埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4064|回复: 14

个人认为房市9月底会苏醒一下,然后平稳冬眠,明年会有涨势

[复制链接]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-7-27 01:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
个人认为房市9月底会苏醒一下,然后冬眠,明年会有涨势, p9 ~" d2 s# y1 h' T
公寓还是有涨幅潜力,DOWNTOWN高层公寓涨幅大些,七十年代或八十年代的TOWNHOUSE应该涨幅一般
0 X# j# K: z7 J8 N& V2 e不要做带多详细分析了,我也不是专家,发这个贴子就是想到时侯看看自己的见解准不准,九月底我再把这个贴子给顶上来
, T4 t! B/ G3 |2 Q0 h6 Q
+ G4 T4 x0 K7 o5 {欢迎大家来发发言,然后让此贴沉下去,时候到了我就顶上来再看看,有过投资房产经验的朋友发言吧,一直纸上谈兵的朋友就免了.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-7-27 18:56 | 显示全部楼层
I agree. And I am only interested in the concrete highrise condo. so far, rent still can cover loan interest.
) f/ _7 C) l! W0 E  e4 ?" F, ~As an investor, I am only focusing on the big picture such as high oil price ($2 rise today), on-going big projects and labour shortage." A7 s$ |2 o) p" u7 h9 a2 G
Now no way the city can control the inflation in Edmonton under 4%. Hold, hold, hold, and until ..... I will sell, sell, sell.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-7-27 23:35 | 显示全部楼层
同意。
2 v& {; o' {, I
# D5 _- |' Y. k, C8 e0 Y理由如下:
4 P, r# j+ v  b; Y. U& D1。七月份由于大家都在观望,销售数量一定大幅下降,价格也一定继续下挫,只是到底是百分之二还是四的问题,要等到八月初才能看到统计数据;  V9 d" @' r0 e! ]  k
2。由于投资者和多数卖房者都想在秋天前或者前半年出货,所以导致五六月份的库存达到巅峰,但能出的也出的差不多了,七月份的库存其实已经比六月份开始减少(不信等着看统计数据),如果八月份继续减少,房价会稳住甚至止跌回升。7 ^+ v2 I9 x: Z! N+ G
3。房价说到底还是看供求关系这个最基本定律。如果Alberta经济保持现在的状态,人口还会继续增加,只是速度没有前两年凶猛而已,但明年春天还有可能小幅度上涨,只是很难像去年和今年那样疯狂了。由于人们有了前面的经验,今年冬天有可能提前小幅上涨也不是没有可能。4 a% k( G) L9 G9 t3 a

/ ^3 r: v4 [; [1 B6 n0 [8 K所以说到底还要看库存和经济形势的好坏,一正一反决定人们的心理和房价。情绪性的诅咒这个市场或者鼓吹涨价是没有意义的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-7-28 18:45 | 显示全部楼层

回复 #3 zhizunbao 的帖子

老杨团队 追求完美
同意8 B2 d/ N' E$ L1 L. F
如果还有部分卖房人, 看到房价跌到一个价格点, 与其低价卖出, 还不如先转成出租的好,
& K+ ?: e. l! P. g. x他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-7-28 19:16 | 显示全部楼层

回复 #3 zhizunbao 的帖子

sorry. 出租市场的空房率还是很低的, 不是“出租率毕竟还是很低的”
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-7-29 23:41 | 显示全部楼层
任何市场都需要洗牌!
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-2 11:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 daoran 于 2007-7-30 00:41 发表
6 z( r2 F: R* s* k) u任何市场都需要洗牌!

7 u' w- M) @; }7 q2 |& h, \洗牌
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2007-11-24 18:27 | 显示全部楼层
估计大师兄把这个帖子忘记啦,给你
大型搬家
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-25 11:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 18:45 发表 $ q8 `( Y, h$ A
同意
8 P; S1 M; C/ L  y) \( o2 x如果还有部分卖房人, 看到房价跌到一个价格点, 与其低价卖出, 还不如先转成出租的好,1 `0 C' f5 W/ i. q" S
他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。

8 @7 N% Y4 t/ ]& T8 W) s. Y; k" L* S7 c: j
出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的,就少了一个买房的。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-3 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-25 11:24 发表 - I7 K  t& C& `) n1 O, B: `3 ~

; ]$ Z4 {- o0 ]( U/ j  I$ h& F: w; _* `( p  Q* K
出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的,就少了一个买房的。
& P' C3 f1 {# G+ F0 u  A
好像不是这么简单吧? 每个房子都有房东的。! |" O0 j* g) u) J1 m( n1 U
6 V& G0 e9 F" k9 K
打个比喻, 如果一个城市有100个家庭,100个房子,50个出租房, 50个自住,其实房子总是有主人的,买的房的永远是100个,租房的是50个,如果没有人迁入这个城市也没有新建房,有一个人卖了房变成租房,必然有个人买它的房来供它来租。
0 F' z+ `. O' R+ a2 T" U% L- y6 ?$ m+ i" d$ M/ `  k* D  R5 G
看看edmonton的情况,除了新建的房子的是属于builder外, 其它的房子都有房东, 多了一个租房的,有两种情况,第一种上面我做了比喻, 只是个换手而已,对市场存量没有影响。另一种情况是租房的人是新迁入的,只对出租房市场有影响,对卖房市场也没有影响(我讨论的实质影响,心里影响是另一个讨论话题)
( W8 t4 a" U3 e( D7 _; H2 ~  Q$ u
: C2 o9 l6 T: e5 x写怎么多不是抬杠,只是借这个发言给大家提出一个观点,也许对大家分析下一步房地产的走向有好处。现在的listing多了的实质是什么?现在edmonton的人口还是正增长,如果这个增长大于新建房子的量的话,listing不会总是居高不下的。现在房子有一定的下降, 这主要是投资人获利回吐,但半年后还能有多少人可以接着吐的呢?
% j! o7 @8 D' D5 s5 g0 k
) |8 e4 y4 g; V' P* c9 e/ O租房子的人一定要记住,你租的房子永远是有房东的,而房东是要靠房子来赚钱的,如果房子价格下降了在三五年内都不可以增值了,他们可以选择涨房租(在一个人口正增长的城市永远可以做到,看看现在的美国就知道了),这样对租房人来说, 短期是省钱的,长期来说还是还给房东了。所以说在这场房东和房客的长期对弈中,长期来看,房东永远站在胜利一方。就好比股市来的庄家和散户的关系,如果你是短线高手另当别论。现在的edmonton房子也是这个道理, 想短线炒低没有人有这本事,在等待的同时是伴随着自己的租金的上涨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-3 12:32 | 显示全部楼层

回复 10楼 的帖子

先纠正一个小错误:只有人口增加,博亦的结果未必对房东有利;人口增加同时房屋增量小于人口增量,博亦的结果才可以如你所言,一定是对房东有利
4 B" v) n' I1 b5 |; h! L8 ]4 M这里顺便举一各例子:某LRT附近的condo suit,今年夏天最高有过28万的价格,现在成交价23万 上下,租金1200,condo fee 240,地税1000多,出租后房东月收入约900,相当17万左右的贷款利息。我相信房东不是不想租高价,也不是不想买高价,而是受市场所限才所以为之。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-3 12:43 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-12-3 12:32 发表 " E! u6 T" D* y0 c
先纠正一个小错误:只有人口增加,博亦的结果未必对房东有利;人口增加同时房屋增量小于人口增量,博亦的结果才可以如你所言,一定是对房东有利
8 d) @/ d$ t" h9 g这里顺便举一各例子:某LRT附近的condo suit,今年夏天最高有过28万 ...
( P* y0 {' s7 O7 B- {" r7 X: |8 J
理论上正确, 但实际情况是, 新增的房子也可以看作一种投资,是大开发商的投资,他们是根据市场需要来做房子的,短期来说他们可以超过需求做多房子, 但长期来说肯定是平衡的。
( ^6 X# u4 X  y
# |) j! p  L/ y+ ^9 l: ^' v至于你举的例子,只是短期现象,如果长期这样,房子不增值又亏租金,房东只好选择割肉卖出,同时肯定会有另一个房东来接手,而另一个房东肯定是权衡了后下offer的,而且肯定是不会做亏本生意的。这样表面看来租房子的人赚了,第一个房东亏了。但你想一想,市场上的房子价格肯定也下降了,这时候租房的人如果买下这房子是不是更好呢?
0 ^) p- z% \8 e+ \1 Q+ ^) ^
% V, V' C( `; b) s. {+ X# B& J[ 本帖最后由 Monster 于 2007-12-3 12:52 编辑 ]
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-4 01:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:12 发表
- t" D. I8 `5 z4 v: m( _
; o/ j$ a6 ]: k9 p好像不是这么简单吧? 每个房子都有房东的。
7 n, T0 }6 S7 @" ^9 u9 ]) ]3 a: p
: i6 Z2 C4 H* {1 T% j3 z! {打个比喻, 如果一个城市有100个家庭,100个房子,50个出租房, 50个自住,其实房子总是有主人的,买的房的永远是100个,租房的是50个,如果没有人迁入这个城市也没 ...

+ a8 _5 G" l# r2 `8 e
! w( _2 x) R- `9 j3 @) Z$ y, F$ O原本100户,100个房子。先是多来10户,需要住房,但房子不可能瞬间造成,于是只好挤一挤,房价租金都上涨。这是存量不足,是爱城去年的状态。
% V( A  E- H( O! C0 w后来大家看到造房很赚钱,于是造成了20个房子,可这段时间只新来了5户。于是有115户,120个房子。多出5个空的,这就叫存量过剩,就是当前爱城的状态。这5个无论是租是卖,都是存量。处于竞争关系。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-4 01:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:43 发表
6 S; V$ n0 G/ O; Z. G* @) T9 U. f3 B: c
理论上正确, 但实际情况是, 新增的房子也可以看作一种投资,是大开发商的投资,他们是根据市场需要来做房子的,短期来说他们可以超过需求做多房子, 但长期来说肯定是平衡的。

. I' J4 v& }2 ]" L3 }$ U1 v  ~: ]$ W/ Z- w/ g; m8 g
我完全认同,长期平衡的说法。当然,我也长期看涨。
# ]% Y% a# G& n$ P  q+ ~& Q6 v5 A! `7 f3 x; T5 s
只是,短期可以非常的不平衡,而这个短期可以是2年之久。上次在加拿大看到这个经典的供应过剩还是dot com时期,阿猫阿狗都可以办网站上市,那时加拿大的庞巴迪的私人飞机很火。结果泡沫一爆破,飞机存量暴增。一是庞巴迪不停扩产,二是之前两年所售出的飞机统统都到二手市场转售。庞巴迪整整两年都非常的难受,卖出每一架都难。目前地产商就是这样。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-4 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-12-4 01:03 发表 9 y" }" T2 g( G9 m, |" {
& c4 D3 [2 r2 i8 q: A+ q: _

# ~0 M9 S1 r( \+ a; }0 f6 J原本100户,100个房子。先是多来10户,需要住房,但房子不可能瞬间造成,于是只好挤一挤,房价租金都上涨。这是存量不足,是爱城去年的状态。2 ]! L' H4 Q6 a: L
后来大家看到造房很赚钱,于是造成了20个房子,可这段时间只新来了 ...

$ E2 H7 M6 \% w- T9 d看来我们的观点还是很一致的,现在确实是存量过剩。主要是由于过量投资造成的,而过量投资在新房市场上最明显,所以现在新房(2年内的)降得厉害。所以盲目看跌是不可取的,edmonton的底就在把这些投资过剩的房子消化得差不多时。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-9-16 14:45 , Processed in 0.170272 second(s), 30 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表