为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) o. F) ~" ?1 N0 Y. \
0 K7 ^6 O* T- f5 S1 r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
# X  {) P" C" y* I* D$ ^2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
8 Q! |% L. X# y' i2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
0 d  ^6 M2 I" m
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
+ w& x- I4 x  T+ {6 H
' K" ]& D7 U( F; `1 B- q结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
& s7 a7 m# i* O, `! w( `0 @
注意：纸上谈兵仅供参考。
/ i7 Y' o3 |' Z5 W

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
' ?3 G9 `; i) S6 ?
0 Y1 a2 @$ v5 @' [0 r7 h5 x& C/ \其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
! Q# G; u4 Z9 ^9 d, J+ Q许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( i- O3 j% g  z- D4 p: C
" i3 x6 d! f/ _4 {" I( r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- J' a, c" w9 G; z
$ S% G6 H$ h0 o4 x4 ]) a1 [
+ |9 h' R. w* |) l3 |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; e0 j' `) E8 u; Z9 d) P( C一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 J1 k' o2 W! ~( R: ~" i5 _  X% y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& Q! I! o5 d& P' P; O: Z, l看涨派帖子的几个通病
$ i5 P7 R5 n) L# ]9 [8 ?+ e8 x谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
* m( x  U9 ^; B3 K
# \- v8 o$ N3 F. C. S  I0 v其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

3 Q/ P5 q& w2 j  l) f

  k2 Q$ H5 G! e; q为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' d) X" n: w+ m: X一月份售出房和上市房之比降至历史最低
  g$ U, K: E% o* A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 N5 x* Z" _4 Z( J9 r9 Y看涨派帖子的几个通病
7 |: {% o1 N' z; [谈房论地----Hou ...

( a0 n- ?$ U5 Z  F% O1 b% a/ X收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
" l( }; c3 u5 D# ?3 w- G

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 O% m8 p3 V; x8 @0 f

9 w* O/ r% r& y- I/ M; Q
9 ~8 V( ]0 S7 p! M. ]% U& R, j, K) ~为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 Z( Q- p' [. y3 h: \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

' s& P4 V# i6 Z9 M3 }6 M
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( Q$ _  ~9 {7 Y& a! N6 x. L
* {  R& r- q9 i1 J5 R  O& K不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
) V0 j$ I6 k/ d请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: l# l* ^% e' p0 k$ }Ratio是57%。

$ }! ?  S; f8 i8 ^# ^; r& N( c" B' v( ^  q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  U$ R* Y  T2 g4 Q- H) d  `我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
! c0 `  ]4 L: L) r- l' ]
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

. R1 e" f" B# Z7 w9 R5 l6 _不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
' n3 e( v1 b7 V" r+ j为什么？
; q, n& L! z. y4 c( B3 t请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
' U& s  W+ V! _% m% A0 `; c
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

# q# s' d8 {+ o# U

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

8 d; O' K9 ^) F! F“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
# [  m& }. g9 N+ _6 A$ t0 D, Z0 O
. l  a9 m5 Q, p3 T现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
! ]9 {/ f9 Z' E5 E: X6 s: C* V6 Q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

7 l; |& N" C; ]7 o% y0 g* Y- u; p现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
6 A7 Y, s: t5 i/ p' n) M2 J这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

) U7 @/ M/ @3 T% {1 y
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

! P, F! U- q, b. s$ q
. v  R, Q" D& l% g0 b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 A8 z3 g# t" Z  N* y0 ]3 c7 l  i

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; J" C: ^6 d6 ~0 s3 L7 c! @3 r
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

) f4 l% ~8 h# u0 j7 s8 p# H
3 m, N$ z1 T- ]) n9 b8 Z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- ?  Z* N4 y) k, f. K$ f
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
& p+ s$ @7 g& a
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
* }: O7 c. W, s: v2 F/ f6 J8 L2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
$ x0 ]( P6 l1 s9 S
; W/ x& `9 {: b2 Z5 H, s) V2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
; e% F. n* y5 M3 c3 O2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
# A6 Z" o( m; g  s: p2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
8 k+ o/ V  o: c5 f* ~2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

7 d! m( p6 N3 V8 G! d; {  @打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
! z/ {$ M. g* i- U$ A: g
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
- i, @  U- b; u  C
  u0 w+ v( O% {" ?6 ~2 w7 X真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% z0 C5 X, @! b2 t
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

  M# i, V( U$ g7 s1 g我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

  ^' s% J$ L5 u6 e& y你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
% ]6 F4 B& w$ ]: q! v

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
% s' j% Q( S, N5 A# U& L0 l, e& j不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* O0 J9 {$ a# `1 `* d5 p& |) W到底是谁病态？
1 U1 v8 [: k4 V; p$ \& v+ @2 r
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
3 A( G# }  V- O# z/ d( Q
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
( x) O4 y9 a2 F
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

" M+ O! c8 N4 y
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. g: @. G6 f. l+ I- t
. j5 c9 Y6 u/ [6 Q, Q: v也太简单了吧！！

难道你反而观之。