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个人认为房市9月底会苏醒一下,然后平稳冬眠,明年会有涨势

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发表于 2007-7-27 01:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
个人认为房市9月底会苏醒一下,然后冬眠,明年会有涨势. v0 F+ U& [3 _5 k6 `
公寓还是有涨幅潜力,DOWNTOWN高层公寓涨幅大些,七十年代或八十年代的TOWNHOUSE应该涨幅一般3 f: o  t5 _" {
不要做带多详细分析了,我也不是专家,发这个贴子就是想到时侯看看自己的见解准不准,九月底我再把这个贴子给顶上来
1 R& \' b5 h, x& P$ U! d  m* B# H, i
1 C/ A; Z+ a! S  s: p* G- L欢迎大家来发发言,然后让此贴沉下去,时候到了我就顶上来再看看,有过投资房产经验的朋友发言吧,一直纸上谈兵的朋友就免了.
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发表于 2007-7-27 18:56 | 显示全部楼层
I agree. And I am only interested in the concrete highrise condo. so far, rent still can cover loan interest.( R% J! P6 c3 e/ b+ p+ `
As an investor, I am only focusing on the big picture such as high oil price ($2 rise today), on-going big projects and labour shortage.
, O) C, H/ P. {1 R% p2 e! kNow no way the city can control the inflation in Edmonton under 4%. Hold, hold, hold, and until ..... I will sell, sell, sell.
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发表于 2007-7-27 23:35 | 显示全部楼层
同意。
( |  P% g# \/ h* e9 ?; [2 y% E8 h! R
: R0 R1 o# `: \5 |8 k: ~2 _理由如下:3 j# B- T; @: m4 ^4 P& r( R6 r  ^
1。七月份由于大家都在观望,销售数量一定大幅下降,价格也一定继续下挫,只是到底是百分之二还是四的问题,要等到八月初才能看到统计数据;& \+ }- l* w& U9 |7 O$ M! q
2。由于投资者和多数卖房者都想在秋天前或者前半年出货,所以导致五六月份的库存达到巅峰,但能出的也出的差不多了,七月份的库存其实已经比六月份开始减少(不信等着看统计数据),如果八月份继续减少,房价会稳住甚至止跌回升。- e; |& _" d  C* q6 w
3。房价说到底还是看供求关系这个最基本定律。如果Alberta经济保持现在的状态,人口还会继续增加,只是速度没有前两年凶猛而已,但明年春天还有可能小幅度上涨,只是很难像去年和今年那样疯狂了。由于人们有了前面的经验,今年冬天有可能提前小幅上涨也不是没有可能。; I" E+ |/ K0 H* S% B% I
( G4 b# ~+ G- R0 `
所以说到底还要看库存和经济形势的好坏,一正一反决定人们的心理和房价。情绪性的诅咒这个市场或者鼓吹涨价是没有意义的。
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发表于 2007-7-28 18:45 | 显示全部楼层

回复 #3 zhizunbao 的帖子

老杨团队 追求完美
同意/ z, z* }! u5 B8 s
如果还有部分卖房人, 看到房价跌到一个价格点, 与其低价卖出, 还不如先转成出租的好,* V) h4 n8 t* }# g; i9 p2 E
他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。
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发表于 2007-7-28 19:16 | 显示全部楼层

回复 #3 zhizunbao 的帖子

sorry. 出租市场的空房率还是很低的, 不是“出租率毕竟还是很低的”
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发表于 2007-7-29 23:41 | 显示全部楼层
任何市场都需要洗牌!
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发表于 2007-8-2 11:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 daoran 于 2007-7-30 00:41 发表
0 Z2 r& t" N$ @# {4 ?0 z  H任何市场都需要洗牌!
) t9 x: S( u: Z" s" |; d: Q9 {$ x
洗牌
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发表于 2007-11-24 18:27 | 显示全部楼层
估计大师兄把这个帖子忘记啦,给你
Z
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发表于 2007-11-25 11:24 | 显示全部楼层
原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 18:45 发表
7 l) M) j/ c! K4 m同意
9 l% `& Y* \' m! ], h如果还有部分卖房人, 看到房价跌到一个价格点, 与其低价卖出, 还不如先转成出租的好,
1 y6 V0 [2 T( T% {4 ]! f# [$ T他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。

: |: a) Q4 Z. @8 a3 |. G5 E3 J' {' v# K0 b7 K0 B
出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的,就少了一个买房的。
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发表于 2007-12-3 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-25 11:24 发表
' @- |$ G! g1 N6 K1 G5 B4 h( E. P( P- x: F& h; `
6 P4 T& Y$ O3 N
出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的,就少了一个买房的。

# k' I/ n, q. E1 F' p/ k; q% s4 U& ~0 ?好像不是这么简单吧? 每个房子都有房东的。% H! M% D; ]1 g+ K

+ V1 s, e- ]0 z4 B. G# g- q打个比喻, 如果一个城市有100个家庭,100个房子,50个出租房, 50个自住,其实房子总是有主人的,买的房的永远是100个,租房的是50个,如果没有人迁入这个城市也没有新建房,有一个人卖了房变成租房,必然有个人买它的房来供它来租。$ `7 k; v( ^$ Q7 y7 y, b
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看看edmonton的情况,除了新建的房子的是属于builder外, 其它的房子都有房东, 多了一个租房的,有两种情况,第一种上面我做了比喻, 只是个换手而已,对市场存量没有影响。另一种情况是租房的人是新迁入的,只对出租房市场有影响,对卖房市场也没有影响(我讨论的实质影响,心里影响是另一个讨论话题)
* R# N0 U! e6 @4 V" h
. f6 `' O, a/ m1 u2 V- S写怎么多不是抬杠,只是借这个发言给大家提出一个观点,也许对大家分析下一步房地产的走向有好处。现在的listing多了的实质是什么?现在edmonton的人口还是正增长,如果这个增长大于新建房子的量的话,listing不会总是居高不下的。现在房子有一定的下降, 这主要是投资人获利回吐,但半年后还能有多少人可以接着吐的呢?8 N; m5 i, t9 t& H- n- q: z( U
$ D' H: n  g* P' J- S
租房子的人一定要记住,你租的房子永远是有房东的,而房东是要靠房子来赚钱的,如果房子价格下降了在三五年内都不可以增值了,他们可以选择涨房租(在一个人口正增长的城市永远可以做到,看看现在的美国就知道了),这样对租房人来说, 短期是省钱的,长期来说还是还给房东了。所以说在这场房东和房客的长期对弈中,长期来看,房东永远站在胜利一方。就好比股市来的庄家和散户的关系,如果你是短线高手另当别论。现在的edmonton房子也是这个道理, 想短线炒低没有人有这本事,在等待的同时是伴随着自己的租金的上涨。
理袁律师事务所
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发表于 2007-12-3 12:32 | 显示全部楼层

回复 10楼 的帖子

先纠正一个小错误:只有人口增加,博亦的结果未必对房东有利;人口增加同时房屋增量小于人口增量,博亦的结果才可以如你所言,一定是对房东有利  d" {! h& _8 [3 J1 z& z
这里顺便举一各例子:某LRT附近的condo suit,今年夏天最高有过28万的价格,现在成交价23万 上下,租金1200,condo fee 240,地税1000多,出租后房东月收入约900,相当17万左右的贷款利息。我相信房东不是不想租高价,也不是不想买高价,而是受市场所限才所以为之。
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发表于 2007-12-3 12:43 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-12-3 12:32 发表 7 B4 E6 c+ V" ]
先纠正一个小错误:只有人口增加,博亦的结果未必对房东有利;人口增加同时房屋增量小于人口增量,博亦的结果才可以如你所言,一定是对房东有利
. d$ O0 ~) Y5 K4 p3 T这里顺便举一各例子:某LRT附近的condo suit,今年夏天最高有过28万 ...

1 I2 W# n- s: b7 C9 ?% E& a4 ]  k理论上正确, 但实际情况是, 新增的房子也可以看作一种投资,是大开发商的投资,他们是根据市场需要来做房子的,短期来说他们可以超过需求做多房子, 但长期来说肯定是平衡的。
3 s5 g) `3 h) ^& o. [( a
5 |. C6 ^% Y& @9 n4 V! Z至于你举的例子,只是短期现象,如果长期这样,房子不增值又亏租金,房东只好选择割肉卖出,同时肯定会有另一个房东来接手,而另一个房东肯定是权衡了后下offer的,而且肯定是不会做亏本生意的。这样表面看来租房子的人赚了,第一个房东亏了。但你想一想,市场上的房子价格肯定也下降了,这时候租房的人如果买下这房子是不是更好呢?
0 }) v6 ]5 h+ C0 ]* ~! U3 ~' ^7 M0 Y7 c" N3 j2 t. m* w& @$ P
[ 本帖最后由 Monster 于 2007-12-3 12:52 编辑 ]
大型搬家
Z
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发表于 2007-12-4 01:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:12 发表
  x- S0 d; `$ I
9 |6 q- i) s' f/ W5 i# K好像不是这么简单吧? 每个房子都有房东的。
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打个比喻, 如果一个城市有100个家庭,100个房子,50个出租房, 50个自住,其实房子总是有主人的,买的房的永远是100个,租房的是50个,如果没有人迁入这个城市也没 ...
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2 m; }# ~. Q9 f( y原本100户,100个房子。先是多来10户,需要住房,但房子不可能瞬间造成,于是只好挤一挤,房价租金都上涨。这是存量不足,是爱城去年的状态。8 d. W/ c$ S3 e/ t
后来大家看到造房很赚钱,于是造成了20个房子,可这段时间只新来了5户。于是有115户,120个房子。多出5个空的,这就叫存量过剩,就是当前爱城的状态。这5个无论是租是卖,都是存量。处于竞争关系。
Z
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发表于 2007-12-4 01:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:43 发表
  _% E3 \- |$ P+ e% J, U
- o: V) ]$ S1 \) |7 @, @$ P理论上正确, 但实际情况是, 新增的房子也可以看作一种投资,是大开发商的投资,他们是根据市场需要来做房子的,短期来说他们可以超过需求做多房子, 但长期来说肯定是平衡的。

4 O: ~5 M  E( \- |3 m* @& V4 C* N
我完全认同,长期平衡的说法。当然,我也长期看涨。; f0 k+ E- Q1 L0 T2 v0 q9 b
! z; y9 p- D. J% a5 ~9 ]/ D
只是,短期可以非常的不平衡,而这个短期可以是2年之久。上次在加拿大看到这个经典的供应过剩还是dot com时期,阿猫阿狗都可以办网站上市,那时加拿大的庞巴迪的私人飞机很火。结果泡沫一爆破,飞机存量暴增。一是庞巴迪不停扩产,二是之前两年所售出的飞机统统都到二手市场转售。庞巴迪整整两年都非常的难受,卖出每一架都难。目前地产商就是这样。
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发表于 2007-12-4 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-12-4 01:03 发表 . D$ |, G" T6 O+ J+ L4 S
0 w% M* m" t7 _

" r2 H# @1 I7 Q. u1 s( }* [) u原本100户,100个房子。先是多来10户,需要住房,但房子不可能瞬间造成,于是只好挤一挤,房价租金都上涨。这是存量不足,是爱城去年的状态。
# d  R+ G3 Z  V. W+ n1 a# ?" u9 L后来大家看到造房很赚钱,于是造成了20个房子,可这段时间只新来了 ...
7 t# b  g, {- l
看来我们的观点还是很一致的,现在确实是存量过剩。主要是由于过量投资造成的,而过量投资在新房市场上最明显,所以现在新房(2年内的)降得厉害。所以盲目看跌是不可取的,edmonton的底就在把这些投资过剩的房子消化得差不多时。
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