为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% N& K: [+ F6 C( H, K2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 D4 Z* C! Z: W2 L1 V0 m2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
. D5 ?, L8 d, Z2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
+ I9 C( o5 F1 E) K+ `2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

+ x% D! E; u5 t" A以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
& Q' r/ l2 b5 V0 n
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

% J6 q- k, i0 G4 ?( o7 H& S注意：纸上谈兵仅供参考。
# O7 w7 V8 _4 s4 \3 _" G& ~

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

4 m+ x, ~9 n% A' {. ^其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

3 D" k! j# `1 F2 v0 i2 ]2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 F/ H% ?. }; a7 V: _2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ M2 h2 v, F( T3 Y4 h' E9 _& N为什么现在不是买房的时候？
3 q. c* |. L2 {' J8 p+ ~3 c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 P$ P8 k" c. S7 L( ]一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
! |0 P$ S! m$ |% c& |8 m& {2008年爱城房事将继续调整
" S$ j. x# [. Y, h5 S2 v爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
4 p! m+ y3 F8 }. W$ R/ c2 b  x9 l; i移民生活----Life of Immigrants
0 p- ?( K5 ?. e4 X让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
  G8 ]; ?3 A' R6 O4 q谈房论地----House & Land
* i! E* J" \9 {4 p! S
9 U& d7 N& K  v+ u/ u其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


& o9 J9 i# t* o5 p' C' l' ]
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ y& O% g! U5 }3 P# C2 u, |( Z9 S一月份售出房和上市房之比降至历史最低
- b# p# Z5 ^; w* B6 y5 z9 H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; Q3 e* i1 n% `% A* \! y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

, _0 }) k1 u+ k% f: }( A
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
7 K1 c  M7 D. ]1 d, j% G有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; M) E: S3 i. H$ @" }, T8 w- u, n

; \9 w+ n9 d: R2 ^为什么现在不是买房的时候？
  G& B1 P! K8 n/ _. q9 E1 b( W谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 j  ]& h6 D: z1 [一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( s7 r. D7 N9 U4 Y" h" C  y" T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 t2 O1 q7 J% U. c; H* q; e7 U# h谈房论地----Hou ...

( y5 }3 z( @+ {4 G8 Y( J  @
4 F3 }& U2 z0 e2 @* c忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: y6 o3 t3 N& w- S9 D/ S( ~说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" @. C' O2 {7 V! H

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
" [& A- F. b  Z8 i+ W- u3 h
0 c/ a; M8 q; ?6 \5 @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 B' p2 A0 i% O' C  B* A% b为什么？
( k2 O# y. R( j0 p" J3 s7 W请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( r& ^, }) z2 }  ?2 m5 s7 l
% _1 d: }5 J7 G7 M5 @! [" h# ~恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 D5 w" n$ Z: d7 p' c4 \8 y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

, o2 h7 P# W% Y4 _6 e不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% H" _2 g1 L5 C! j9 f, Y为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- e# R5 G: N0 z3 t! Q

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

7 |0 }% l7 ?# o+ F4 h( s+ M9 d: r“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
, |/ v7 v) j. k' u/ G. Y2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
; n6 ~: u- l& z3 L; f5 ~* K4 Q2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
8 k8 n3 S' G7 I5 a! H这个结论怎么样？事实就是这样。"
: @) @! J2 f& l7 Q! d7 j
4 o  a  }. N6 j( ?$ u6 r1 w; A现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
, L- q2 U% W2 q6 _4 X& `- Y2 q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
; x# P6 z3 {/ s; g说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

) ~: F) D8 t! |. l3 M' F
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


/ U  f, V/ Q& r8 m- ~8 q[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
& d) P7 K# Z9 r0 i- Y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( L3 m' b+ b' J5 U& z. Z0 }

! H2 X; k) u. T& [& U, r. m
' y7 a1 ^  @0 o* {7 i( \$ f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

9 D0 L$ N$ `0 c0 V( W
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
  A* ^$ P5 S$ V: }- K, s( ]& P“这位同学 (指yxi ...

- ^1 Y% d  G6 T# Z2 \- J
0 h1 t/ t0 `. b& e7 ~1 _4 `
9 N' P; e3 k& N. Q# s请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
+ N- W7 ~3 Q: P" E2 @) I# [
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

" R) r2 B, H* Q, q9 G: S9 [0 K
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ K% w0 q. L2 Q& G
$ N% u, V. ^( H# c: E/ ?也太简单了吧！！

( W- Y+ q; }4 o3 H5 _& [- L2 ]) h
1 f3 ?3 p" D. ]' t3 t$ i房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 J6 d- F: y) W3 G2 h. u3 V' F: b房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' z- A- D2 D+ |+ K1 d大家看看他回贴就能了解出来.
# C. U/ k/ }* S% ?& }7 J我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ m$ F3 u! }; U$ r0 K, h9 t: ^- g
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
3 |* E8 L, v' t, D
$ \5 F8 a4 |4 u/ k4 @8 O2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
8 K0 _7 d" F6 P2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
/ E( y  ~/ v" i& Y2 k2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 Z3 u, X+ w7 S2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
% N. ~, @9 ?9 k2 x# v2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
# D1 _' x* p5 F) h) F7 |2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2 _( Y7 r& n2 E2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. e" p( n( `6 Z2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
- U; `) L9 _, ^" d/ g) Y! b$ y. l1 D& v2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
; L" t: U9 k+ l% Y& S, q
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

* C1 F* P) H( G打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

% r' B( M7 h4 D) j再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

2 q5 |3 }) ]  E大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
  s1 D7 S3 ?3 E( ?& ?+ t* O8 }0 l我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
) ]4 T3 ?1 [- g  t
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 w' E: U, ]( J$ R/ D8 y6 i
6 B7 Z* |& {5 m- F! _( g( [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
3 G7 f5 d% T. b, v& y我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
* m% s" N) g" l' y
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
; A6 l2 W# \8 K8 J0 C不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
# f$ `+ n7 O# k8 J我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 v/ o. [6 J4 p, D到底是谁病态？
+ H. l0 y5 b' @
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

0 e7 Z% E) c" S7 y, p另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 F& W. W% h! Z! {

2 G2 E, J) H/ O$ m是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 N! q0 K% @/ A6 h) H
. M* U8 k- N3 E" F3 M9 t: H/ p4 ?也太简单了吧！！

难道你反而观之。