为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
. |8 Y! z$ r3 J3 ^$ D7 `( ]0 S2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
4 s" @  G" G7 c$ q# f2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
; j' F, F9 `/ M: u- M& r
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
2 J8 q( v" T* h$ c) s+ p
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
9 {. e. v" s) c# b* s/ x
6 g& P8 x5 x, p+ X9 ^其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
+ A9 @$ L( W. E6 p9 \  @. J许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

5 o( U+ [. d% P* K, S2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# a6 h# h( S: a

5 y2 m) G4 S0 y6 V为什么现在不是买房的时候？
7 @0 E# T* x+ S, e8 f$ J( D; s' b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, n; i0 G% G9 a3 |5 X: v3 p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
/ ]7 X% O& s% U, b' W3 n谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- `) j0 G! @( s2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
1 `# h( v3 L! C# f0 S$ t+ w4 s6 M! K移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
6 S* [% ?: p. |, J  d2 C7 q( `" ~谈房论地----House & Land
# t4 Y5 [5 @1 Z7 X1 j: G5 h
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 X, l( @/ D0 e: [" E5 D

( T# ?6 V5 `1 _* [0 A
" q- _8 r' z% Y6 A8 z1 i& P为什么现在不是买房的时候？
+ B& W5 M/ W$ Q- w. M. z" m% p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
" _& R" M9 Q: d谈房论地----Hou ...

) C+ t- R/ l$ P1 A4 {2 H2 Q' H收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% A- Y! X* p. Q3 ^2 {/ c( h, V& N
0 F* p1 E8 u0 {  e
) C  o% u7 W3 g0 \3 s8 K
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) g1 P3 s: G3 G7 d3 @一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
6 x, i& k4 S2 D5 M3 e, i0 Q看涨派帖子的几个通病
, C3 d8 H. g( u( b0 N. i谈房论地----Hou ...

/ l, ~8 p: ], ?* d忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 Q0 m, h5 j. V* U

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

; H5 ^- R$ z" i- k2 |- B) w不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 r* N' H) E  X* G! B6 S& X4 D为什么？
% {/ l- Q7 k3 Y: @7 `1 n" K. u请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

/ p  U: K/ b1 {" w. j- A" x1 T如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
9 ]) W/ c  H) z7 l4 z. \+ _
1 u- s4 t4 g; C, C% y, [恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( U' L( c: m* f2 r# t4 u
  t3 Q4 d4 Q1 J7 [, s5 d& k不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
2 D# q) u; y" B  Q* g' c# p请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

8 ^) k5 j2 O# a- J. T$ P如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

( K: u5 d  x. i

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

6 j0 z" g; t' U; \“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
, r( y( P8 Q, I# M; p+ c1 G2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ V: M+ W+ S: I0 h  A2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
: U- V: o7 Q% n; ~9 D; R& r) C3 D6 K8 Q1 Mratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
( M( w- g' Z0 ~/ T7 e
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
' v. e9 a7 b5 ?& k/ Q说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( I4 {/ T$ q3 p: K/ ]& O$ X+ T
0 l( `  A% l! e  R+ Z9 h1 e' h现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
) k: Y. \1 Z' n# K3 l  ]7 Y这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


* d% [3 s$ ^2 ]" t  a' X6 N[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
9 i7 @$ u& Y$ m7 y; ~! N5 W% x
+ D: M- W+ H+ d9 q- z" S
- s7 q* N+ e& _; @忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# D' I  N, i/ c9 e

/ n  Y( U7 t) z) R- |2 p3 g8 c
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

8 ~: l$ A. d4 P4 t" h" M
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 e5 z$ o3 ?1 `+ k6 u“这位同学 (指yxi ...

: v+ k/ h3 I/ ~5 J' k

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
. X/ D+ k7 t8 l2 I
: s, F7 E: w& U我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
7 B/ T+ ?3 c. v( h# u
/ j# U' Y1 h1 R% g' C9 I( @- n: Y$ \
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

4 a& B( S- {9 Y! r$ @
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
( M% ]1 K5 P$ e' X, T房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

" e; p4 l* D) ^! [- J, I2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
- `: K/ [' M' x$ y: W* p* x$ b, T7 P2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
- R3 H' w$ B( j$ e9 q2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
/ C% P" ^; q1 ^# u$ X2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
: M+ Q8 t. c2 S+ p. y, q
6 z; v' B6 e' B( A- }' K2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
7 d) u( N9 y( {3 b5 O
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
! f7 H! y* K: s0 z- T+ F
. G4 l( f" x& X2 ~* @5 X2 J. g打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 V- L; v+ r! K9 |; l1 P) V
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
) m6 g! n& Q0 n3 n6 `9 L
- v- [& f4 A) S0 R真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

0 C/ Z% _+ d+ j大家多交流。谢谢。
2 n& Z' S8 f/ G6 I
& O& q6 o, k- Z- D* l3 n[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
3 m1 M: B$ w' u: w7 K我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

; c+ q, P' E/ N: _我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

1 U5 f6 U. C9 e/ e, D& o6 |
2 k8 W' u% ]/ y! {你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
* ~; `! [! f, m  J" J1 P我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
. r% C0 {6 }$ X3 |# j' P$ [
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
6 o# v; i( C: \7 ~, h& a6 ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
, ]; H% b# u  S: t( P不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

/ v, @9 y% i6 C) x: Z
到底是谁病态？
1 n4 f3 w# |( U4 ~. X4 X
# o1 l4 _; K  y4 A  q我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

( l0 Y, G. @* }5 w1 D你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

- o" }1 o9 w- U8 O6 g% S% g另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

& I' Z1 y/ ^! X2 h) Z* `3 ^
; [& x; S: \2 P! X. K. T难道你反而观之。