给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
. m- E$ S0 q/ p" v# X/ o又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

$ C( z, ?4 \5 D/ G( F# S$ b要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1 z$ ~' j9 Z% R1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
) c) B3 e0 ^2 h  }# e" ~4 s3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
& p: g* ]7 w/ C$ c+ E* {9 y* d2 \0 U
' v. B' u2 m: e7 MMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
1 F! S  e& v: Z9 tRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
: m% V) S+ t" \+ }9 u8 lRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
' X6 n/ z0 r: Z5 j! c9 _2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
; i, V: v% S( ]1 C  J, B' d0 `  C. V3 q3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

" D; T7 k1 {7 y, O% Y$ q- l& O那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
% _- @% Y; S3 G5 A3 q! T; K
9 |+ p! y, F- u( }# m! ]2 U) ~[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
7 {; r6 S2 y' B
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
( E2 X6 k+ C5 B( ^付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168
8 ~9 S$ B, X% Y, P9 a& B6 P
9 p$ I. G! v  `6 n7 }而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
- x4 H( Y1 t1 {6 ]* Q那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
9 d2 K6 R* e; k' C0 C% P  E
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
$ l+ B% E; I3 a; Z% P$ A
' ^3 g; U( ?& u/ N0 h对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

+ ^8 r9 o& ?% b0 P/ i! E9 d你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
  B8 p- ^/ f/ q2 }) Q  g
如果是这种情况的话，应该是：
8 b8 F; X) v0 f+ B+ `" q  m+ q! ?9 U/ hTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
/ T/ d7 R7 @7 [- I0 ?* j8 x                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

" `8 q4 L; Y' V: e- [税后收入：200+100-115=185
! A4 p  R$ {; X0 v
5 D; m9 \: y; E- D7 z: j/ D1 Q* Z, h另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
% p. }' y- q8 t" }9 Q* U7 j
. o* o* N0 {8 ?  X* z  o$ Q2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
8 t/ z# j  p+ s9 W5 m
) R6 }& H" u& O9 H3 g如果是这种情况的话，应该是：
7 b5 x9 Q1 z# ]' E2 j6 R$ N& p3 KTaxable capital gain  200X50%=100
& Q. m5 L" t( `) J" \2 D2 XInterest expense                          - 115
                          ...

& K  _( o, T4 r9 k+ ?" H6 W6 U0 _5 A) z算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

; E! \" u! l" r& x' e- c假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
/ x' I+ h6 W1 M: F' E0 f; r2 |
+ R0 L; [& E. M' Y+ Y* A, l* }  G2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

6 y8 Z4 `: l1 k5 `* t$ |买RRSP的cash flow
, X, M% v* G# y7 U2000A/(1-40%)X60%-100
1 ?5 Y2 P2 F* U
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
8 M% S1 B) Y/ B( R! m: |1 W
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

9 `- v% u$ r# \8 I, w; T算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

( E, a0 R7 T3 W) DTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

- w8 K; j: \; o  Y( a
8 r3 R6 _9 W( v9 q3 ETaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
; E1 Q# c! }! ?' S( K4 i- \
# L/ i4 ?7 q/ E/ u) }6 GTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

; O3 ~& @1 z' P3 q* `$ N- n% S你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

) k& B% \  ~% K. ]7 D% M. k如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系
$ Q, i7 h2 B/ c% |
% {# f7 b' N; S2 q[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表

- V0 J6 n' q$ ^( z9 a
# B/ c! U2 t# r" Q# n/ T  R你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

7 v* Z+ o& n. ]1 ]* h! a如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
! e6 N6 R  Y2 S" E6 g) o
搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
2 U" X- G1 n0 U& `* A( l$ M6 A
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

9 P. {8 r+ X) _0 ^+ g" k你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

- b4 ~/ E4 e/ I1 X[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

) X# [% R1 D! a. r( I目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表


! T/ e* S; g+ f/ ~) i6 c% L/ ~你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。

4 H/ _, x' Y; [1 F: h最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
" w" w5 i0 e$ g) A. L, ^
4 U: j2 I& r; c还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表


' j0 |( x' [% b5 D. L1 \0 O: O

# v0 E. ^9 e& D! O哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
: U+ I  j6 j, Y0 p3 l那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

0 Q  B( x2 F0 p! D但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
& i0 x; m; }1 ~; ]2 }interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
; x& j6 ]& b/ F/ M" i一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

' c7 J' ~1 F  k: t1 a
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
% v7 N- e, V$ XTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
' n- V" D( _) v1 PLess: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00

3 v/ r6 E  N9 g9 D4 i: B% g- X说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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; D; j& E6 t& T- Y+ O9 Z0 m7 R9 b我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

. Z. t, U5 F- E0 I" v) g1 h至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
9 _& Q' z1 r2 Q8 Y
你省利息，2000 X 5% = 100
( V  L2 y: w8 F7 k付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
9 R6 {: M0 O& n. ~% y7 Q6 Z# A应交税：为零
1 |* M6 b& d8 u6 {; C股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
! u% H3 ]' R0 g, y& q# |
  K, K8 S1 G; A4 w$ d7 N6 Q+ K; }9 T而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
: G" b# a. U7 N( {5 w' t4 E如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
( E. M* b" n, x# S+ q  N% r8 k, z  L
" S2 k. H, t! V  w! o# Q* ^; D还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
: G' _7 @  ~& I2 Y
0 R' E. @! N, v, O& W! y如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
7 B4 B$ b- w8 M, E/ V付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
, _- I! ~; v2 i1 f
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
# F3 _4 w/ z( h, e
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
* z2 ?, N9 }; ^/ y3 _- t8 W不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

) U9 M7 t! Q% j5 J4 z' y( t3 P
- ]( I$ l' G: @! i着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
6 D7 n" J+ {0 s# y% I“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
7 r* }( i7 R: J+ C- y* ~. R
) `7 ^3 E7 Z3 a# d对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
# c. z" L( z5 j9 q7 S5 |
# o# m1 u0 c# |至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
: J2 B; z) R: i7 a% v4 P5 d" @
" U1 R5 a/ y4 T[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
5 p8 ?2 \3 W+ O/ \0 `4 c# Ihttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1