房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

; x8 {* K' b) C& f6 ]& V说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
! K9 Q4 g( q# n即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
) e5 i4 `5 j7 d3 r! I+ Q抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。
9 ?, e' c1 m4 R& a3 O! x
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
5 X' X# I* @7 A9 l( r一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
" J" L" j3 u; l2 A8 m  ~8 C$ l3 J1 w即3.8万，
$ l8 Z2 X9 r# N; t. }+ |卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
' b( \# c& k7 C5 S( @2 B9 r抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

) z, B/ Y* r! B/ d没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
( W# ?" S! r2 b3 q6 V卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
. e5 D- f  u& s- q/ \3 O% d投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

这回报确实诱人

$ n; M& _/ m6 h; E& T# }+ n: |" j如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
+ T9 d3 Z0 A1 L' H
* X2 ^4 S: m) Z% b[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
9 w& O& N; z5 U% O# C( f2 f我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
" Z, z1 _- u3 v, m- K6 o( \# g问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
0 D- `  ?6 N9 r# w# a0 C
7 }  q& d5 L( w6 A[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？

; C# J; C- _' m6 i# r# U

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
1 \& e/ d" J6 U' X8 Z2 Q4 f* G, |紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
( s9 p* u- ]+ x$ `) l7 O（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
3 o6 @0 [! L1 L. _, n（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
2 ^1 G3 T' [3 h- w. w# q（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
# {0 e$ @$ V/ n1 f, Q7 C: c& x' G  p（３）卖的时候找agent了 ...

1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
" a" P% Z4 E/ d2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
- t% C  K- u2 y5 P" }. N5 O3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
- ^9 J3 D0 v7 ~- g（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
- b# d3 X7 o! z（３）卖的时候找agent了 ...

Right. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

6 T. J$ q( n% n4 C* U; L- Q那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
# U9 m4 V. g% G* V而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.
! f. o; A6 U8 X6 B7 m( q# ]' P
  j) S, C0 I2 ]3 E% e0 X4 U+ C问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
0 w5 z1 r  [$ `; e" V
4 d+ V- [( x9 C# ^-20%
-15%
* f& C. j$ q& K( V0 I-10%
-5%
# k" n6 u; i- D* P; l, K0%
5%
, n! o! K. G- f7 P2 ~7 o10%
) W5 G$ d+ C2 R% b, f3 w15%
20%
30%
& Y4 N1 k7 }( R' @. U+ v40%
7 n5 C# q6 J3 `2 S4 x! e50%
60%

) J) m& J- _& M- b3 K% _2 E4 z当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
& f- @0 ~$ u8 p2 y6 c- {比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
! D& p8 m( \, l可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
" }7 s* U( y& j如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"
6 [) y3 G7 Q8 V  F% e6 I) ?- u
去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
, e$ ]2 F  v/ e那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
$ P6 c6 g% w3 z2 @2 I你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

/ V: Q7 A+ u* x9 i9 }7 W0 k9 J
3 j( h6 T8 B' t5 s# e7 j8 L该例子至少不具代表性：
$ s9 W/ U3 Q5 R0 ^. |6 E8 S) d: X1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
+ F3 Q5 H9 K9 b, X3 F/ ~2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。