为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
! ^6 o; }0 d. {+ Z+ x- L$ ?3 _2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
% N/ \# B2 j: x. [' m: _7 e8 r2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
1 c* A) ^8 I" \# D4 ]" g2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
9 u8 D( u+ Y0 k
8 F3 Z- z! p  i; z0 p6 n; a: [6 k+ c以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
' M. u  L6 _! Y- M+ p# R
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
% S6 |0 q! Y; Q' ~# k

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

0 Q( j  @; H" v; C, `( y0 H8 Y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
, S  ~3 T+ K# X* E) _
: b" g8 M5 m' \3 r/ ^" k) }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 D# ?; M. g; g2 |2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

) r6 I8 M" ^; j9 q: g8 \3 d
为什么现在不是买房的时候？
  `0 A: {6 s" r; X' d/ f: ^  M/ U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; T/ Q* M9 J0 q2 }$ i1 B9 N) N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
9 ]# K3 f' Z" v7 y3 J: F2008年爱城房事将继续调整
0 H1 f! t1 o( z: y. ?9 b爱城新闻----Edmonton News
3 l0 }) b1 f, `不要把歧视说成是窝里斗!
  }7 J" ?0 r3 x% n" h7 V移民生活----Life of Immigrants
; C3 l) J0 a% c" I让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
* Y7 m" e7 A- a; I; D谈房论地----House & Land

& O- d7 M  b, E其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 l  }+ @  t5 c$ a9 l% i  d' L
, S. g6 z" }2 W/ _8 I0 O

, {. K. m' x, a1 g) F' i1 k7 r$ j为什么现在不是买房的时候？
! l/ q4 A: z' B& O3 p, f! T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 k# y  Z. q% a" M. l% w& ]1 I- K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
: M- N9 \" o6 T9 g" l谈房论地----Hou ...

0 p, v9 ^7 p, \# D1 e( {
9 {8 y3 }1 M+ f& @收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
# d3 N' D- ~' t
  _+ i( G+ m4 t& t6 Y
& o5 ]+ x' n: o
$ ~$ |' i" P/ ?8 |0 P7 B为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ Z% d+ W' n* t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% \5 K7 i( b# A& ^3 p  X  a" f
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
- A) Q) V, G) b5 a

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 Z: Y3 Y2 A1 d
/ X0 s+ g* N: t( e0 Z, a6 w不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
" P8 r) P8 P9 ]. q7 i请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
; \7 S2 x9 h9 r
9 k: ^$ L  R5 J! b4 S) c3 @- ^. z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
1 s( U7 _+ {4 ^  J' U请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 z: l& M0 e+ |# ^Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

! M: t. G' r6 f1 R7 f

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
+ x3 h5 p( }5 ?1 @1 t- w. O! o+ j2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
7 L+ _; M9 W! c& K0 i我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( {, d8 R6 d8 T0 C5 kratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) H2 Y; e) u& U2 S1 _! a1 u这个结论怎么样？事实就是这样。"
/ W4 i# s4 D5 U: f: Z' {
  @+ {' [, i% `  N' A, z6 A现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" R. t( c: f1 A4 N

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 j8 p, [4 ~) E1 u3 w! ~说实话我确实是马甲,现实见过你.
' r1 \0 o+ U" z+ N. W& y. F( H( K7 y. W我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

1 z/ B: F8 F! q
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
, V4 d8 x; H1 m# ]+ P8 G这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

  P7 [) r5 D0 H2 e$ Z7 m
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
3 H( f+ k  v" U$ w8 y. T" f* F0 c
5 ^/ `6 t0 p$ `1 u2 |- b, u* q
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

: E( f3 t, n" i3 R: M是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
& Z  T+ H; _: y  j
' P( G/ Y! y3 \. W# [
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
9 q9 j+ B6 Z) G“这位同学 (指yxi ...

6 i/ n( t! E; w2 L  n

" q# @- C# t: z0 f8 x0 f. R2 Z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
+ |0 j2 i3 r3 a# V
; U3 O& k3 I) y8 ~我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! I4 p0 E6 {; y( x$ o3 a
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

4 K. f! t) ^; @0 s9 N. K' F3 d
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% B. o6 z/ E9 h" U: N& N房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, A( }, C- g( x9 X
0 A4 {# g3 o. A' m$ I我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
2 W! X* z: x: F  E0 H
# O% r: M6 O! h& T3 A8 e2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
( o) I7 }- }6 `* i& o2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
0 O  c9 n( I+ L+ l2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 t: @- K2 u* j) Y; w
- ]0 Y( J& |7 L5 Q4 t2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
* U- L7 s, J5 f$ ?2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
5 U- n# }* b8 p9 e4 S1 K4 l
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
2 K" o4 A/ G! J0 r' T$ u
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 r% c$ B( G- o' v  J
: K; v  w$ A; e* t% H+ w9 L再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
  ?- O6 d9 U7 C# a) w
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

$ X0 J# e, a$ [* k大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" y5 b: q8 h1 f我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& o, w7 y. P8 b/ a大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

4 N& D$ v1 E) y$ ~
到底是谁病态？

, z" i  ]( r: ~& i" [4 R( b我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

4 y5 x+ u- g' t' y7 E" K你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 @* }  s" r+ Y& t6 i* ~9 ]" W
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
9 R. m" T! H; ]

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& \( i1 o. ]+ W! z- C. D
0 d  w/ K( ?; `* n9 \) L% R% R
. o% r) _1 I/ r; t. s: D1 E! A是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

$ s$ ~: G1 E3 V
难道你反而观之。