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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。5 A8 \* @9 v) Y$ [) y6 e

5 G  Z/ h; X/ a. u% o至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
6 D$ s0 c. g  U/ }2 v( }# j
& h, T! a# j7 k+ w; T1 O总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。( Z3 E6 T* {, G/ o) F6 u
% r4 C0 G3 q3 z+ b) b4 j$ O1 \. ~! S
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?' _4 Y* C7 h( m
1 e1 u! n3 F, |  {
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表 " H, i- k# [4 _1 A3 x' i% D2 j# }2 K
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
" z* ?9 U% s& M3 j# i& V  A
1 T4 N) L3 p& {! ~% f
回答两点:6 ]6 z/ D( ~4 w9 h/ Q. |, u
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?: o: ^" w$ \7 ^, t2 K9 |% N" a
5 P& n  U6 j3 h7 x' P
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),
" R/ D, ?0 C5 E) C' z3 P    存TD:4.75%=19000$/year 收益) {9 \9 K2 K4 R- I; e& r( x
    存RBC:4.0%=16000$/year 收益& X5 ~, U6 Y4 j' H! U1 S7 O9 o
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益0 X  D3 Q, [6 {
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
# @2 d) Y( O( E0 l9 {
) S& P6 ]* c+ R4 h3 P[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
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如果现在买个40W的房子租出去,
7 Y. L( C+ k6 t. {0 N9 W5 h$ H* n! V: B, I
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
# E- H3 b& v9 V3 z$ V5 c! l2。如果能COVER,大概能有多少利润?5 @/ v! |( X! I( n2 N% v) G
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
3 u& F- k1 V& J* O( {* V, l4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
3 @7 H- T2 n! M- j0 Z0 D2 e* t" W# K+ H! U  R, {; Y$ z; P2 G
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。& |9 S+ P8 D( d/ C( w

9 {% H: y* \, w[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
/ x% f8 P( u4 {. h+ d如果现在买个40W的房子租出去,
3 G6 O: T/ a0 U$ v6 ~6 k) o
- K/ D) r# s6 g, _- V1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
1 k/ ?! j! t+ F+ ?) h5 V1 P2。如果能COVER,大概能有多少利润?
# s, D6 d: V$ A9 g3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)1 R' x# @1 p: U( C
4。如果出 ...
9 D, f) E$ V3 |. Z
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ; j5 }. b, b, [1 G6 w

; ]; M; l7 B& Z% {5 J40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
; \) W; @& A  A  X4 D
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
1 b9 t( w; c) [9 U/ Q/ d* }" p( [, }1 v
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

. {' E% B, X3 p  c3 J5 b0 i% _
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 9 e5 D( t, O( l6 ?% |) \+ }& P
% w4 H+ X, v: G7 z
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

/ [/ |/ n  i8 m. p2 w4 i3 X! X7 [. k2 F4 l1 z1 \: a
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
: `9 U. z% Y5 C/ |0 k
, u2 S5 n- X/ w- E. P0 e1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
1 P8 P) l+ ?  J2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
0 l0 M( F7 j3 v5 W3。能租多少钱?大概+ ?" m" h# e" X, F

) k) y9 O" t: P8 F) ]4 r  ~好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 + L9 c! _; c; _
9 L. Y4 `0 l1 a; U5 B( c& i8 H
6 f7 Y& z2 o: k! o+ L
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?6 V( T  \$ T) l3 Q

7 ]* Y2 X8 ]& H% t  n1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概5 V; _3 X8 Q2 v+ [- t+ }
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
% \$ K4 [! J% Z8 B3。能租多少钱?大概( [' E& [1 T- i* D6 Y
; Y+ y% q5 |2 I3 K& D
好几个朋友 ...
0 Z2 o; K" E( z
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
0 w' k  [0 H5 ]6 B& {. k$ Z3 M$ `) u# P4 w- e* L4 h
For Sale:$216,000
: s7 w! h2 K4 T2 z$ i% j3 { Real Estate Type  : Single Family
1 Y2 p1 Y/ T( Q# {% aBuilding Type : Apartment
. H' k$ R$ r8 w9 hBedrooms : 2
1 L+ i9 w& a, e3 p( S! v1 |, \: pBathrooms : 1" D0 [; \8 o0 v  _' a/ ]* A' Y, f
Bathrooms (Partial) : 1
2 s3 Y$ j% d" b( oInterior Floor Space : 87.50 m27 e/ A5 n1 [  \  {! T, K
Storeys : Low rise$ l6 A" J2 A. w
Built in : 1978/ A9 r) a+ W5 y) M9 T1 `9 e
Land Size : 170.53 m23 M, v( G* e1 g) Y2 [& R$ r/ ~
Title : Condominium/Strata) b3 `+ b* N/ ~/ l7 J6 `: r
Location : 103 7407 171 ST2 F2 f7 w0 X+ D2 a
Edmonton, AB   T5T 2R1
9 G) Z$ i( R& r% O: S$ ~
& l0 L* A# _) K' }+ @2 y1 D/ l9 ?& j上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
6 o) s! c2 G8 ~! N- X
4 L* R% m2 t$ i) Q这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。+ V) I) L3 `# }3 V+ F

& y- A$ H: w1 i/ X6 m/ P再次感谢Monster。下面继续讨论。
) U+ I3 `# ~$ ^% M5 w5 w0 K# R6 f' }0 _
我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。, b% K8 w1 ^3 O" {8 e. B/ ]

" R9 D" |6 ~. c[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表 6 U; E+ B6 S! @8 n/ ~  Y
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
$ G9 W# F4 }  ^% L, S( n, S9 U
& r" N2 J% t3 ?% a+ Z再次感谢。下面继续讨论。
$ k2 p! L" ?8 C1 r7 j6 z. A) F: U( l3 y: B; ?
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

4 G3 j7 H# ]8 T$ n8 q一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
' u. W" C2 v. p1 Q4 E& Swhy not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。! a8 N% e9 L7 H: I7 ?+ y

1 B+ ]; {* A% A, ?7 v7 Q如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
! _% ^& j" b% s, g2 f; ]6 k8 I
# y) M, L% ~' B7 c2 z: X[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
8 P' \4 H& V) n% w# s  k1 F, e房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。6 q5 D/ f7 B% {& t+ @, m

" P3 l, c2 M3 ~, b* K! ~0 k( d如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

) r& a, p8 ]5 j8 m长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

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买CONDO维护的成本会少点。
( q( i- [- s5 ]; ]8 k2 H5 @; O
9 ]* H4 i/ U- S6 t买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
  d+ S4 i- k2 I* a7 e+ K# e' J9 B- w
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
# p" R& X1 g1 ~. l; \2 t; M( ^- c! i. S$ p% g
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
3 t2 L3 e% ~& g$ {; d
+ r: e- Y  ?1 L8 Q. g  d3 M总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
& c* ]1 {& u1 e, Q3 {1 @6 ?! A8 S6 n5 n/ Z$ B7 O6 }
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。5 y+ ?4 \7 D4 i* ^9 ^! Z9 A

/ c4 T6 A! d( n% ?* [4 @+ R至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
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发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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