 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。+ p+ z6 D" @' W8 E9 A- m) x
譬如:3 F/ h; {6 e3 \( x( x
- ?4 z$ Z q; M+ F1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？) B8 W) J$ i9 Z, l& h
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？' s9 a: T0 ~/ u$ d$ ?! `9 l: U
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。- m- L5 b% o0 \) q& ^! j6 x' z3 O
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
0 W" a x/ N$ C5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险. h$ R; z8 Y5 B
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
0 b* B. Q: w# E0 i 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 7 r3 k( ]) s, G/ L6 U
9 z, n/ p. o* ]- G( N7 t0 U 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
* i! n% f* b G3 V. T0 ^: D# _. A8 G/ ]4 l2 K$ F9 }$ {
下表为近年来爱城建房数量：
* L1 i# ~/ k* H0 O
: ~8 t$ r. J0 j# x6 M1 NYear housing start
* |4 i2 B$ O' f2 }
( w4 s0 \3 Q6 c, ?3 S7 D2 D! g2002 12581
X/ ^) {% [0 X8 V$ h+ g2003 123804 y! s& Z+ ]4 l4 O0 |& I5 n1 `7 X
2004 11488
5 E, Q* [( k8 V# t; b3 U, a* R2005 132943 }; y7 Y% y. H
2006 14970* w- v# g; z8 T
2007 15000 （估计）( a7 s- p4 i9 L1 f. V
# C0 ?: s. G: }! d& \: r以下连接为迄今人口增长：3 ]5 t' F6 l! x: v8 }6 l
2 R0 a! _( X) h. o3 iEdmonton Population- Percentage Growth8 a, j0 b* R; i* L
8 w& N, @0 p. m2 N9 K6 |! q( A
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。- c. k3 Q% U( m+ }% _$ ^) j
: M% L9 ^9 F# L
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
2 o3 h& c; y! Y) _5 p
发表于 2007-12-29 18:10
