感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

# Y$ G9 I9 _* R, E! A% M2 h至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

/ F5 N1 p+ J6 Q4 E# g) s想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
4 X/ c! J7 Q$ r2 G1 F& ^
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

3 Y0 D$ _; S  @9 O  z0 z
- Z+ M* A8 v! D4 J) F2 O5 B) E回答两点：
: C5 G! L  T* `) b7 Q! t8 d(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
4 W7 U7 C/ P* m* z  D! m    存TD：4.75%=19000$/year 收益
6 X; S  a9 F* p! o" {) Q# p5 G    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

  _, {% c. {& {: z! X( d; C7 T[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
( y& T( t7 l* i7 h5 O, @( ?2。如果能COVER，大概能有多少利润？
- t7 ~3 C0 q3 A1 ~. w3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
# r2 S! v5 e6 d4 k5 {4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

$ _3 {( |: e; y# \- g3 A如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，

1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
, e$ C' `# X( h% f! B+ a2 F
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

3 S  J9 q5 }5 F; X& m, f: m40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

+ f$ |2 r. G/ ]" G' ?6 j4 y6 ~3 @
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

' K0 A7 W0 V& M% z3 P7 j% R0 {1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
% \+ W5 s8 {2 K' y& L0 t3。能租多少钱？大概
) `: p( Y- s. \" p5 H! O8 b
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表


开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
; L7 d" A- }6 ~1 `2 }" k  h2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
' k0 F$ ^& |; n2 f; p- I
好几个朋友 ...

http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

6 l0 n4 g$ V4 ?4 k9 x9 @+ iFor Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
$ j; B# {2 c$ ?9 x$ ^! J% u) y* y% `) ABedrooms : 2
- G/ T  \1 F: H1 A. W( N& pBathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
; P; v) P# {. X' _& |* @Interior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
+ H4 U8 ~$ i1 V! v& D7 C3 T4 D. DBuilt in : 1978
6 w4 j% W/ a; L3 H$ QLand Size : 170.53 m2
7 F; I/ ^) m+ c8 A0 nTitle : Condominium/Strata
& {: @& y6 W8 T) C* S5 P+ l+ nLocation : 103 7407 171 ST
6 S# ^5 w5 @. q( q: Z0 QEdmonton, AB   T5T 2R1

0 c" j9 t8 @5 ~8 m5 m  M1 \上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
" f: `! O) O$ x" [8 ?7 D
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
7 Z: L+ ?' U- ~  ^! W
再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
# J  D9 y2 D  u- S+ B6 `8 B/ l
4 P1 d4 D+ o  ?7 ^; q% B& a[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
; O; }' I- h$ E  D8 q) C: `( \
再次感谢。下面继续讨论。
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. I! n& H1 d* R) }3 ]4 h. s我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

( U  M9 X+ K, M$ N% M. l5 J一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
% r# A3 C5 I, P6 ]why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
1 J6 Q* N3 B4 V; p# Q
0 ^; [, b2 C4 K如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

3 q2 k" {& R* ^" o4 }* p. |) T$ g  Q[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
* K3 e1 C  k. A3 Z) e5 c房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

* U6 k$ z4 ~: ^  \) P* ~1 V如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

; X( X+ l: A$ W. T( ?9 X. D长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。

买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

. V8 Q  u: Y8 n, I从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

5 M1 Z" Z" i7 [; ^从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
1 A7 f& R2 n+ K0 u" k9 P
4 j: B7 U' d& Z9 M# @" b# Z总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

7 ~! t1 L) z. d' T9 U- m  u2 L[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜