为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' [  M5 r- Y; D( Q+ S8 z# t
1 h0 G9 ]- E" q6 y, u( v4 E2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
9 ?2 x5 x9 D9 N4 y, Y2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
$ }: h3 L) V, i  A$ N3 r0 z8 n2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ Y0 ^6 r3 V7 d  c. ?( ^0 r2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
( T( g7 J% e& U; [9 ?9 u
; _* z6 I! s9 O! Q$ a% W以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
4 ~+ P1 `# j! Q1 d, H9 k+ `
注意：纸上谈兵仅供参考。
5 ^3 o" [6 @# O  q8 e. D

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

3 W2 ^& |' ~) ~5 a; x其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
  z  W( n# a" b; J9 @# B: E7 }! v, g
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
# h  C% J6 j. g8 n7 X0 P( s; Q0 m& x2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) U7 v: _; j* F/ ]" V  D. t8 U看涨派帖子的几个通病
' d( a* D9 d/ Y8 E9 G7 N6 b6 h谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. p% ]7 D* W& b3 a9 _, k2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
' a" T6 Y& L" S: |, \4 w不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# A! {. \; f4 U1 s: ]8 d! F谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) a# K2 v$ h; a; C7 L& Q

1 e4 W: {' k) s- [5 G' d
7 Z) V6 E/ H9 n5 U0 q4 x3 `/ f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! A0 b8 i4 w+ S' X+ s. I3 ?: n5 U一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 k& C# R, g. v, T/ A: j
; r6 P7 Z! Q7 Q: p收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 [  P1 X, p% d5 h% t6 h

( L& X! l# `! d
为什么现在不是买房的时候？
# M" F* O- }, n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, d8 k  A; a0 P8 v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 M/ I( u" O. r5 `2 d

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 r8 b8 Y9 N; G& |& H/ M
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. A- ^, a0 ~) t7 ~+ m为什么？
) i! u) K% [, \) d' ~+ q请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

4 _! D( {( n4 C: \5 g# l/ B* q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' Q% T, s# s0 l$ T+ q  D  @* B; z7 Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

- N' Q: F2 U! \4 q7 {6 Z( U恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
/ U/ x6 A2 j# H( q  @楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
# |3 P- w1 p  h  ~: g5 Z1 `1 }1 u  n请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
  }) p8 Z9 {: Q, O# _3 Z) y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

& x6 u' k4 ^" u5 S# h* \3 g! \! D“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
8 {+ n& I; @) K( xratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
! g  d# ^  P3 \- l( E9 N这个结论怎么样？事实就是这样。"
& G  n8 y- K2 p! O
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
' C/ Q( p0 t' v# n. g说实话我确实是马甲,现实见过你.
' j* |& ]+ P4 Y5 D; t我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

2 ?: r! m5 Q+ m$ c$ z4 d9 }* P# a; V
9 b. D1 F. \9 s现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


' ~0 Q+ S  Y. M6 O; ?; @8 e忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 o0 _" G) D+ X; ?# b说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 p" e# r) L8 q

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


( g0 q, J: l7 Q. S7 _; R我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
  n& ~8 a4 Z+ J, k% K4 F“这位同学 (指yxi ...

' g( }. O7 D5 O
: P6 M. M- R1 N0 H) b: d请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
  E) w5 O7 s$ Y% D7 e' C/ T
) k) A$ S) X" F/ ]$ L我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( |' M) h" Z( _( T
) W/ d4 c; s/ u( P
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

  w" c. q$ V! H0 R/ u也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
; U7 Y0 U; J  `5 X3 E房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
% H1 E. j9 F' }9 V, Q2 y

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 P6 R0 A5 j" h/ \* @: {9 G9 I大家看看他回贴就能了解出来.
( E* Q! V% \; P8 }2 I6 i我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! n2 I) U) @1 ~/ c! m
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
2 u4 e, u' r2 @$ \! ?
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
, x# T7 I& y0 z  h2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
$ @2 Q" ~, `4 [: N, L4 X2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

" _) {0 z; n' {* d$ l. G' p8 I2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
& m' v3 K0 V) g* ^# @4 M2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
) d  T9 \$ t+ i5 [( Z$ u  Q( n1 a2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 k" @& h! I3 R# V: w6 R2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
) K3 m3 U1 N, `: h. _# K+ t2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
; ?9 H6 g* t" o* h- O" E' N
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

" ^3 `+ R5 S& D打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

) N* O* S8 L" Vratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 g2 L4 G0 O* Q1 `  Q" B  x
7 Z4 ]0 s' A9 s  k6 l再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
. p/ o$ [1 Y6 V6 Z2 |+ V
, e( z/ n4 k* m- ]( d% d- m' d真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 b) i4 B# Z+ A
2 g& n$ j) `. S1 u6 C7 i大家多交流。谢谢。

- I9 ]/ @; |' [. m* G. E[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

3 r+ E! ?  k' `; F: a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) q  D" ]( d; A; ~1 ~" d你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
) s8 u- P* K: P2 Q" p我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' S3 G4 Z. o1 k1 \/ R: J
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
( [! u8 w) ]6 d  I( \1 x

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ Q7 H" B  R  ~  q' v大家看看他回贴就能了解出来.
1 B1 w$ b% h. O" R8 I3 w我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
& e: Y1 G! N2 x* x' n$ Z7 h: x" S  y
6 I# C  z2 _0 }( B3 s- Q我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

1 u* t+ l! }0 A, ^你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 z  D4 N& w. W& o1 z
" a3 t9 m  D$ U7 T; |另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
8 K2 Z1 ]: X2 A

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 x% _5 A; A6 X; l
$ M6 R6 B! f0 r( g; I
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

* N6 C0 v( M" e1 p0 a难道你反而观之。