感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
( G. \! z( F* D8 X7 H; p9 z( q9 ?
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
( F- F; X, }1 I
9 ]1 K  B- e" n9 ?& ^0 o, e想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

# s- D$ j, |) x! @5 }回答两点：
1 R/ M; h$ C2 b(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

- p6 {3 [( B) F7 M(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
0 J; d+ g1 n2 p2 V    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
9 m& R1 x. i4 r# j: t    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
# R$ y- B! e% @( v8 p. _
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
: p. W9 j, X9 b
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
% J1 L" |9 {) Q0 `4 z8 b2。如果能COVER，大概能有多少利润？
4 n( \6 S; ^" i! \4 J4 u3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
; ?3 i: g! B  n* u. e. p, s4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

; n$ T! R5 ^9 E$ s3 k$ d; o2 {如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
" g; s& R: x+ G8 [5 W* R. P1 c
9 j( x5 s4 Z4 f% U1 ^* n[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，

' H2 q$ x( N$ }6 S1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
6 g! o8 ^& x# a4 Y2。如果能COVER，大概能有多少利润？
# k& O6 o$ f. D: B9 m- ^3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

2 [! o7 E# y0 j. V40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
; e) u" g1 e. t: K/ r. m1 o
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

5 C/ G+ ~% @# J8 g  _# @7 u

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

5 y) d% ~0 U9 L  G0 u, Q( a8 b40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

' j; A- T8 A: C
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
# B2 X5 I7 N) z9 U) X5 C7 d4 ?  P
3 k/ r) H5 j& I- t. L1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
. {9 d9 @' K( g( p2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概

好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表


开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

7 r/ G3 ?7 U" D1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
5 S. P. ?5 n2 w3。能租多少钱？大概
) f& @0 a8 [% k/ v5 p  B3 B7 e! D2 D
0 Z; \$ D$ k& y0 ~5 A好几个朋友 ...

% g# z( n! m! J  @4 r) L5 shttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
- w9 g4 e- |6 L, s, c. F9 x& [$ D
% ]" z9 W$ i' Y8 F" B7 ~# ^: lFor Sale:$216,000
- z! J5 K6 g/ e( T- `! [ Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
; D! v5 l/ C1 J' GBedrooms : 2
$ X0 L# o+ @8 ?% O3 v% eBathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
# o9 T6 {( @0 _7 lInterior Floor Space : 87.50 m2
/ F" o" v$ ?9 H! V) E# M' RStoreys : Low rise
Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
* R6 Z2 K5 \( |! E2 ELocation : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
( V0 L. x; O. l% Z) z; r, V5 G
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

: w5 S2 i. H" U再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
  g. j/ I: Q/ o1 Y( a7 A6 ?9 i
# a7 i/ G& C7 O( |1 H, V[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

9 U5 c5 o. l( Z) W) I2 s0 u3 w5 R再次感谢。下面继续讨论。
) F, U! C( r; \. L8 r& V$ b% h' `- m1 ^8 x
1 [9 b* Z/ F! e8 n/ T" T我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
6 g# Q; y6 Z2 M9 H& `/ g4 B" `+ w
1 F% t% Q9 s2 B如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
0 h& `4 z5 a/ o1 w
$ Z1 a2 d& ^) y: x' K[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
0 v% x" ~; k3 ]房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
* y+ m/ d4 J; X
0 v; y4 v) V/ U% R$ q8 \* w如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
# B& a; x1 Q6 e3 u4 f( P
买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
. c' g/ {" r: k( {& U
! V0 @, Z- a6 r3 j7 }6 |总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
% R8 O' K. j; v- a% b' U& c: I
% X4 |0 c5 g# A  ]1 F[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

% ~; K4 I/ f- m至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

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