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爱城房市

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发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:) e0 I( j  I+ }3 K

% N  }) B( e( r& G( a  l1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
% s) G/ k  m1 ^( b
/ m( n+ m$ R; O* Y利空:2 b/ Y% |" P& A' m
1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。: C/ X) g4 u- A( O9 K, b* N
2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。
$ U( s0 L- E5 A$ i6 \1 a/ m. b3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。. O" [4 M* Y3 t3 c
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。) S) c( _# \* e! M: P
/ ~! p6 \' x4 @  u! f* h; T" [
Year                      housing start
: O! g9 F1 ]( S) o4 Z* A/ l& @4 ^/ T. p: ^( Q2 ~6 Z4 q2 I: G
2002                        12581
; Z1 `6 s2 a/ [  F  `2003                        12380* |$ r+ l' A7 r2 e2 a& {: [
2004                        114883 j8 c8 X: B/ u' E2 M
2005                        13294
/ R0 b5 I1 B7 U% ?% C2006                        14970  h8 E0 W3 ?8 u. A- \
2007                        15000 (估计)
& q( ^1 ?) W# c6 ]. \$ w
- a- c2 e5 l+ u( B3 A3 g) ?6 J% R5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。& R) X" U% ]  ?
7 K2 a% M( }0 O; F, ^  ]
利好:
, b: p! L7 O1 Q% ?- k  w5 b' N1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。. T/ P/ z$ \. U# r$ t
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
+ g: l* e$ K# ^1 S: i/ ]- w0 k- E3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
, @+ a) j) d; J1 q4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。5 \6 y! o: J& K" B8 c, Y- w5 }
: F1 Q% O! t- @' |' f, c; s
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。
$ t6 ]: R9 N& s; m2 o
5 E; x) h% u8 A; t2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。
& |$ w4 L4 m3 Y% k
) k8 x# [$ f. H- d7 }6 u3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。
. }! ~. Q- P  [) V" S4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
& i. a. e; y& T+ t  [* g
- b1 }9 G& `; k& B/ F$ q, e1。炒楼花。8 Z, m; y% d. x, N& k% y
2. Flip, 低价买进转手卖高价。* p6 h8 j- p( M; Z% d
2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。
& D8 a7 F; Q. M. v1 }2 E3。 Lease options.8 c9 }3 |4 q% G; c( l8 K* M, E
4。 Foreclosures.
6 q  h) {$ E+ q( Y* O% n( S) p5。 买房出租,得到正现金流。+ `+ n2 g: Q. L* z
) W# i6 S! K6 F2 D3 ]/ e8 S
目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
( I2 A# t, y4 X0 H3 ]& U( s谢谢分享.
大型搬家
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
$ ]6 x* t0 W! S1 T. K1 m* o对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:5 s& Y! F( f- y$ @

0 o4 l+ ]2 d6 [# L$ S, Q* b3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。

. I( S! r& E/ F2 K
4 Y% N) }1 [5 ^% t& x你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
# [# j( K. J7 g7 i9 O
" I. z2 ?# ?$ R! O& z6 p补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
( n- e- P* I: I- m) M0 O. \0 `7 `0 F4 I: F4 W/ i
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 / e' G$ c/ J( E+ k5 _" w! h
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
1 v$ J% Y0 y$ z' W! V( u
2 I  S( |$ C4 q2 C) a# G补充一点, ...
$ m4 V2 [/ D$ P: o; s

( }3 F2 D% V7 C3 y5 A同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
  U& ?: q+ T, ~4 C* ?* ]3 ~支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。) |5 D, m6 y, q# J- y' f

! l, z. F/ V! r! X补充一点, ...
6 q) G6 K9 m: j, f& s, y: g
9 p1 {0 k* [+ P" k8 n) n; `$ q
About 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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