ]/ z; ^4 X1 K5 R: \0 N 2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;, K# l! }& L# W( U
3) 新换房的人多会选择先卖再买;. R! \% c/ p, w3 Z/ C
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
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9 h7 A$ y C# _" U) b# \) L4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。 j& l6 n1 @4 ?& z2 b: X
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。 |
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