给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
# H: b  K; t8 ~7 @2 s又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
2 A+ D! h' a/ T9 ]2 l4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
0 a5 `4 a( J2 R. y  u4 n. I9 C; Q3 A
3 y9 k& f2 }, `* d. M2 H0 d那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
+ F6 B4 f" M) Y1 l
( S! N% I) x# A. ]Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
- r# k7 d9 ^, _# u4 GRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
0 ?! |- L& e: R2 h# c$ `' oRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
# y& o8 P& h  r6 ~5 p2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
! c8 l. {4 M1 J1 z+ e% ~0 r% f( Q4 `; @  g
5 x; ]$ P" s3 q& G" g% M那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
( A" \) E% ?! x; V3 n( L
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

6 o6 s( B4 n/ @7 f# p! L你省利息，2000 X 5% = 100
7 g, H$ X4 x- I$ G付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
& H. _4 o7 C) a: b. f  ]股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
+ O: w( N5 E7 [: @- r1 G' ~' }实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
" V' D1 R1 k2 l( U那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

: P9 K" Y$ M8 e9 W还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
% U! i! @3 h  [- p# b' U6 l
' C$ n9 z3 Z+ H# \对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

0 m0 v- g+ V; v/ M4 E8 S你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
$ {0 V0 n' E5 f5 ?& I$ h3 V
; D" T( k4 \( G/ @如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
9 z0 K' E9 Q) w# @1 M                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
8 n7 w  q; E& N; p
( i( Z3 T" I, m  k5 q税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
) v9 T* u4 Y1 s* Q* P  U4 e
' v! L. A. z& k6 v+ L2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
" G2 a0 u2 j/ ]' c+ |, i: z' K
: s/ J* E: L% w5 S, D[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

4 Y1 D" u4 n9 ~' X' d如果是这种情况的话，应该是：
! j: I0 c! s% _/ X" l2 aTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
. p. B' a- j/ E                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

3 E) w4 m3 J6 p+ D  P: ^" G
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
  E  ^3 e  B: X$ J" \' |' T
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
8 b- [% H: E; [2 p2 @
" Y$ V" b6 v, j& S# F买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
' u# Z, s* |4 m* o& O. V
8 ]+ {8 f! S; j. {. H: W0 s1 @# e& A计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
6 O  ?- o% y' x7 b% J! ?: \! ]
% V2 B( H# O# g; F1 c; p& S& U5 u算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

' ?+ I. n" K% }
/ v: `  Z- C" |/ M# n2 e* u6 pTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表


Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

, X5 i* t- o  U) k; U你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
' V$ n/ t& {  n5 O  R+ L+ q, r
; F2 w% z( a3 y5 ^8 q. u, J% B$ b如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

7 {+ a4 t- e8 S/ s搞清楚他们的关系
8 @. l% ]4 J1 C- k' \' i* t9 G: e  X
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
! A' X! H# G2 k* p- Z
, H' c- `4 j! D/ \" _! f7 g' |
. z+ J5 v8 ?: r+ @; G7 ^你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
2 G2 R1 U2 q; n! A4 Y9 B9 W
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
8 W+ S! b0 T& d5 a
3 H+ j7 t% P4 F6 {搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

. P$ z/ I6 k0 `/ Y* C你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
4 I. b' i+ |) a* h3 v0 P
, Z1 _  P* L+ }: I! m[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
& I  l2 v0 O) _  |; q楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

, c  g2 l: V4 A; F" s目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
3 h% F4 O. v$ E: R9 |' d  ~

9 Z; \0 x- t0 T  d; X+ E你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

; _9 I% p/ c" A( M$ {2 Y* Y$ r, {按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
. i$ L" E/ |, R$ F7 L
4 c' p- [* M% ?4 u) K" T* H在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

) m- R1 e! f6 k% `[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表




* Z1 v  z. K: k哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
% ?* o9 w7 N6 c' \6 C2 F那不是capital lost，是non-capital lost

+ J# z5 E5 Q0 }5 K( s1 d我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
: X! l1 T; u7 R" T" c+ U, t
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
4 P# j9 b$ \, S) Sinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
9 q6 c; G* G+ y9 l) p0 D如果 ...

0 W7 q" d- R1 l+ l
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
) a4 y7 _0 U! c& w7 A2 [Net Income   0.00   
. l+ R( K) H  F4 ]4 H# ALess: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
8 ?; G* e( \* G1 ^4 W8 x: a8 J
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

回复 沙发 的帖子
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
4 [& @3 o3 ?: p) T+ O4 |# P
. N6 V+ ~6 @# k/ I9 F. x# g' s( |, q你省利息，2000 X 5% = 100
1 `. i& K+ u; A+ s付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

$ z; N. Z) P9 p$ O  t4 L5 d/ a" P$ _还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

% o( U+ p* T2 x如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
0 H: |. Z" i7 o) f- H
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
1 K& W( {1 T# E" \! }% X- W股票税前收益， 2000 X 20% = 400
- I7 _3 i7 W- v5 K) p; o应交税：（200-115）X 40% = 34
" W: y: P' X/ J: x2 ]! T, p$ u) Y) P" U股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

7 J' ~& f0 P) s+ d' O而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

2 {4 `" ^4 \3 T" @5 \还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

+ d: C9 g! U5 k* z2 X对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
: H2 @7 f. Y' f# H) b不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
: }/ w7 j3 W- }3 b8 T不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

7 L/ ^) i( P5 Y* b1 o
- M& u: P8 V8 X( p着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

8 U! W4 `% s, o5 e- r1 E/ F# o对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
0 W% D" H2 \% c/ U
至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

, J+ N6 o/ t0 W, V& C' p' M[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1