为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
/ y4 P) l- T( A3 b: `0 n6 J0 `
! x' m7 S1 k: ~8 x2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
0 s' Y: S  P! R! |1 x4 M" p* c# q2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

4 }' E- U3 w% Y$ ?# e" v9 y- ~3 @' O以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

" V* |$ i! Q4 a. N5 \# O结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- y: E0 }# J" |, m  @
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
- W0 U4 k4 ^: K" w. S
4 O' J$ w; ~5 M8 ]) c其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" Z  Y, C9 v9 Y1 G% z! S
9 |& a' {$ k0 z6 z" G; F2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( [( w  e6 P( ?# Z

5 e. W5 w; N: D) }1 J: }' ^为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  z+ K) ~5 n3 i) r4 R/ G看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
( r; O/ g% M4 V2 v5 W. b! }- k2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
% W+ F8 }, H5 l1 I6 i移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
! z# `3 J% D- j- Z% f9 @
8 Z2 m2 p9 l  J+ g% _/ S其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 Z/ }9 a: K) q. P$ l  m1 ~( \- Z
4 q! j* E* j* U

) _! [" v" |; R为什么现在不是买房的时候？
8 w3 ]5 a: G6 ^' P8 x5 Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# _7 Z0 E$ r- \2 I' R一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
8 K- Q3 V2 i! ^; i) z4 `谈房论地----Hou ...

& y& `4 V4 N" E6 F- V1 ^$ i) w1 }! f
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

3 [$ O- q) f  z- y; V0 W. O' L
1 c. U. S0 @6 y
为什么现在不是买房的时候？
- q! C% S, u3 o+ i& Z. T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

* b" }! J3 L' [% O6 h- l如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
3 T  X' c6 f8 b# q  K  u2 F我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

/ S9 s: K3 b# F恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
8 V) o, {8 `: w& S7 g楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* Y; }- h. w9 Y8 G/ B: B
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
. S" G! i) Q% C- b1 p" T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
* \/ c: S4 U" V( C
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 r9 k! Q# I1 \8 g7 x

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

2 K% x! a" f$ V* N5 |' u6 x  n+ t! _“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
$ A6 m0 U- }9 Z$ u这个结论怎么样？事实就是这样。"
# x3 s  a$ ~$ u3 f1 f1 L
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
3 B" `: F. b4 Z说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
' c2 r/ W* J- J2 d这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


0 G, C% i  M: K/ D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

7 W. r) g6 r6 k' S1 Y  o6 L
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

$ {: u( b: _9 f2 r, G+ t% Y7 X: t7 b# n

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
0 w- `9 J& j+ I% C; r
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ v  }, i" L# {5 D3 i; A! A( j( s
; f; q: U8 w8 p2 `也太简单了吧！！

3 k$ v9 V! h$ C) C$ V8 Y
8 v5 O8 X& S7 B+ U房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 c' O7 M9 F; Z5 m& X, T* A2 G房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
$ i7 a/ k7 E% g$ m, g0 Z

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

1 }' \  E7 G0 t我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 y$ N, N6 q- t3 _, N8 ?. w
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
* r- J$ Y8 o! g1 L3 S- \2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
5 b- G! |& a" v/ b: ^& i. s9 K: g2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ k8 k* h7 F& C5 d8 y2 S! S0 d2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

0 Z9 _1 J. i* k/ A: d7 ]! V按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% z, o9 C: S- D  ?# u8 _/ S0 |1 P
1 c+ U9 T$ G* W* g打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
$ e$ E& o( C0 p6 f8 R. z6 y0 ]
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

' r: q# ~1 M  q- N. O! S8 b. b( h再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
0 D5 S3 W3 o7 I7 Z% [7 G6 P4 Y
3 E4 |6 v4 M1 c: H4 c6 O( V真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
' @9 V' ?- T' }6 Y% ^; S- n
大家多交流。谢谢。
( E- C" C2 u2 ]2 |$ u
5 m+ p$ Y" s  f, Q* }' a# v[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
8 T) @9 E# w" ?* k2 h, G7 @我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
1 L5 l5 B$ G% ]: L4 U  H- r
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! x" Y& c$ W% w: p/ g
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
# x5 ?; ~  i+ X: a
/ F3 @5 y* Y+ g你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
" s9 ?( |! [) I7 R+ i1 L% l( h不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
) e9 t5 }& K$ ^大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' h% t, O$ @5 s$ W& K到底是谁病态？
9 A9 x0 t  _1 \! E- {" c* }
  ?- R/ K- p( N$ [, M我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

5 _6 P2 P- }& ~' L0 W! M& }1 R另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
1 h( e% u1 G7 X0 L

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

" r) l( i8 |3 R# J- }3 o1 Q6 d: E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 n) b% }; [9 T5 D! G
也太简单了吧！！

9 _* A- n0 K) C5 n% R
难道你反而观之。