为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2 O1 i2 ~: X7 r: o( L6 j2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

+ L  I( y( x7 Z) C( {' Q以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
; o1 ?- O, `7 z4 F  N
( ^) b8 w( G, N( k6 p结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
  o! G9 [0 l, e1 _' b, W

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

. i7 d& W+ `; n其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% E3 x6 D* x- {- k+ C
4 }  {- j/ S# S4 o( U! a2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
# }3 o: R& V9 I2 ]8 u3 M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; o, Z5 }. m( ?7 X# \) L一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
: O  R% D# J! [  h$ i" r) L谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
! H" w: ~0 q" c5 G7 |* E7 Z2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
( q4 s# Y& }0 q, X; k1 s移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
8 D: d) i" y" {
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& K" _  o* V3 p+ i# w, N" U+ H$ p/ @

7 G0 Y0 N$ i1 a/ O! h
# J# @* ~! R/ t2 j" d' {为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% s. P4 i) J& `5 R: e) Q7 J" q
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
, o; g' J3 R1 B/ e9 `' d1 g" H" _有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* y) y2 Y, q/ S# B

; s8 y2 x  J- S
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, C% j: Y. q$ t! z; b9 t) x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. U$ g  I$ V: q; o3 p/ E看涨派帖子的几个通病
3 U8 r6 [: N( [) j3 @8 W谈房论地----Hou ...

" i: s" J) l! i0 C+ n
& s4 l, \  i2 j1 E- J$ |忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. J& N' U) H% U

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; d1 z/ ]7 Y& O+ r" d8 v
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 h) q% V3 g( [3 \, Z* `6 ~3 Z: h2 D为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
2 t8 g0 e! Z8 @) w$ zRatio是57%。

" `2 {+ L8 g; T( ^. c: z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  V" K" [2 u: j8 b5 l+ B. E4 i我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% o9 W8 C! l0 t% _
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, [% q2 S, {1 JRatio是57%。

7 _+ }) a4 R6 _6 s如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 i. h/ v( T- r* J6 B9 a8 k

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

3 w$ d8 N  [% \  ]# [$ l1 @6 G“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
# e5 _& E& C: H7 x2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
# G8 Y  F, X/ \ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" C& u8 m+ z! m这个结论怎么样？事实就是这样。"

5 Z; t$ B/ H; d. p/ M1 O现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

6 B5 L8 J8 v" q8 P8 p1 J, r  O
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
, v7 Y7 ^( i! u# ?- R
6 P2 M! T% S! y. }7 o! C  e* X% B
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
+ c8 m4 |" F- `, X8 b8 J! h5 T6 T0 k/ b) j

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 Y  Q1 F; [$ m. n说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 [  \; T  v# p* w+ P7 r7 R, ?- O* s
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

8 R/ g/ q+ @" M
8 E& S8 E2 n6 ^$ D0 D我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
; k" I, P/ Z/ h5 R8 ~“这位同学 (指yxi ...

/ p* k( U" g# j/ c. }( P
# V) [+ L) |) g& N) \3 J
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
# I- K+ K7 e$ g  d% [
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& [) N# c7 g1 U4 j) b1 D9 [

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* r% ~7 b  e0 i7 B' c
, s- Y4 [- ]* ]也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
$ w# C1 e+ Z+ O, v( z! ]) I" E房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% p9 K. j( m# b我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

% d* L& v/ m. \  O% p- M7 O我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 W5 Q' f+ `) X6 j5 ?5 W8 I
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
) b  V; S3 {+ E) ]% k/ l6 U- {) ^2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, c% j$ N2 [, A% |! m5 T2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
8 U2 O- Q: m* H: }& I2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( S# @* n0 P  E: X+ ~& y4 p2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
) G6 p( ~" F9 K, o, `6 e8 N2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
; H% B+ x% ~- H6 z! |2 _) \
' |- D2 i5 B1 W4 U6 |按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

0 a" v. w! ?& ?打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
7 Q9 J( R+ m1 r- ^, a4 E. c2 T
( f  D; m/ j: Rratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
* M# s0 T  Y% b6 }/ D
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
) b" R1 I. u# ]7 e6 F' }8 A
1 @; E5 Q9 p) b- g7 T真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

4 \, G' _' I; m5 Y- M% v: L大家多交流。谢谢。
7 l/ H8 C: Q4 e0 i
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
9 S4 ?% z2 `% V# T4 r' Y我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& \$ r7 k  J! o* W5 n+ p
6 `' e2 B0 p) X# Q我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- {$ G# }  M5 A/ f; r  S你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
) X" g+ P! n4 p/ h, c, U" }
) [6 ?6 I: u; d1 i/ o* p4 R2 I你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
! g' {  O; c+ V' `' ]不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 A' w. k$ c4 U8 w  V" ]大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& I& n) E$ K( ~; z# t( r到底是谁病态？
: ~, c5 u. v+ Q9 B# I
" T; t. o" I: _: h1 _我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
  M2 }, V9 ^9 w( T
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

9 S$ U+ P; `* I& {- s2 S另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
# _# A! w. s5 x; w

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

+ k, S% w. v1 s2 _" d5 u4 M也太简单了吧！！

! ~$ d4 a8 I" v, X难道你反而观之。