为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
" l6 `7 @  z2 a1 g1 Y2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

* |+ |  Q# d: E1 l. r以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
9 Y9 E3 [3 |. Y5 M; z( B
1 e0 s0 U8 t+ o% R6 r结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
# M. m. g; f3 v- p8 c# r1 ?
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
$ K4 c- _/ I3 M# i9 D8 x1 B许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. V0 N' j; ~2 ?* x
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 z/ z6 k& A! Q2 r& f5 Q* P
* B$ U5 G0 z! |/ y
) F# N: G5 N+ O1 N' V为什么现在不是买房的时候？
/ A* {$ U. u3 P; k  @% M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# _" P4 i- a' o一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ @; G7 l/ w! _+ ]看涨派帖子的几个通病
$ ?0 R) D9 P( c谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
& R! O1 y$ D6 ^$ |; ?2 |2008年爱城房事将继续调整
1 o3 S. a- @' b4 ~; R* t' y爱城新闻----Edmonton News
, Z. X- G7 A5 Y不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
5 D* ~5 [" m8 H: L7 K0 `8 o
5 |  P* T9 x# @4 t4 }! {其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 d; x9 Y) M3 [

$ \/ d( @3 u+ K* w为什么现在不是买房的时候？
' S  e- H9 ~4 |/ b/ V, w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* S& `/ \0 ?: o' u一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 i  k* s; [5 w6 o# ^2 B0 @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

  c$ \  S- C7 Y1 B$ O3 C6 a收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
' f4 i' ^* ^4 i% H8 c# H有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
$ _' \* c; e, [

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
# ?  X- R7 q9 m


0 n9 ]% T8 i# c$ ~7 G* a为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

; Q2 z( {9 |4 A7 D0 b
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( E; N7 u0 ]  Q- N  ?4 }
, [& b. O" P' Q5 p/ `" C' c不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 P0 [0 u7 j+ P4 E* _; Q0 S" u: `为什么？
( A' R' p: _5 }% }( o1 J) u请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  X. z4 Y& O3 H# a6 d7 L0 fRatio是57%。

/ f2 [8 y/ ~$ J. s; c如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' [9 W8 ~/ u8 b% f' o我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
5 I* c) d" K. \& _
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

& y* y! d2 V0 k- ^$ X! d
8 {% `7 ~. x2 Q

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
9 j0 B1 Q9 f% ]2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; }( X% X( |/ m我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
5 k" H- |9 o+ ~. f' Mratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
$ h/ g$ t7 P- g7 H  A6 V这个结论怎么样？事实就是这样。"

0 c  z; ]% |  M现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( [! A' g& Q" Z3 ?* W" f$ k- n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
4 a, z& ?) B0 J% G我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
* v% W( V' r& o
0 p* f, A, l/ z/ |
$ y, u1 p! q  k, s# o  q4 a[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
' {6 S& k8 K/ ?6 G) ]7 x- ]

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  ^) O' v. j# e3 l- K( h说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
  G3 d: ?; v' c$ j. c" i

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: i& H1 N; P" R( i1 \4 ]2 p
8 j5 a& Q. Z* |% c6 b1 ?5 E. P0 l7 l也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

! A. p$ Z: f+ a: A6 i
2 [! ?/ W, F5 \" W我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
! D( b7 Q# J& g6 A  D3 c9 v“这位同学 (指yxi ...

7 O5 g8 ]0 j0 a0 M( V

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
+ J8 q" X5 K; u. m/ E
, L: A8 K" f- u9 k
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* y6 i2 F/ d, i; n4 W# K. }2 k: H
' Z4 f+ A& ^7 i* q也太简单了吧！！

1 j8 I5 Q+ R" Q0 v0 r
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
4 V: Q  e5 X/ q4 |$ W# |' v, t房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
# g4 A3 V& {* b7 F大家看看他回贴就能了解出来.
& i+ V; m( W! [+ P& d- q% a" O我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

/ ^' v6 M  T' x4 k2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
9 X" r, x( H7 d* Y6 ~) S0 E2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
! Q# K0 A& T* x2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
+ b- n9 V9 I6 G4 e2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 U; d9 ?: d% r# Z2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
' e9 f: x# p8 W. w2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

  F- @1 L0 o% \: P0 }( ~( M# W按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  D$ t+ W' `7 P, Z
! e' V$ w2 N. }! m2 Y+ I1 `打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
* D5 X$ t( e# L1 H- k8 d
( |6 @! n  A+ s' e  ?5 Cratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
: f. O& y% y6 X8 r2 {
9 ^9 \& B4 l3 O0 ^真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

7 @2 E) t  x! c" o0 i大家多交流。谢谢。
1 ?* o0 ^$ @- a. T; w( I$ v
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
3 [3 f. [2 W$ M; ?* P我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
' B4 U' C2 s) R6 K
! w& b0 \  i6 I0 |+ r5 D我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

: F: A4 e% d8 A" ]4 |
  X0 Q# @% R0 A$ N你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 a) ?  L; R5 Y- g5 x
% F% v9 l/ x$ C$ C2 [  Z# }你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 F% b, c5 s& z7 g/ t* z$ v
% I# X& b% G. c1 Q; P4 A' a8 [到底是谁病态？
9 t) @: D! f' A
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
- P+ E  m& A* w
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
  f, e; w' |8 n* A& O. A% F. W: N
) `. j, ]/ \9 W, f+ p% `另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
: C5 t! U8 s$ a/ l+ q4 U7 [3 L0 \

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

0 o( t: o8 c" ?2 w8 K7 d8 s; W
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ M  D9 M+ A9 o3 d6 Z3 z
6 T1 e( h% Y) h$ q3 k难道你反而观之。