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历史会不会重演?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio) 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系,而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言:The ratio下降说明供大于求;the ratio升高说明求大于供。: e5 W$ `( E7 @0 U* m8 q  z
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无论买房,还是卖房,最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系?这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响,供大于求房价会下降;求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多,许多时候房价并不是直接反映供求关系,但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨,人进来多了,房子求大于供,反之,供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。. b/ j3 q7 e) v+ t' W
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Monster 网友最近帖了一个看图说话,我觉得很能说明问题。历史告诉我们,现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似,卡城房市从1973因石油开始疯涨,到1976年达到顶峰,之后有5~6年维持在高峰,从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号,之后能维持多少时间?这种历史会不会重演?留给大家自己作结论。# S3 z9 r; e$ a
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发表于 2008-2-14 12:44 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-14 12:46 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 8 Y0 f" K& I! \& [% T6 ]
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

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恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-2-14 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
1 ~4 F1 \! w4 p现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。" y, f7 U( ?# r1 n
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不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
历史真要重演,也还有5~6年的时间,我梦想在4年以后卖房走人,过2-3年后再回来,那时随便抓一个都是百万豪宅,不知道是不是一个好主意?哈哈。
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发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 - _9 ~2 B) f% v0 ?$ L
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。0 O( f  A# s" b( Q3 N  Y

+ |4 O. h( B/ b5 L) D  W& N我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
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历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:53 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表 ) n" f4 B* E* h% N6 E) u" H

$ E" h+ ^8 y- H9 c历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.

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舞台还是原来的舞台(Alberta),道具也是原来的道具(石油),只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场. V. p8 l7 _& V+ }/ o
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 9 ~  w6 G; d- M8 A0 ^
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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# F7 ~9 G1 g1 I- I$ x: R0 \我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

* `) N  f, U( b1 e& @5 ^) H. g有一点要注意,那个图是除掉通货膨涨后的,否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走,看图投资,看空的照样看空,看涨的照样看涨,08还是有人买有人卖的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的,我目前也是持币观望,不过不准备炒房,而是炒股。
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- ?- U) E2 u2 w5 O/ H. r# C( y8 ~我的回帖是不是太多了?不说了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表
! j( P( h0 f: Y说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。

  b/ X- @+ s# [, g9 _8 Z: ^" F& z; M
这篇文章在哪?我也很想看看
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 14:56 | 显示全部楼层
原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表
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  P) `. H/ n6 H) d
这篇文章在哪?我也很想看看
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7 {, d% o) z/ G打开尖角小荷的精华就能看到了。
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大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表 4 j$ W6 F+ g3 o8 `# K  ~0 q8 d
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8 T* m* s7 S" x$ h$ b打开尖角小荷的精华就能看到了。
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! }8 ^+ Y& E" i- \) \) s7 x, Z看过了,果然好文,在这儿顶一下吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 19:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表
& R2 {5 Z6 h. @0 G! Y9 D炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老 ...
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您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人,终有一日会在这上面吃亏。
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$ z1 L1 Q8 ?  H3 }' ?  M; N9 `$ d房市如此难测,很多专业人士的经验比我们多,花在市场上的时间比我们多,各方面的消息和信息比我们都多,都不能预测准确,何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓,但要是投资房子,我认为:
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# J, X- K- |9 D) k/ U& F8 p投资是一种投机,但是你不能有投机心理。
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! Q- s; ^/ z" q奉劝大家不要试图预测市场,跑在市场的前面;最好是跟进市场。1 n, O$ U; [% q5 p1 Q8 A3 j

% P$ |3 W# z& W9 R请大家好自为之,在鼠年里有好运 ...
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& ~% }: Z7 W: q  I[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 13:07 | 显示全部楼层
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观,这也是我为什么持币观望的理由。
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发表于 2008-2-15 13:42 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表
3 u) P8 L" j& v. X  Z对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则 ...

5 \! a. P5 P/ l$ F) g+ B# s, q! Z/ u; t" C- D  q. Q: D: _
这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测,3年的预测,10年的预测,1万年的预期(开个玩笑) ...$ F% ]! y; i6 V6 i. u
我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易,更准确。特别是要逆势操作时,要格外当心。如果连按常理出牌都不会,还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒,没有别的意思。7 F/ o! E6 w: c4 r5 _) q5 w

' W. m9 d7 M' n& ^5 V& G: [2 B5 Y如果说爱城的房市看石油的价格,不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子,说明爱城购房自住的人(非炒房族)到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始,因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高(或者说攒够预付款),自下而上的被向前推动。当然,这种预期是在综合环境利好的前提下,包括石油价格至少不下降,美国经济没有明显的问题等等。3 P  X6 g0 H$ H8 ]$ X9 T8 w

5 \$ Q& C3 p, N) o2 ~' M[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 17:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表
5 _2 ~5 b) \% l4 G82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.3 @! ^6 X9 H+ ]; o( J% s" e
现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。  I. [6 M, w5 l  p: C8 G5 x
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不过 ...
# y8 ^$ g+ t- F5 o- E" U5 O/ g
  C, U1 A' y) i: r& P* f0 }
美国的银行利率只有5%,是不是应该都付得起mortgage?房市为什么一样崩盘?/ h4 ?' c9 t' v. E& O
大型搬家
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