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爱城房市

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发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:; @, T: _- `. @& q4 G2 c* |7 X0 I2 T
7 I# d& S! x: X4 e" s( s
1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
0 _. a. P/ X: @- J
( ]6 `7 n9 J: ], g7 f" u利空:( r5 H1 W. t% ^4 e
1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
* w% o7 O) \5 K0 Z+ t2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。
- I0 X' D6 a1 P2 M$ ~3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。/ J5 T' X8 z( O+ A* l6 c' i
4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。
! P; x$ D7 ]7 g4 {# g0 b5 n+ V9 z, D3 T$ p3 z
Year                      housing start
( w' i/ V, x( n9 E% `2 b
. S* {( n' k2 \8 B2002                        12581! H5 M6 ~' n$ G" c
2003                        12380
9 v6 a7 I, u. ^; U2004                        11488, I; h1 w5 h0 u. Y! j; N- b) Y' s, T
2005                        132943 B+ e2 ?& _7 z; B, m4 e1 J7 p, V
2006                        14970
  p- _- Y6 L+ @2007                        15000 (估计). ?7 A+ ~, H1 G5 E3 R, O
/ `; H2 `9 [  J) r
5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。
1 U. K/ k4 f% k" D3 P: q, {
/ J9 V  t0 ~  z2 K  t利好:
9 r1 B9 H( T* a1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。% S: j# ?4 ^9 `% e9 ~& X" {
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
6 N9 \4 j$ s- \( {& c3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
9 v. u  K. v% J# ], }4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。
0 j9 p& K* R) V; ~1 A3 H8 t# q( G6 J0 x5 P# X, z3 R
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。, U; K( }8 Y: i% ~0 A3 g

* W- V+ h( K: H1 z; \2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。  a9 H, n6 R7 E+ r+ Y. e7 r/ Y0 m
; `1 ~9 N4 P( E1 N7 ?
3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。8 R- a# g7 v: E$ }( a2 t9 Z
4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:5 L0 A" a' s# P! J# n9 [) c/ A
$ L+ a% e' A" I
1。炒楼花。
( W, _- Q4 z& f7 D# l2 n7 A2. Flip, 低价买进转手卖高价。
) X9 X8 Y$ j4 g- l+ s. q- A* t6 _# ~2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。- T9 {3 t$ K* |+ f/ B6 C
3。 Lease options.
( |) D! {' d+ b' y9 n/ m# P4。 Foreclosures.
3 n- I% N* |" U( x( H- W7 E$ P5。 买房出租,得到正现金流。" E; V* O" J% v  Z

9 ^1 K% w$ J3 L% J' K8 Y% P目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.+ V+ E2 }4 q8 z' ]/ j/ [2 K
谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表 7 B) N( e, E  S+ w& f. X
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:5 z/ H# `# }* `% Y

5 n: p3 ~  D+ D$ M6 e/ J3 r3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。

9 G. [0 W! Q0 w' {+ P9 P! g( ]* Y$ P+ j$ q9 b1 l' G$ S4 M9 f5 \0 F
你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
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发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。5 N$ P) V- A; q3 I$ R  [/ S1 d

4 }3 N% O6 V9 J- Q, _1 `+ o5 T补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
1 [3 S5 `# a8 ~9 e: ?2 V2 I: x/ U8 k/ X, l
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 % b" e5 v" P/ [+ Y0 `9 L/ ^1 Z
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
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补充一点, ...

9 W2 y5 ?2 t) l/ f" x$ M" N& x( ]  V% x6 B1 g
同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 ; S: Q. c- \8 Z7 s( b# O/ A
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
" f& f# N/ ]" o3 m+ G& E3 Y, k& c) {' ~" _+ b' F
补充一点, ...

: ?7 P* _* B/ ?& \9 }/ ~5 a3 \, ~
About 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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