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爱城房市

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发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
! ]6 ^# j# z# h* Y2 X# u6 B* ?+ T
6 y4 o, u' A5 e8 C% h( S1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:$ E3 M  d& k! O. z* c

  {' G) b# ^7 ~# S) m3 u利空:0 v4 U: C+ G# J& p% @
1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
  o6 y9 H, b. w' |) h& g2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。
) ?) r" d) t6 y& r3 d$ x/ |" @3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。) J: Q- m- O  e. C8 _2 o& P
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。
) B; }( o4 U+ K. S$ @- m3 N- s  B6 s& Y* b. C  c
Year                      housing start
0 y  u* x8 m* B# F* J7 S
7 ?8 W# h- b- k" L* c0 u2002                        12581
$ E7 r; u5 d- _8 ~' v2003                        123803 Y0 |+ e3 v! p) U
2004                        114880 v' Y5 u6 \2 q& H+ c
2005                        13294. P$ g4 N2 N9 z  l, ]. ~
2006                        14970% i$ h4 {7 u7 V5 W8 Z' r
2007                        15000 (估计)
$ C# l  _  V  g& b6 d. c, Z% J/ j  y  l& o- m1 f
5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。" q, A' \2 B' B7 E
5 f! L( r- T! k# K
利好:
  t* c! S6 J" i3 D8 W1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。: z/ C9 i9 F- g% V" w+ F. |
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
& ?5 c1 ]+ a) L& y# a) J( f) e3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。8 p4 S, j5 u+ o* C
4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。
8 T- H  g/ o' ~) v- p5 o0 C# \! z
8 P8 S1 _$ {9 T8 E" e2 f鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。
, L6 }, S  N8 u
5 t0 W- M* l! ]: ~3 [5 ]- D2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。( z' t4 U/ k- Q# t8 o' c; W& n- O

$ b8 z. S6 I0 q5 X3 c; P1 b3 e3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。% r" w1 M% b: B; s  j) m
4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
  u7 M3 Q/ m" \* R: R: o% h1 A. S& ?
1。炒楼花。- W8 D0 K- v/ h! F. I% L6 a
2. Flip, 低价买进转手卖高价。
7 e3 I' |; C* F5 k2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。
8 X1 H$ Y  d9 \0 `- Q/ M! f3。 Lease options.
1 e4 k% i/ J5 h0 ?& H5 k4。 Foreclosures.6 M8 b7 {) l+ B7 u* H; p) B
5。 买房出租,得到正现金流。
6 F/ _! z) u; |' E7 x2 O
. b# F6 i* x/ t4 A3 E6 W5 Y  c1 R目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
3 ^% j. h, k$ y0 H+ G谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表 * N) s6 F. G7 ]' K; w6 W. m
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:8 l2 ~8 O: p$ u* ^

! z: U9 }- H) w5 V3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。

4 H3 s. U. k; I, d5 U$ A. ]
6 P4 ^: ?# k1 M% @) z' w4 g) H你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。! E+ c  c& |  o( K
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补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?; A+ |: j# D+ Y: k

! U4 R% v7 n% ^: s: `* ][ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 0 F7 X, F8 ], h: h' }
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。6 u# O- I; r( n5 _  y9 B$ T$ D

$ C; [. x8 C  Y3 S补充一点, ...

, H8 g" L8 R. y/ O0 j" O! R4 q  {9 [
同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
大型搬家
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
大型搬家
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 1 _6 i( e: d6 l) U; e
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
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+ ]0 i% N, a% ?0 ~3 ?$ G  w补充一点, ...

8 \" ]6 ]6 D) ~% z5 M% _
! g% o; a0 J" SAbout 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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